到底是谁抬高了你的房租？

今天， GGV 看到一个非常残忍的数据：

2018年7月，北京每平方米的房租达到了92.33元/月，同时，排名第二的深圳是84.8元/月，直甩了将近10块。

几年前，我们已经接受了这辈子再怎么追，都赶不上房价这个事实。

没想到奋斗了几年后，我们却连房租都赶不上了。

北漂们站在丰台、大兴、密云的郊区中心，无数次向天质问——到底是谁抬高了我们的房租？

为此，我们先和GGV纪源资本的执行董事 Joshua吴陈尧 聊了聊。

Joshua，你觉得这次房租上涨背后的原因是？

核心原因还是有效供给不足。

一线城市还是有一定的空置率，以后有了房产税会好一些。但优质供给相对需求而言肯定不够。

我看到有一个数据说，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%，但中国品牌的长租公寓的规模市占不到2%。当然长租公寓增速非常快。

所以我觉得租房市场总体上还是有效的、市场化的。某一个中介机构、一个品牌的长租公寓，很难影响到整体的房租市场。

有人说，有一天，租房市场也会像P2P一样暴雷，你怎么看？

我觉得这个观点不太恰当。

房屋就是租赁物，租金是预付的，付不了租金了，主人就会把东西收回。

即便长租公寓会借助金融杠杆，但是房租付费周期比较短，在金融属性上，并不是有破坏性的事情。

至于对最终承租人的法律保障，这就是一个普通商业民事行为，就像我们平时一对一地和房东打交道，也不能确保不会产生纠纷。

另外，品牌的长租公寓，竞争是很激烈的。

政府如果不设置有形或无形的进入壁垒，这个市场竞争还是会比较充分的。

租客的房租也是按季度付，如果长租公寓不付业主房租，业主当然可以解约，但这时候租客完全可以和业主直签，双方至少保证价格上站在各自角度不会更差。

GGV怎么看待租房市场的动荡？

从GGV而言，我们看好大消费升级趋势下的租房品牌化、机构化。

我们认为从分散到集中，一定会带来效率提升，包括房屋装修改造的效率、运营的效率、获客和BD的效率以及资金的效率。

某种程度上来说，这就是当年连锁经济型酒店对线下小旅馆的改造。

对于房租问题，Joshua从投资人的角度给出了他的见解。

如果你还感兴趣更加全盘的分析，我们为你摘编了黄志龙老师的观点，供参考：

究竟是哪些因素推动了房价上涨？

第一，长期因素：供需缺口。

我们首先来观察影响租赁市场供需平衡的基本面因素。

需求不足，主要指以下三个方面：

1，北京人多——人口疏解并没有达到预期效果。

2017年6月《北京城市总体规划（2016年-2035年）》发布之后，北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房，疏解低端产业流动人口，同时进一步收紧户籍政策、入学资格管控，希望通过“三控（房、户、学）”等强力措施，实现控制常驻人口总数的目标。

然而，“三控”的实际效果并不乐观，2017年常住人口仅下降了2.2万人，相对于2170.7万人的常驻人口总数（参见下图），几乎可以忽略不计。从北京地铁乘客量数据看，2018年北京常住人口甚至可能重新恢复增长。

2，北京有钱人多——高收入群体占比高、收入增长快。

仅有人口流入还是不够的，房租的快速增长还需要租房人群收入的高速增长来支撑。根据智联招聘薪酬大数据报告，2018年夏季求职期平均薪酬超过万元的唯一城市是北京，紧随其后的是上海、深圳、杭州和广州（参见下表）。

更为重要的是，北京市是互联网IT产业和金融从业人员最为集中的地区，这两大行业又是公认的高收入行业，起薪高、增长潜力大的特点突出。

2018年上半年，北京市金融业增加值占GDP比重继续保持在18.79%的高位，互联网IT产业占比也高达11.6%（参见下图）。

2，雄安新区对于北京产业和人口疏解力度和进度，可能低于预期。

最近的一些公开信息表明，雄安新区规划和建设进度可能低于市场预期。事实上，今年4月发布的《河北雄安新区规划纲要》提出的两阶段目标，分别为2035年目标和本世纪中叶的目标，并未提及2020年短期目标，更没有对短期内人口规模、产业指标进行明确界定。

可以预见，未来3-5年内，雄安新区建设重点是规划、拆迁、生态整治、交通基础设施建设等方面，短期内对北京市人口疏解和产业转移的影响力将比较有限。

供给不足，主要包括房源供给总量不足和结构性难题两个方面：

1，结构性难题是指，居民通过购房满足居住需求的渠道受阻。（有钱也买不到房）

2016年10月份以来，北京市的限购、限贷、限商、限离、限企等房地产调控政策相继落地，加上北京是全国唯一的、多年实施“按个人转让住房所得20%征收个人所得税”的城市，这使得2017年北京市房地产交易陷入冰点，全年新房和二手房交易分别仅为10.4万套和13.3万套，都大幅低于2015年和2016年的成交量（参见下图）。

史无前例的调控政策只是一方面，另一方面是超高的房价水平让许多年轻人难以承受，他们不得不进入租赁市场。

2，总量问题表现在，从供应租赁房土地到形成有效租赁房供应，有1-2年滞后期。

从2015年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，到党的十九大报告把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为住房供给制度的国策，租赁住房市场发展成为北京市解决住房问题的两大支柱之一。

一直到2017年11月，北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，政策出台后的2017年完成供地203.9公顷，完成率102%，年均建设规模200万平米和50万套。

然而，从这些土地供应，到最终形成租赁住房的有效供给，存在1-2年滞后期。从北京市住宅新开工面积、施工面积和竣工面积增速可以看到，今年1-7月，北京住宅竣工面积同比增速为-10.7%，延续了2017年以来的大幅萎缩趋势，而反映前期土地供应大量增加后的影响——住宅新开工面积、施工面积增速则在2018年以来迅速“由负转正”，1-7月二者增幅分别达到21.5%和10.2%，均创下了2016年以来的次高水平（参见下图）。

第二，资本涌入或是近期房租暴涨主因。

以上是影响北京房屋租赁市场供给、需求、政策等基本面因素。值得注意的是，2018年以来特别是最近几个月，北京房租短期大幅暴涨，还有一个关键力量是各类社会资本全面进入租赁市场。

为何资本会全面介入到住房租赁市场？其原因有三个方面：

1，社会资本参与住房租赁行业的发展，符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。

2，北京作为全国住房供需失衡最严重的城市，资本具有巨大的炒作空间。

3，北京租金回报率极低，具备上涨潜力和空间。

事实上，2017年下半年以来，北京租金价格开始快速攀升，租金回报率也从2017年10月的1.35%的历史低点上升到2018年7月的1.57%，但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距，上涨空间较大。

稍微留心就可以发现，资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据，2015年长租公寓门店增长率不足15%，2016年增长率为35%，2017年增长率高达40%。

当前，资本主导的品牌长租公寓已初具规模，行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数（套数）均已过万（参见下图）。其中，行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数，两年内翻了一番，从2016年年中的25万套上升到2018年6月末的60万套；万科泊寓规模紧随其后，在2018年6月末也达到了14.5万套。

然而，当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右，远低于发达国家25%-30%的平均水平，这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。

对于这种现象，北京市住房管理部门已及时介入干预，严控品牌公寓囤积炒作房源。

值得提醒的是，若想从根本上解决房租上涨的压力，需要在加快租赁房有效供给的同时，进一步明确长租公寓的市场管理规则，防止市场过度炒作，加剧房租上涨的压力。