年入237亿，国内最大的物业公司要IPO了

来源：投中网（ID：China-Venture）作者：胥崟涛

背后两大股东已套现90亿。

4月1日，万物云正式向港交所递交招股书。

万物云成立于2001年，其前身为万科物业，“万物云”的名字于2020年10月开始启用。

招股书显示，2019-2021年三年间，万物云分别实现营业收入139亿元、181亿元和237亿元；实现净利润10亿元、15亿元和17亿元；毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。

截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米，是国内第一大物业公司。

目前，万科A（SZ.000002）市值约为2400亿元。据综合测算，2021年万科超越恒大、碧桂园，成为中国房地产开发企业综合实力第一的房地产企业。

国内最大的地产开发商的物业公司上市，这为万物云赴港IPO埋足了看点。

01  一年营收237亿元，博裕、58集团已套现90亿元

截至2021年12月31日，万物云住宅物业服务的地域分布扩展至中国30个省、直辖市和自治区的逾120个城市，管理2823个住宅物业，总建筑面积6.6亿平方米；在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

据招股书，万物云主要有三个业务板块，即“社区空间居住消费服务”、“商企和城市空间综合服务”及AIoT和BPaaS解决方案服务。

不难看出，社区服务为万物云的主要创收业务，2021年贡献营收131.6亿元，占比55.5%；商企和城市服务占比36.7%、技术解决方案服务仅占7.8%。

具体在定价和总规模方面，截至2021年12月31日，万物云第三方开发的在管住宅物业项目的平均每月每平米的饱和收入约人民币2.95元。另外，来源于第三方的物业及设施管理项目的平均每月每平米的饱和收入约人民币5.67元。

2019年、2020年及2021年，万物云新获取的由第三方开发的项目合约面积分别为65.0百万平方米、63.0百万平方米和94.8百万平方米，对应的饱和收入分别为人民币24亿元、人民币23亿元和人民币44亿元。

招股书显示，2019-2021年三年间，万物云分别实现营业收入139亿元、181亿元和237亿元；实现净利润10亿元、15亿元和17亿元；毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。

背靠万科这颗“大树”，万物云创立以来并未有接受过多财务投资者入局，但在2017年3月，引入博裕资本、58集团为战略投资者。据报道，当时博裕资本以其管理的基金认购25%股权，成本15亿元，58集团以其下属公司认购5%股权，成本3亿元。

2021年8月，阳光城集团以其持有的阳光智博100％股份战略投资万物云，“换取”后者4.8％的股份。

2021年11月万科宣布分拆万物云拟赴港上市后，博裕资本将7.6%股权转给瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，总对价69.96亿元；58同城姚劲波向海南云胜转让2.14%的股权，对价19.91亿元。

也就是说，蛰伏4年的博裕、58集团两家股东，在投资万物云上已套现近90亿元。

截止上市前，万物云股东由万科持股60%，博裕资本持股17.14%，58集团持股2.86%，睿达（员工持股平台）持股约8.75%，阳光城通过海南慧优、海南智博、海南慧佳及海南瑞鸿四家公司持股1.78%。

其中，据招股书披露，万物云此前共向394名员工授予了7000万股IPO前的股票，朱保全持股2000万股，是份额最大的员工持股者。

02  突破传统效率瓶颈，正在建340个“蝶城”

资料显示，万科集团合伙人、万物云CEO朱保全出生于1974年，1999年进入万科集团。

十年时间，朱保全先后任职万科多项职务，从人力资源部经理、集团总裁办公室主任等，一路坐到了万科物业事业部首席执行官、集团副总裁的位置。

尽管万科物业伴随集团地产业务一路高歌猛进，赶上了中国房地产快速成长的时期，但公司的成长一向很低调，直到2020年，朱保全才开始作为万物云CEO公开露面。

万物云递交招股书前一天的3月31日，万科召开2021年业绩发布会，朱保全回应万物云上市进展问题时回应称，上市进程中证监会已经给出了“小路条”，上市本身主要考虑的是引入国内外的投资者，进一步提高万物云的综合实力...但同时，公司的竞争战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。

4月2日，朱保全在万物云官微上撰文，提出对传统服务业效率瓶颈的思考。

朱保全表示，上市融资后将延续2021年提出的“街道战略”，即“基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，我们将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络。”

“回顾一下2021年伯恩物业与阳光智博的收购，这两单收购，仅仅福州市就让我们的项目增加到173个。”对于“街道战略”，朱保全有十足信心，并为这样的高密度服务圈起了独特名字：蝶城，英文名Onewo Town。

“3-5年后，每一个蝶城预计会形成过亿的营收。”据朱保全介绍，万物云正在3400条街道里进一步聚焦其中的10%，也就是对应建设340座“蝶城”。

03  物业竞争加剧，万物云上市存未知数

赴港IPO一直是房企分拆物业板块上市的首选，如碧桂园、中海物业、新城悦服务、佳兆业等。

分拆物业单独上市往往能获得更高PE，例如碧桂园服务当前PE为24，而碧桂园仅为4.28。其他物业公司同样保持在2位数以上PE，如保利物业当前30倍，中海物业32倍，而地产则PE正常在3~10倍，例如头部地产商新鸿基PE仅为10倍，龙湖集团为8.6倍。

在人口老龄化及城镇化进程减缓的当下，单纯卖房收租的盈利模式已进入存量博弈区间，而物业替地产讲出了新故事。

有关物业公司的增长空间，大部分想象力集中于新楼盘销售后配套的物业服务。

经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。

然而，低门槛的物业行业拥挤了大量竞对。

根据弗若斯特沙利文的资料，社区空间居住消费服务市场分散且竞争激烈，2020年约有50万家物业公司在业，其中前五大服务提供商仅占整个市场总收入的2.19%。

商企和城市空间综合服务市场更为分散，2020年65万家商企物业公司在业，前五大公司收入总和约占整个市场的0.69%。

同时，地产、物业公司在房住不炒的政策压力下，停止了野蛮生长的步伐，陷入肉眼可见的退坡。

就在4月1日万物云正式递交招股书当天，包括融创中国、佳兆业集团、世茂集团地产公司，以及恒大物业、奥园健康等物业公司因无法在港交所规定最后期限披露年报，被迫停牌。

万物云赴港IPO，尽管是“轻资产上阵”，但面临整个地产行业理性收缩，能否顺利兑现30倍以上的市盈率，仍存在巨大未知数。