又套现 195 亿，潘石屹终于跑了

来源：伯虎财经（ID：bohuFN） 作者：唐伯虎

伯虎点睛： “鬼精鬼精”的潘石屹，其实有点冤？

很多人都在骂潘石屹。

有人甚至去他的微博下留言：潘总，好好做人，你现在口碑可不好。

虽然表面上潘石屹仍然笑着玩摄影、做木工，但他应该还是对这汹涌而来的骂声心存芥蒂的。

所以当SOHO中国被出售的消息确认，潘石屹转发了那条官方信息，却关闭了评论。

不过在商言商，伯虎财经还是试图从商业维度来跟大家探讨几个简单的问题：

潘石屹为什么要卖？

以及，黑石为什么要买？

潘石屹为什么卖？

潘石屹的“大甩卖”节奏，始于2014年。

从上海的外滩项目，到SOHO海伦广场和静安广场，再到凌空SOHO，潘石屹张欣夫妇这几年已套现300多亿。

数据来源：SOHO中国财报 制表：伯虎财经

当然这一次“清仓”，与过往单个项目出售有本质不同。

要说此前六年，潘石屹夫妇还只是通过出让项目来盘活资产，目的还是维系公司发展，争取资本市场对SOHO中国的估值认可。

这一回，则是把整个公司卖了个干干净净，黑石集团以人民币 195 亿元的价格收购 SOHO 中国控股权卖完之后，潘石屹夫妇就只剩下钱了。

根据SOHO中国的最新股权架构，该公司的最终控股股东潘石屹及张欣，目前持股份额为约63.9%。换言之，任何对潘石屹及张欣股权提出收购要约的买方，也必须同时发起对其他所有股东股份的收购要约。

脱身得如此彻底，说明了什么问题？

说明“包租公”实在不好当。

想当年，SOHO中国还是与万科同属第一阵营的房地产巨头。转折出现在2012年底，潘石屹的战略选择：告别散售。

潘石屹为此发了一篇博客，文中阐述了理由：从2009到2012年，写字楼和商业物业的租金快速上涨到历史新高，而空置率下降到历史新低。彼时SOHO中国拥有超过150万平米正在建设的写字楼和商业物业。物业价值不可小视，稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。

他是这样写的：过去，公司所做的是把土地变成房子，并将过程中的增值与客户分享，同时公司实力得到发展与壮大。今天，我们不但要把土地变成房子，还要将升值延续下去，要在每平米建筑面积上创造更多的价值，让它成为一单单的生意，让优质物业成为永远生蛋的鸡。

于是，到2015年，SOHO中国已经没有了地产销售收入，成为了一家“纯收租”的公司。这也是为什么别的房地产大佬攻城略地，他潘石屹需要走到台前打广告招客户入驻。

再后来的故事大家都知道了，2019年房地产企业500强，SOHO中国排名259——不要说恒大融创，连很多不知名的地区性开发商都超过了它。

自持物业的包租公模式，虽然没有资金周转的压力，但是利润也与卖房子的相去甚远。

2021年1月8日，潘石屹发了一条微博视频，给公司打气：“在疫情严重的2020年，我们公司出租了24.5万平方米办公楼。取得这样的成绩非常不容易。”

事实上，在疫情的打击下，2020年，SOHO中国的年度净利润大跌约60%，至5.4亿元。报告中称：公司对受疫情影响非常严重的特殊行业推出相应措施，有的减免了租金，有的提供了疫情补贴，有的延长了租金缴纳期限。

如果要有一个非卖不可的理由，疫情有可能是迫使潘石屹抽身离去的最后一根稻草。经历这一年的动荡之后，黑石给出的价格，仅为要约的七五折。对潘石屹来说，再不套现，可能就晚了。

买家黑石是谁，可能很多人还不了解。

它是全球最成功的资产管理机构之一，从1985年40万美元起家，到如今，资产管理规模约5700亿美元。

作为黑石集团主席、CEO、联合创始人之一，苏世民经常强调他投资的第一原则： 不要亏钱 。

早在一年前，黑石集团就曾提出私有化SOHO中国。然而，2020年5月后，陆续有声音传出，黑石和SOHO中国的收购谈判陷入僵局，并表示主要原因是新冠疫情导致公司前景充满不确定性，双方在估值出价上并不能达成一致。

但那时苏世民曾坚定地表示：新冠疫情对于黑石的投资评估并非没有影响，在当前环境下，会更加重视整个企业的技术和以增长为导向的投资。

苏世民对自身的投资模型很有信心，黑石业务的两个要素是：保持实力和资金。有了这两样，即使在危机时期也能有稳定的合作伙伴。

至于黑石为什么瞄准了SOHO中国，冯仑解释了黑石的投资模式：“黑石永远是在‘找差’，股票市值和资产的价格的差异越大，他们就越认为是投资的好机会。比如说，一家地产公司，现在的市值是 1000 亿，但是它的物业价值，可能有2000亿，它就有可能成为黑石投资的目标。”

据SOHO中国公告称，黑石同意以每股5港元的价格收购SOHO中国，总价约236.58亿港元。几年以来， SOHO中国在资本市场的估值都低于资产估值，冯仑认为，这是其成为黑石投资目标的主要原因。

但伯虎财经认为，除了标的之外，看多中国，是黑石在中国持续扫货，并收购SOHO中国的根本原因。

苏世民自己就曾预判： 走出此次疫情带来的经济下行之后，中国很可能会是全球范围最强的增长型国家。

事实上，除了房地产，黑石还正在中国搭建物流仓储平台。

收购完成之后，黑石当然也不会亏钱。它会“拧毛巾”——每一个物业能挣钱的地方都给挤出来，提高它的效率。重新规划楼层、空间，然后提升出租的比例、租金。当估值变高之后，它还会“做交易”把其中一些物业卖掉。

SOHO中国的命运已经看得见。

至于潘石屹，依然是那个“鬼精鬼精”的商人。