胡景晖：北京6环以内，有近100万套房子既不自住，也未出租

 

胡 景晖： 说 真话， 却在一个星期 内 被迫搬家 、请私人保镖

 

i 黑马讯   8 月26日 ，前我爱我家副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖出现在 2018网易 经济学家年会夏季论坛上，他表示， 最近 一个星期内 被迫 不断变换住处、请私人保镖。

 

他 还称， 北京6环 以内有近 100万 套房子既不自 住 ， 也未 出租， 房租 还涨得很高， 建议 政府出台 “ 空置税 ” 。

 

以下 内容根据现场 演讲 整理， 未 经 胡 审阅：

 

我 可能是中国最老、 最 不性感的网红。 有人说 ，我是地产界的 “ 小崔 ” ， 有些 悲情。最近， 我 希望邀请崔永元先生会面，公开答 媒体 问。

 

我们 两者 不同之处是他做传媒， 我 做地产；相同之处是我们都 得过 抑郁 症 ， 都 想过结束自己的生命， 都在 家人、朋友和亲人的关心下走出了人生 的至暗 时刻，都坚守价值观，都说了些真话， 但 都因为说真话不得不在一个星期内不断更换住处， 且 不情愿地 请 了私人保镖。

 

为什么在中华民族伟大复兴的时代， 说真话 的人却如此下场？我希望邀请崔永元先生 一起 和媒体探讨，当前的中国 需要怎样 的价值观！ 中国 到底是被资本挟持， 还是 应该被 13 亿 中国人美好 生活 的愿望所左右。

 

什么 叫新经济？ 我认为“ 不破不立 ” 。 “ 破 ”是 要破局，是说实话、 说 真话， 这 可能会让某些利益集团不舒适； “ 立 ” 是立法、立机制。

 

谈几个问题 ：

 

1. 房租上涨的原因。

 

从我2001年 入行至今，北京房租每年都会上涨（ 除了2009年 次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨 是 正常的。

 

房租 上涨与 CPI 、 季节性 因素、 经济 结构等因素 有关 ，每年房租 上涨要 略滞后 CPI些 。 如果 房东发现 物价 上涨， 房租 却不涨的话， 生活 水平会下降。在 需求 端， 租房 人员 更加 注重 居住 品质； 在 供应端， 房源 不足。

 

过去 5年 ， 我爱我家 以 毛坯房 出售的房产比例为 11% ，也就是说这些房子既 未 自住， 也未 出租， 而 北京约有 880万 － 900万 套房产。 所以 ， 这 意味着北京 6环 以内有约 100万 套空置房， 而 房租还在不断上涨， 很多 年轻的 码农 、 记者被迫 到 6环 以外租房。

 

长租公寓在资本挟持 下 ， 以超出 市场合理租金的 20% － 40% 高价 收房 。我认为， 资本 在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以， 如果 没有资本， 房租 价格一定不会涨的这么快。

 

 

2. 房租 高吗？

 

房租 涨这么快， 房租 高吗？

 

今天， 如果 一个人在北京 买 套房然后出租，年租金投资回报不到 1.5% ，发达国家的年租金回报则至少为 5% － 6% 。

 

所以，机构投资人和小业主 会 认为， 房租 太低了， 投资 回报率太低了； 然而 ， 在 美国纽约， 即使 一个人租一间高档公寓， 租金 绝 不会 超过 月 收入的 30% － 40% ； 但在 中国， 很多 媒体记者 月租金 占工资的比例逼近或超过 50% 。

 

所以， 房租 可以涨， 但 房租的上涨应 高于CPI ， 低于 人均可支配收入的 涨幅 ， 否则你 就在这个城市混不下去！

 

如果 北京的租金回报率能达到美国的平均水平 6 ％，意味着房价要跌一半， 房租 翻一 番 。 但 如果 房价 跌一半，那么 银行 就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？ 就 是土地财政， 是 高地价推动高 房价 ，租金和房价不匹配。

 

未来 该如何解决？可以效仿其他 地区或 国家的做法。 比如 ，香港 出台 了 “ 空置税 ” ， 如果 有人空着房子， 既不出租 ， 也不自 住， 政府 就要收税；法国 “ 空置税 ” 更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实， 政府 可让穷人破门而入住进去。虽然在西方 讲究 私人财产权， 但 西方人权高于 私人 财产权， 而 居住权 又是基本 的人权，所以居住权大于财产权。

 

中国政府如果出台 “ 空置税 ” ，租金会应声而跌， 诸位 的居住条件将极大改善。

 

3. 关于 长租 公寓。

 

长租公寓本身就是很 Stupid 的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。

 

长租公寓本身没有错，但为什么和 “ 租售并举 ” 差距如此之大？和美国对 标 下：

 

第一， 美国 最大的租赁运营是产权式的，是 把 楼买下来 再 改造、 运营 、 出租 ，然后价格涨后再卖掉； 而 中国是租 权 式 的 ， 即 “ 二房东式 ”模式 ，没人敢买下来。

 

第二 ， 美国 发的 是REITS ， 中国发 的是 ABS ， 美国 房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、 低投资回报 的金融机构； 而 国内的基金则认为年 化20%都 太少了。

 

4. 资本是天使， 更是 魔鬼。

 

资本是天使，可以加速企业和行业发展， 提升 市场效率； 但 资本又是魔鬼，要求高投资回报率， 快速 发展， 甚至 不惜一切代价。

 

以前， 很多 租赁企业用的是租金和押金沉淀； 现在在 资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀， 还动用 了金融杠杆等，所以 风险 和 爆仓 是必然的。

 

如何解决这些问题？

 

1） 把 资本变成政府控股的， 关乎 国际民生 行业 由国家控股， 就 不容易跑偏；

2）  通过立法、监管、 举报 、 实施警戒等 多重手段，有效管控资本。

3） 资本 投资要有技术含量。 今天 ， 中国 许多投资机构，在没有 进行 太多数据分析、 行业 分析等情况下就投资。