恒大上半年拿地规模减半 净利润达530亿元

8月28日，近年不断调整的中国恒大集团（3333.HK，下称“恒大”）发布最新业绩报告。在2018年上半年，恒大的销售额、营收和净利大幅增长，此前备受关注的净负债率也迎来下降。

不过，《中国经营报》记者注意到，作为下调负债水平的一大举措，恒大在2018年上半年的拿地规模大幅缩减，对比2017年同期，拿地数量和建筑面积减少近半。

对于房地产市场走势，恒大总裁夏海钧在业绩会上回应本报记者时表示，“现在房地产市场发展无序，增长过快，通过阶段性的行政手段，将房价控一控、稳一稳是有好处的，而随着行业长效机制落实，非市场的行政手段将会逐步退出。”夏海钧还指出，市场集中度不断提升的背景下，未来房地产将会出现“强者恒强，大鱼吃小鱼”的竞争局面。

此外，夏海钧透露，恒大回归A股一事，“公司与证监会一直保持非常畅顺的沟通”，在法律和运营层面上没有问题，目前主要是国内的A股市场不太好，“我们在等待合适的时机，完成重组上市。”

在售项目累计达735个

报告显示，恒大2018年上半年累计合约销售金额3041.8亿元，同比增长24.6%，已完成全年5500亿元合约销售目标的55.3%；合约销售建筑面积2905.9万平方米，同比增长17.4%。

恒大近年销售持续大幅增长与庞大的可售货量不无关系。在2018年上半年，恒大新开盘项目79个，在售项目累计达到735个，分布于216个城市。

2018年上半年，恒大共计购得土地储备68幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地。记者注意到，与多数房企采取合作形式开发项目不同的是，恒大的大部分新增项目的权益比例多为100%，最低的权益比例为51%。而新项目分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市，新购土地储备建筑面积3086万平方米。

截至2018年6月底，恒大总土地储备项目822个，位于中国228个城市，土地储备总规划建筑面积3.05亿平方米，土地储备原值为5130亿元。具体来看，一二线城市土地储备原值达3464亿元，占比约68%，三线城市土地储备原值人民币1666亿元，占比约32%。

而上述土地储备原值中，未付款金额为1078亿元，其中2018年下半年到期应付398亿元，2019年到期应付322亿元，2020年及之后到期应付358亿元。

值得一提的是，旧改亦是恒大获取土地资源的一大渠道，未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建筑面积为7285万平方米，其中深圳的42个项目，规划建筑面积达2432万平方米。

夏海钧表示，5500亿元的年度销售目标不打算进行调整，恒大下半年可售货值大概是7000亿元，卖掉50%，就可以实现5500亿元目标，“也就是说，恒大2018年完成5500亿元是没有问题的，恒大的销售目标肯定是超额的，我们已经预留了增长的空间。”

问及房地产市场走势，夏海钧在业绩会上向本报记者表示，这几年，国家为了使房地产价格平稳发展，出台了一系列政策和措施，如核心城市的限购、限贷，预售证的管理和发放，“这些是过渡性的行政手段，对房地产目前平稳发展，我认为是有利的。”

“现在房地产发展无序化，增长过快，通过阶段性的行政手段，将房价控一控、稳一稳是有好处的。”夏海钧指出，随着中国房地产长效机制的落实，这些非市场的行政手段会逐步退出。未来，房地产的竞争还是以市场作为主要的手段。

值得关注的是，夏海钧认为，在房地产市场调控的形势下，“行业的未来一定是强者恒强，大鱼吃小鱼。”

夏海钧分析，2017年前十大房企的销售占有率是24%，2018年上半年这一比例已经达到了30%，半年时间增长了6%，“这说明，大部分的中小房企在这一轮的市场调控中退出了市场，由大房企接管。”

“我一直说，房地产市场就像一张大饼，目前已经发展到基本成熟的阶段，一年的房地产销售是10万亿~13万亿元的规模。在这个规模里，变化的是集中度，前十大房企不断蚕食小房企的市场份额。”夏海钧表示。

等待时机回归A股

从2017年开始，恒大从原来的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。

2018年中期业绩显示，恒大的净利润为530.3亿元，同比增长129.3%，净利率同比增长5.4个百分点至17.7%；核心利润达550.1亿元，同比增长101.5%；核心利润率18.3%，同比上升了3.8个百分点。另外，净负债率下降至127.3%，较2017年同期下降50%，较2017年末下降逾30%。

去掉大额高息永续债是利润大幅增加的主因，夏海钧坦言：“我们从2016年净负债率是432%，下降到现在的127.3%，净负债率大幅降低。以前报表中有永续债1000多亿元，吃我们的利润，前两年这方面吃掉了200多亿元的成本，节省下来后，自然使2018年的利润增加。”

在2017年，恒大为回归A股引入了1300亿元战略投资，并偿清1129亿元的永续债，从而使得公司净负债率大幅下降。

夏海钧指出，负债水平降低的原因，除了引入战略投资者、偿还高息永续债以及盈利提高以外，公司也在减少土地储备。

在业绩会上，夏海钧称：“公司的土地储备未来会维持在3亿平方米左右，每年下降5%左右，通过土地适当的减速，加快负债的降低，从而达到合理的水平。”

记者了解到，对比2017年同期，恒大在2018年上半年的拿地数量和建筑面积缩减近半。在2017年上半年，恒大新购土地储备高达152幅，新增土地储备建筑面积6763.6万平方米，远超过2018年上半年的68幅和3086万平方米。

另外，夏海钧表示，公司目标在2019年中期将净负债率降至100%，到2020年净负债率为70%，公司未来的目标是维持净负债率70%左右，这是行业合理的水平。

尽管偿清了永续债，但夏海钧强调：“这两年国内金融形势不是很好，我们预期净负债率如果下降，也是逐步下降，不会下降很大，要确保公司总体运营。”

同时，夏海钧解释，引入三轮战略投资者后，战略投资者的股权占比已达到了30%左右，按照原来计划，今后公司将不会再引进战略投资者。

至于备受关注的回归A股，夏海钧透露，“我们跟证监会一直保持非常畅顺的沟通。”而谈及目前房企A股IPO遇阻的问题，夏海钧指出，恒大回归A股跟房地产IPO是完全不同的概念。

“我们是将已经在A股上市的房企，即老牌国有企业深深房，进行国有企业的混改，这是符合国有企业改革的大方向。”夏海钧进一步指出，恒大回归A股不同于房企IPO需要发行新的股份，进行市场融资，恒大是完成资产的售让后，借壳实现上市，不需要进行资本市场的资金募集。

值得关注的是，夏海钧表示：“恒大回归A股在法律和运营层面上是没有问题的，目前主要是国内的A股市场不太好，比较波动，我们在等待合适的时机，完成重组上市。”