蛋壳倒下后，小中介们抱团抢自如生意

作者丨姚赟  来源丨盒饭财经（ID：daxiongfan）

晚上9点，易居房友的中介陈亮（化名），匆匆回家插上手机电源，他的手机马上就要自动关机了。刚接上电源不久，又接到一个想要看房的电话。

端午，又临近大学生毕业季，沉寂了一年多的租房市场又热闹了起来。

“你们是哪个中介？之前怎么没听说过你们？”电话那头，咨询者谨慎地试探着陈亮所在中介公司的背景。

这样的询问，陈亮十分熟悉，近期长租公寓业务上，约看房的租客十有八九会问这个问题。“大家都认识自如、相寓，或者是爆雷的蛋壳，但过去很少有租客知道我们平台。”

定位服务B端且主要做新房代销业务的易居房友，在2018年上半年第一次呈交的聆讯后资料集中显示，还未开展长租业务。

“刚换了工作，想换房，结果发现自如、相寓上的新房源或者好点的房源特别少，看的差不多的房源不是二房东，就是一个叫易居房友中介的。” 品君（化名）告诉我们，因为在各大平台上找不到合适的房源，所以哪里都想去试试，于是在豆瓣租房小组中不断翻找房源，结果找到的基本是伪装在里头的易居房友中介。

在蛋壳倒下之后，长租公寓市场空气骤然稀薄，过去不健康的高收低租商业模式彻底摊在阳光下暴晒。信任与房源是长租公寓平台竞争的核心，目前这两个点都出现了漏洞。像类似易居这种之前规模难以进入一线的公司，则开始抱团对抗自如。

01

烧不起的自如，进入存量时代

“这个小区这个月放出来6套新房，我们拿了3套，这是其中一套。首次出租，隔壁主卧带独卫的已经定出去了。” 陈亮带着看房的求租者，进入一个半工地状态的房间内。

三面白墙，一面主墙刷上了黄色，新铺好的木地板上堆着还未拆装的家具。

“这些家具和自如，用的一个品牌，其他配置的也和自如、相寓的一样，月保洁、免费wifi。” 陈亮介绍到。

目前，陈亮所在的平台采用的还是过去长租公寓的模式。即从房东手中直接租下房源，进行简单装修，再分租或整租给消费者，模式为C2B2C。

“这套房，收来的价格都要10（K），装修费我们平台出。自如其实也看中这套房了，和房东谈了，12（K）每个月，但是要房东自己出装修费，大概七八万吧。房东哪里肯，所以把房子交给我们了。” 陈亮说到。

陈亮提到的需要房东出装修费的模式，便是自如CEO熊林主推的“增益租”。

2021年5月19日，自如CEO熊林在主题为“长租房：完善政策与规范发展”的2021中国住房租赁发展论坛上发表了《住房租赁企业的定位和模式创新》主题演讲。

他提到：“住房租赁是一个大且长久的行业，企业应在模式和产品上不断更新迭代。我们希望通过无差价的‘增益租’业主托管新模式，推动行业转型和全新产品落地。”

所谓的“增益租”，就是装修费用，过去由自如承担，现在由房东承担；收房成本，也从过去的固定租金，变为如市场走低情况下约为8成；租期，也都过去的3年起，变成1年起；盈利方式，则从过去租金差+服务费，变为现在服务费+超额收益分成。

简单来说，就是将装修成本转嫁至房东，同时过去由自如自担的市场风险，变为与房东共同承担市场下行风险。

Mob研究院

2016年前后，长租公寓兴起。高价争抢房源、高装修运营成本，成为一直以来的痛点。蛋壳爆雷也是因为高收低阻、长收短付的模式，遇到市场下行，出租率下降，而直接爆雷。Mob研究院数据显示，自如100万房源疫情期间平均多空置15天，损失超6亿元。

也因此，去年疫情期间，自如频频曝出，因自如违约退房解约，房东被要求赔偿装修折旧费的新闻。（参考钱江晚报《自如违约还要房东赔钱？“装修折旧费”引发争议》）

这样的竞争力，显然不比从前。

根据智研咨询相关数据显示：长租公寓强调拎包入住，内部装修比普通出租房高档，其次，人员流动性较强，相应的家具折旧速度较快，家具更换周期通常在3-5年。对于品牌公寓而言，在选择家具供应商时，对家具品牌的要求不高，但零散式的家具购买价格相对较高且费时费力，因此更加注重交付能力、性价比以及环保等方面。

对于同一小区，相似格局、面积、朝向和配置的房屋，其他中小平台上价格相似，自如普遍贵150-300元不等。

“目前我负责的这个小区里，新房源一出来就知道了。房源上，我家占一半以上。”收了部分蛋壳爆雷房源，又在自如调整间隙不断开拓新房源，陈亮自称所在平台的房源，正在逆势扩张。

市场恢复，想继续扩张，但前有爆雷风险；寻找解决办法，又受缚于装修成本，只能转嫁均摊风险——依靠规模扩张增长的模式已然走进死胡同。烧不起的自如，进入存量时代。

02

房源大洗牌

“房子去哪了？为什么看中的房子，都是小中介手上？”

品君是一名90后ios开发工程师，找了近一个月房子后，满脑子都是这两个疑惑。

“本来还挺正常的，在相寓、自如、链家APP上看房，联系中介，询问什么时候方便看房。看了一圈，在APP上看中了林奥嘉园的房子。但中介说，现在看的房子上一家还没有到期，等10多天后空出来，现在是租房旺季，房子如果出来，会根据市场行情调整价格。也就是会涨价。房租远远超过了预算，所以就放弃这个找房的途径了。” 品君告诉我们。

品君看中的房子，位于北五环的一间25平左右的主卧，带独卫和飘窗，上一为租客的租金为4200元一个月，退租后APP上显示已涨到4400元每月。而这个价格不包含市场主流要求每月房租10%-12%的服务费，如果成交，房租加起来每月在4800左右。

“近期的房租感觉突然都涨了，去年好多3600元左右的朝南主卧独卫，今年都找不到了。”相寓、自如等主流长租公寓平台上找寻无果后，品君开始琢磨其他方式，后来他根据朋友推荐，开始在豆瓣小组找房，说其中多是房东直租，但进去之后才发现并非如此。

在豆瓣相关的租房小组里，品君挨个把房源看了一遍，联系了几个自称是房东的人。添加微信后发现，基本都是小中介，而且这些小中介发给她看的还是同样几套房子。

他的困惑除了不同中介提供的房源一致，而且官方渠道加了在自如、相寓这种正规中介的微信，找了半天没有合适的房子后，有一个中介给他打电话，说是手上还有别的平台的房源，比较合适，相比自如和相寓要便宜不少，品君回忆说到。

后来才知道，这个所谓的便宜点的渠道，还是最近似乎无处不在的易居房友，和之前自己找到的小中介，推荐给他的房源一样：“其实是和豆瓣小组那些发帖人房源一样的。”

品君彻底懵了，他们认为应该是房源共享，但就是一样的房子，每个人的报价都不一样，大概相差100-200左右。还有收费方式也不一样，有收代理费的，一天2块；有收半个月房租中介费的。”同样的房源，不同的房租报价，连收费方式也采用了不同的计算方式。

看起来房源报价管理混乱、线下门店不正规，品君将易居房友等同于小中介。其实，它隶属于易居集团。

2000年成立，2007年8月8日，易居企业集团于纽交所上市（纽交所交易代码：EJ），是第一家在美国上市的中国轻资产地产概念股。

“马上这个小区还会有十几户下来，我们盯着呢。还有我们现在的服务、房子装修、家具，和自如他们一样。我们也有自己的小程序，就是没怎么用过，因为也住在附近，所以附近租户如果有报修，我们直接就去修了。”陈亮说到，“我们公司开设很久了，回龙观、天通苑和北苑这块，做了好几年了。小区楼内的办公室，只是用来签合约的，我们对外的线下门店就在物业边上。”

国信证券相关研报中认为：与存量房业务起家的贝壳和我爱我家不同，易居长期耕耘新房代理业务，与开发商关系密切。这从陈亮的情报能力可以看出，下个月会下来多少套新房？友商手上房源的情况如何？附近商场主要负责人如何发家？目前资产情况如何？陈亮对小区的物业、房源等相关情况一清二楚。

03

抱团求生，还是死灰复燃

同一房源登上多家平台，是二手房交易中的陋习，如今难道也进入了长租公寓？

品君约见了其中一个中介，位置位于某小区内的居民楼一层。进入小区，穿过小区中心花园，便能看见一层窗户玻璃支着的KPT板。

红底白字，顶部是超大字号的LOGO，而后是合租不同房间的价位区间，次卧，1500-2500元/月；主卧，2400-3500元/月……底部写着业务范围：房租租赁，房屋委托代理，居间服务，二手房买卖，委托过户，佣金1%......

那些在豆瓣中伪装成房东的中介，从规模上来看，确实是中小规模中介。他所见的广告牌上，还写着“易居三峰合盛”。

易居三峰合盛是谁？

企查查显示，这家注册地为北京市朝阳区双营路11号院，注册资本50万元人民币的的北京三峰合盛房地产顾问有限公司，便是牌子中显示的三峰合盛。

从关系图谱来看，这家企业与易居没有任何股权关系。

企查查提醒，该企业涉及四个司法案件。

4个司法案件中，均为委托合同纠纷，都与一个名为陈某棉的人有关。初审后，该企业反诉初审原告，而后被驳回，最后终审结果显示，依旧是维持原判。只不过初审是判决该公司付给原告陈某棉租金两万四千元。到了终审，则判决该企业要付给陈某棉两万九千三百三十二元。

易居房友首页显示，平台定位为，以共享为核心的房地产经纪服务平台，共享的内容主要有房源、技术、人才和知识。

而品君遇到的多位不同的中介，不约而同地推荐同样的房源给她，背后便是这些共享的房源。

从国信证券经纪研究所整理的资料来看，易居房友的玩法比较简单粗暴：“作为第三方平台吸引中小中介入驻，采用弱管控模式，以新房房源优势赋能中小中介增量业务收入并从收益中抽成。”

也就是说，易居房友仅仅是一个第三方平台。

海通证券研报中表示，该平台曾明确承诺，不会开设自身的二手经纪公司，也不会直接开展自身的二手经纪业务。

易居房友采用的是所谓 S2B2C 电商业务模式，它将自己定位于中的 S（大供货商）。

这是一种类加盟的模式，对接入驻的中小中介，给予数字化、房源等方面的帮助。

三峰合盛从股权上看不到与易居房友的关系，但又挂出了相关的牌子，如果不是冒名，可能只是使用易居房友平台的中小中介之一。

海通证券显示：作为房友，则会与中介门店分享佣金，其中房友获得 20%，中介门店获得 80%。

企查查数据显示，我国共有关键词为“房屋租赁中介”在业存续企业5.03万家。2011年以来的十年间，房屋租赁企业注册量呈直线递增趋势，2011年共注册相关企业3862家，2019年相关企业注册量达到了十年来的最高点，共4.67万家，同比增长25%。2020年共注册相关企业3.09万家，同比减少34%。2021年前五个月共注册房屋租赁企业7208家，同比减少46%。整体注册量呈下降趋势。

2019年房屋租赁企业注册量呈直线递增趋势，达到顶峰后，在2020年开始下降。而这些存续中的相关企业，基本为中小规模的中介。

头部的自如尚需自救，何况这些中小中介。装修、月度保洁、免费WIFI只是包装，房源才是他们能活下来的底牌。

如果有规模较大的品牌打出“共享”优质房源，无疑有着巨大的吸引力。

“蛋壳爆雷后，我们收了一部分房源，自如、相寓也收了一部分，不过很快就租出去了，现在都在等着新房源。”陈亮自称。

不过，“共享”的往往都更昂贵。