踩实三道红线，融创将为孙宏斌的野心买单

 

今年下半年，" 三道红线 " 为房企带上了紧箍咒，而在此之中，最头疼的莫过于融创中国了。

根据年中报告，融创剔除预收款后的资产负债率为 82%，净负债率为 149%，短债比为 0.47 倍。传闻中的 " 三道红线 "，融创全踩了。

" 豪赌 "、" 疯狂扩张 " 一直都是融创的风格，但在三道红线的威严下，野心再大的孙宏斌也不得不以求稳为主。

少拿地多卖房，促使现金回笼  

融创降负债的第一步，是先把野心放下。

今年 3 月，孙宏斌提出 2020 融创要做的三件事，其中之一便是：谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

据融创年中报数据显示，2020 年上半年融创新增土储货值为 2330 亿元，去年同期为 6483 亿元，同比大幅度下降 64%。

中指院数据显示，今年 1-10 月融创拿地金额为 516 亿元，拿地面积为 1002 万平，分别位居全国房企第 14 位及第 9 位。 要知道去年的融创还十分 " 野 "，2019 年 1-10 月，融创总共花费 818 亿元拿下 1503 万平土地，在拿地金额上排名全国房企第五位。

从目前的公开数据看来，融创在今年的确安分了许多。

当然，钱不是省出来的，而是赚出来的！通过实现快速销售从而促使现金回笼，目前也是融创降负债的主要举措。

今年第一季度，疫情导致新房销售一度停滞。 融创作为先锋队，首批加入到线上卖房的队列中来，开设线上售楼部。除此之外，融创还在指定项目推出 " 无理由退房 " 政策，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、福建等省份的 42 个城市。

在刚过去的楼市传统旺季 " 金九银十 " 中，融创的不少项目都举办了相关优惠活动。像位于德州市的融创 · 观澜府邸，在十一黄金周内打出了 " 每日十套特价房 " 的口号，吸引了不少购房者。

经过一系列的促销组合拳，融创在今年也获得了不错的销售成绩。 中指院数据显示，融创在 2020 年 1-10 月完成了 4512 亿元的销售额以及 3228 万平的销售面积，均位于全国房企销售业绩的第四位。

孙宏斌曾在今年 3 月 27 日的 投资 者会议上提出，融创 2020 年的销售目标为 6000 亿。也就是说，要想完成目标，融创在 11 月 -12 月两个月的时间内需完成 1488 亿销售额。ZAKER 新闻认为，预计接下来融创会有更多的优惠促销活动，以价冲量，争取年底完成销售目标。

分拆上市，曲线自救  

除了少拿地多卖房这类基本功外，为了降低负债率，融创还做出了哪些动作？

11 月 19 日，融创服务正式在香港联交所主板上市交易，股票代码为 01516.HK.

在今年计划分拆上市后，融创服务吸引了腾讯、IDG 资本、高瓴资本及雪湖资本四大豪华基石投资者。其中，腾讯认购 1.5 亿美元，成为腾讯在物管行业最大的一笔基石投资。

上市首天，融创服务也迎来了短暂的资本狂欢，最终以 14.14 港元收盘，涨幅高达 21.9%。截至收盘，融创服务市值 424.20 亿港元，在物业板块中位居前三。

中信证券研报指出，三道红线标志的 金融 监管政策令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆，加权益的手段。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

对于踩在钢丝线上的融创来说，分拆物业上市便是降低自身负债和风险的重要手段。

抛售资产，轻装上阵  

在所有的降负债措施中，" 抛售资产套现 " 最为直接。

9 月 28 日，融创将上海香溢花城项目中一幢 商业 物业打折出售给黑石，对价约为 7 亿元。 据了解，此次被出售的资产就是 2018 年融创计划出售给歌斐资产的两栋物业之一，因当时募资问题而出现变动，最终歌斐资产仅接手其中一幢物业，另一幢则在近期由黑石接手。

有消息称，两年前歌斐资产报出的单价约 3.6 万 / 平，而此次黑石收购该物业的价格约为 2.8 万 / 平。 也就是说，这次融创相当于 8 折出售该物业。

出售上海香溢花城商业物业只是融创 " 卖卖卖 " 的第一步， 在今年 3 月的投资者会议上，孙宏斌曾透露，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店、乐园都是待售商品。与此同时，他还坦言，只要有人愿意接手，" 稍微打个折卖也行。"

融创的高额负债与孙宏斌的野心  

提及融创，就不得不提孙宏斌，这个在房产圈内 " 最有野心的男人 "。

时间倒流至 2003 年，孙宏斌还是顺驰的董事长，40 岁的他在一次房地产活动上当着王石的面说：" 我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总。"

此前的一年，万科销售收入 44 亿元，顺驰只有 14 亿。

狠话喊下之后，顺驰开始高价拿地快速扩张，为了速度，手下人即便花再高的价钱拿地也不需要上报。 但最后顺驰还是因发展太快，资金链绷不住，2007 年 1 月 23 日被香港路劲以 12.8 亿元收购了 94.74% 的股权，

就这样，顺驰倒下了，但孙宏斌仍在路上！

2008 年 12 月，房地产行业进入到了冬季，孙宏斌控制的首钢融创却以 20.1 亿元拍下了北京海淀西北旺项目，成为冷清土地市场中的 " 新地王 "。当时业界一片哗然：" 孙疯子 " 又回来了！

从顺驰到融创，孙宏斌的野心丝毫未减。 2014 年至 2019 年间，融创少则数亿，多则百亿的并购耗资已逾 2000 亿元。

最为疯狂的莫过于 2017 年，仅仅半年时间，融创累计花掉超 750 亿扩张资本。其中包括斥资 438.44 亿收购万达 13 个文旅项目 91% 的股权，以及 150 亿元收购乐视股权。

疯狂扩张下的融创，在负债率上已响起了红灯，为了不重蹈顺驰当年走过的路，孙宏斌不得不放下野心，将降负债作为主要目标。

" 顺驰被收购五年有余了，我从来没有（为）顺驰辩护过，败了就是败了，不要找借口。我们犯了错误，比如现金流管理，比如扩张太快。"

这是 2011 年孙宏斌在微博上重提顺驰说过的话，希望这一次，融创不要再败在他的野心下。

来源：ZAKER 新闻 谭晓洋