孙宏斌跨过万科

16 年前，孙宏斌说自己要打败万科，结果摔了一个大马趴。

现在，他好像终于从万科身上跨过去了。

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很久很久以前，江湖有个传说叫万科魔咒。

魔咒是这么说的，想挑战万科的最终都没好下场。这些公司在超过或者将要超过万科的时候，都会出现各种各样的问题，轻则自废武功，倒退几年；重则破产，灰飞烟灭。

据内幕君大脑随机统计，万科的石榴裙下，至少躺倒过 6 个勇士。

顺驰、富力、绿城、绿地、万达、合生。

前三个是主动挑战结果吃瘪了。

2003 年，那时候孙宏斌还是小孙，王石还是王老师，小孙跟老王说：顺驰要做全国第一，超过所有房企，包括万科。

然后顺驰破产了。

接着是年富力强的华南虎二哥，这哥们曾经在官网上发话：超越万科不是不可能。

然后富力掉到二线梯队了。

再来是绿城。楼市回暖的 2009 年，绿城卖了 530 亿元，仅次于万科的 634.2 亿元，位居全国第二。春风得意马蹄急，心潮澎湃的宋卫平公开喊话，绿城三年破千亿，销售要超万科！

然后绿城卖了。

这三个勇士都把口号喊得很响，然并卵，巴掌打起来也很响。顺驰和绿城兵败于激进扩张，富力溃于重仓 商业 地产，战略失误。

绿地和万达倒是短暂战胜过万科。那是 2010 年，王石正在向珠峰发起第二次冲击，山下来了消息：万达一季度销售超越万科，成为中国房地产新一哥。登山爱好者王石理都没理，继续爬。

2014 年，万科销售目标 2000 亿，计划于 2015 年上市的绿地，一个口号就喊到 2400 亿。很多人就质疑了：

挑战当了 9 年老大的万科，是梁静茹给的勇气吗？

是榜单给的。

那年年底，互相打脸的一幕出现，两个机构发的榜单中，万科和绿地各自登顶，双兔傍地走，一时没分出谁是雄谁是雌。

次年，绿地盼了 11 年的 " 整体上市 " 美梦实现，开盘当天市值超 3000 亿元人民币，把万科甩在身后，一举成为全球最大市值房企。

后来的故事走向一致，昙花一现，冷暖自知。万达这几年战战兢兢，绿地市值只剩 800 亿，最近又深陷变相裁员风波和高层烂尾危机。

而合生则是被王石一个彩虹屁给弹飞了，2004 年销售额超万科后，" 地产航母 " 一直处于沉沦状态。

这么多年了，勇士们流血总结出一条宝贵经验：

做人还是要低调。

比如碧桂园跟恒大，一个口号也没喊，星星之火悄悄燎原。不过，超越万科后许老板还是很激动的，他把中高层喊来开庆功会，会上频频举杯庆祝：

" 一起祝贺恒大地产集团成为全球第一大房地产企业！"

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今年 1-11 月销售榜放出，融创首次打败万科，位列全国第三强。在权益金额和操盘金额方面，融创分别以 3454 亿、4754 亿力压万科的 3445 亿、4594 亿，实现两榜双杀。

本来吧，今年上半年，融创的合同销售额 2141.6 亿元，同比增长约 11.8%，创下近年来新低，排名还在保利之后。

半年度业绩会上，孙宏斌说：第五也挺好的，下半年还会以控制风险为主，谨慎拿地。大家都以为融创要滑出第一梯队了。

结果一顿操作猛如虎，信老孙的都是二百五。

在 9 月之前，不管是权益额还是操盘额，万科都超出融创 300 个亿，到了 10 月，融创缩小差距到 100 亿，11 月实现反超。

其中一个重要原因是进入 10 月后，融创部分区域通过换仓计划抢收。

拿天津公司来说，为了冲击全年任务，启动了员工自购及全员泛 营销 。之前澎湃新闻称，融创的非合作项目全部执行住宅产品 8-8.5 折，商办产品 6-7 折，车位 5 折。

而喊着 " 活下去、活得久、活得好 " 的万科倒是没见大动作，10 月份单月销售金额 443 亿元，环比还降了 10 个点。

也就是说，融创靠以价换量跑赢了万科。

融创抢收时有住宅项目最大降价幅度超过 5 折，首次开盘价 7.2 万元 / 平，折后 3.5 万。

消息一出，其它项目的营销人比业主还急：

你一拳把市场打骨折了，叫别人怎么活？

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现在大家都不太信老孙说的话。

他说 " 谨慎 "、" 不拿地 "，最后都是烟雾弹。前几天，他又买了，一出手就是 153 亿，而且 " 一小时就谈得七七八八 "。谈完单子老孙就喝酒去了。

10 几年前，50 个亿就能把顺驰绊倒，现在老孙花 100 亿很随意，很像内幕君在菜市场买 100 斤大白菜的样子，一百块往菜农手里一放：零钱不用找了。

但咸吃萝卜淡操心的网友还是提醒了：收购决策期短，风险暴露不充分。

这次老孙花 153 亿收购云南城投集团持有的环球时代、时代环球各 51% 股权，能获得 18 个项目。

收购后，更名重组为环球融创会展文旅集团。明面上，老孙在做深文旅产业，事实上和买万达资产包一样，文旅圈地，意在土储。

2019 年 1-11 月房企新增总货值排行上，融创又压过万科一头，总货值 6850 亿，仅次于碧桂园排行第二，而截至 10 月，融创的新增货值还只有 3700 亿。

一个月多出 3000 亿？老孙的算盘是这么打的：

此次收购，确权的总建面 3071.6 万平，可售 2771.6 万平，目前未售的还有 2390 万平，按照融创占股一半计算，可获得相对应货值 1200 亿左右。未确权的土储有 3587 万方，对应货值 3600 亿，但这些地可能拿不到。

也就是说，这单月新增的 3000 亿货值，应该是把没谈妥的地也捎上了。

至于按照均价 1 万元来估算货值，股民忍不住要问了：西昌、咸宁、康定、拉萨、西双版纳，都是偏远地带的文旅盘，大哥咋就如此乐观？

大哥一直很乐观，特别是对于自家股票。去年中期业绩会上，老孙告诉大家，" 买融创的股票比买融创的房子更有升值空间 "。

然后，今年 4 月，二股东平安系悄悄清空了融创股票。

这几年，老孙四处接盘，连续大规模收并购让融创的杠杆一直悬在高处，根据融创半年报数据测算，今年上半年，其净负债率为 205%，较 2018 年年底的 149% 上升 56%。这一数据，万科同期是 35% 左右。行业均值大概是 85%-90%。

从长期来看，驾驭杠杆，就像站在刀尖上跳舞，玩的还是心跳。一切平衡的前提是货要买得对、转得动，跑得快。

哪一环出大问题，资金链都得紧上。

两年前，汪孟德就立下 flag：2019 年融创的净负债率和资产负债率要降到 70% 以下。

眼看这都要 2020 年了。

来源：地产风声