潘石屹“胜利大逃亡”

如果能深刻理解下一步房地产市场的走势，就能理解地产大佬潘石屹这几年为什么一直坚持 " 卖卖卖 "。

最近，房地产市场发生了深刻变化，绝不是简单的政策变调，不管是调控的深度还是广度、亦或是参与方之多，都远超以前。

有句俗话叫 " 春江水暖鸭先知 "，潘石屹大甩卖或许能说明他的先见之明。

7 月 31 日，中央政治局会议召开，关于房地产的表述是：" 下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。"

这个表述里，很多都是 " 老话 "，并无新意，但敏感的政策研究者发现，" 遏制房价过快上涨 " 变为 " 遏制房价上涨 "，言外之意，房价由 " 不能过快上涨 " 变为 " 根本不能涨 "。

结合新的表态，再纵观两年多来的房地产调控，监管层的调控决心已经超过以往历次。

有人猜测，高层关于当前房地产形势和问题的判断，以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识，喊了很久的 " 房地产市场长效机制 " 可能不远了。

更重要的是，会议强调，加大基础设施领域补短板的力度。这意味着，中央已经寻找了新的 经济 增长点，以摆脱对房地产的过度依赖。

另外，在本次会议之前，监管层已经通过中央 媒体 向市场喊话，直指目前市场上出现的房地产乱象，这些都清晰的写在新华社连续发表的 5 篇社评中了。

第一篇针对房价 ：上半年局部房地产市场 投资 投机抬头的苗头，各地应严格把 " 房住不炒 " 落到实处，为 " 接棒 " 房地产长效机制创造良好市场环境。

第二篇针对土地财政 ：部分地方政府对落实 " 房住不炒 " 要求认识仍不到位，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。

第三篇针对高价卖地 ：不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿。

第四篇和第三篇差不多 ，针对高价卖地：当前三四线城市土地市场热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹，要控地价。

第五篇针对租赁房市场乱象 ：我国住房租赁市场还不够成熟，政府和企业需再加把劲，从制度建设、 金融 支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板。

新华社的社论其实是给政治局的定调 " 预热 " 的，意思很明白，指出问题，解决问题。

除了新华社，央行主管的《金融时报》8 月 3 日也向市场喊话：" 调控力度仍不容放松 "，这其实是对之前外界认为 " 央行放水流入房地产 " 的回应。

最最最重要的是，最近市场已经给出了答案，尽管房价大跌并不多见，但寒意已来。

中指院数据显示，7 月份全国 300 城市住宅用地成交均价下降幅度接近两成，溢价率较去年同期下降 22 个百分点。

另据中原地产统计数据显示，今年 1~7 月，一线城市土地流标 13 宗；二线城市合计流标经营性土地 154 宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了 629 宗。

土地流标说明两个问题：

1、房地产商没钱了。这个可能性很大，今年房地产商不仅要面对高地价，还要面对去杠杆，资金压来可想而知。

2、房地产商对未来市场没把握。各地的密集调控政策，基本上已经让房地产市场回到 " 计划经济时代 "，房企利润空间被压缩。

综上，不管是监管层的态度，还是权威媒体的解读，亦或是真实的市场表现，都可以看出，房地产市场可能要凉。

悲哀的是，现在仍有很大一部分人认为房价还会上涨，持续不断的上涨，不客气的说，他们有可能是最后一波 " 接盘侠 "。

其实，聪明的人，早都觉醒了，地产大佬潘石屹就是其中之一。之前一见君还没有深刻理解他 " 卖卖卖 " 的用意，最近才恍然大悟。

在整个房地产市场，不管是媒体还是投资者，说白了都是旁观者，地方政府和房地产商才是真正的参与者，他们的动向值得重视。

2012 年，潘石屹宣布 SOHO 中国从 " 销售 " 向 " 自持 " 物业转型，公司的业务重点就放在了租赁业务上。之后，潘石屹开始着手出售旗下的项目。

2014 年 2 月 28 日，SOHO 中国宣布将其在上海的两个项目 "SOHO 静安广场 " 和 SOHO 海伦广场 " 以 52.3 亿元的对价，出售给金融街控股。

同年 9 月份，SOHO 中国又将凌空 SOHO 一半的项目出售给了携程旅游网路技术（上海）有限公司，总对价约为 30.5 亿元。

2015 年 9 月 23 日，SOHO 中国宣布退出上海外滩金融中心项目，以 84.93 亿元向其股东之一浙江复星国际集团（00656.HK）出售名下外滩项目的全部股权。

2016 年 7 月 29 日，SOHO 中国以人民币 32.97 亿元整售 SOHO 世纪广场，包括 商业 办公面积 4.3 万平方米，折合单价 76700 元 / 平方米。出售完成后，SOHO 中国获得 5.02 亿元的毛利润。

三年时间，潘石屹通过出售旗下业务套现 236 亿元。值得一提的是，在出售项目的同时，潘石屹并未再买过一个新项目。

在公司 2016 年业绩会上，潘石屹曾说：" 做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。"

当时，潘石屹表示，还要在上海再出售三个非核心项目，分别为凌空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山广场。

2017 年，SOHO 中国将位于上海的虹口 SOHO 和领空 SOHO 以总价 85.81 亿元的价格出售，同年 7 月 4 日，潘石屹宣布启动光华路 SOHO2 项目的整售。

在今年 3 月份的 2017 年业绩发布会上，潘石屹对于是否还要继续出售上述项目则表示，对于光华路 SOHO2 项目来说，市场上也没有这样的大老板能够买，因此决定继续持有。

粗略计算，从 2014 年至 2017 年，潘石屹通过 " 卖卖卖 " 已经获得了 286.51 亿的现金流。

今年以来，潘石屹对中国房地产市场就比较悲观，4 月份，潘石屹就曾语出惊人：房价是吸毒。

潘石屹在微博用短视频的方式，公开表达自己对国内房地产市场的看法。他表示：房地产市场一天比一天畸形，已经违背了常识。

潘石屹认为是多种因素促使了房价的快速上涨，并且犀利地直言政府、银行和开发商获得了房地产的大部分红利，其他群体只占一个小头，别人在吃肉，其他的几十个相关行业只能喝点汤。

潘石屹在视频中还说，中国的房价已经高得离谱了。" 几拨人渴望房价一直涨，永远涨下去，像吸毒一样上瘾了，离不开了。他们一起合谋，千方百计要让自己分得更多的蛋糕。"

最近，他又在一个采访中说，中国的商业地产租金收益率越来越低。

另外，最近频频出事的中国第一大房企碧桂园频频出事，表面上是工程质量问题，本质上是资金链嘎嘎作响，必须通过 " 高周转 " 的方式保证资金链不断裂。

对此，潘石屹最近表示，" 如果是不择手段的一味追求高周转，是会出事情的。"

对比碧桂园，潘石屹这几年 " 卖卖卖 " 算是胜利大逃亡吗？

来源：新浪财经