易宪容：长租公寓“爆仓”暴露哪些风险？

我爱我家的前副总裁胡景晖近期在谈到长租公寓经营模式时指出，" 长租公寓爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害 "。言犹在耳，杭州鼎家网络公司的长租公寓公司 8 月 20 日就宣布破产，约有 4000 户租客受影响，涉及 6 家 网贷 平台。这不是国内首家破产的长租公寓公司，也将不是最后一家。长租公寓的 " 爆仓 " 之所以如此引人关注，是因为这不仅把 " 长租公寓＋房租分期 " 商业 模式背后的风险暴露无疑，也促使业界对住房租赁市场的这种新经营模式进行反思。

长租公寓为什么会爆仓？

据了解，这种长租公寓的经营模式，是租房中介公司通过抬高租金从房东或业主处租来托管房屋，其租约一般是 3-5 年的长期租约，适当的装修之后再向外出租。一般以季度或半年向业主支付租金。为解决一些租客 " 押一付三 " 传统模式的压力，向租客提供 " 押一付一 "、或 " 押二付一 " 服务。在这一过程中，租赁中介公司引入了第三方信贷机构，由信贷机构向租赁中介公司垫付全部房租；租户向公司支付押金，同时在约定租期内，每月向信贷机构还款；其间产生的利息或服务费由租赁中介公司向信贷机构支付。也就是说，这些租赁中介公司与租客签订的可能是一份贷款合同，即公司利用租客的信用，与银行、网贷平台贷款 ( 或称租金贷 ) 签约，把一年的租金一次性预付给长租公寓公司，租客则按月向银行或网贷平台还款。

以鼎家网络公司的长租公寓为例，租客们通过银行卡绑定贷款 APP，贷款平台一次性把租金付给了鼎家，然后租客再每月交给贷款 APP 相应的房租金额。很多租客就是在不知情的情况下，以房租 " 押一付一 " 的方式，使用了网络贷款。因此，鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的按金，还依然要每月按时向贷款 APP 还钱，而业主也未收到鼎家公司应给的之后的房租。

然而，这种模式却受到一些 投资 公司的青睐。其原因一是投资公司认为这种新型的住房租赁经营模式赢利前景好，二是认为其融资杠杆率高，三是融资获得性高。所以，从去年开始，大量的外部资金开始进入这个市场。今年的 1 月 16 日，中国长租公寓领跑者自如就完成了 40 亿元人民币的 A 轮融资，估值约 200 亿元人民币。国内排名 Top100 的房地产开发商中，已有超过 30 家涉足长租公寓领域。蜂鸟屋统计数据显示，截至 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP10 总融资 金融 约为 75.792 亿元；而集中式品牌公寓 TOP10 融资总额约为 71.15 亿元。

由于有大量的外部资金涌入，进入之后又能够高杠杆地获得信贷资金，这也就掀起了国内不少城市的住房长租公寓公司不计成本 " 抢房 " 潮。因为能垄断房源的公司，想要抬高租房价格自然是易如反掌。然而二房东模式的长租公寓公司由于没有资产抵押，融资成本居高不下，经营得好，这些公司可获得丰厚的利润，否则，高融资就成压了垮公司的最后一根稻草。早在今年 3 月，在上海拥有 4000 间长租公寓的运营商爱寓就因资金链断裂，身陷租客投诉、房东起诉纠纷。据报道，爱寓目前存在的负债在 1.3 亿元到 1.4 亿元人民币，其中欠租客押金 1000 多万元。

规范长租公寓应注意哪些问题？

第一，应加强长租公寓运作模式的监管。由于缺乏政府的金融监管严，部分长租公寓从业者就以此规避融资监管进行套利，就如早期的 P2P 一样。在这种情况下，租房市场不仅会让不同目的的资金流入，使市场鱼龙混杂，也会给市场聚积巨大的金融风险。比如，长租公寓企业既可用租客信贷资金进行相关业务的快速扩张，也可让这些资金挪为他用。如果这些企业扩张过度却经营不善，随时都可能爆发资金链断裂的风险，从而引发金融市场危机。

二是 " 租金贷 " 模式需警惕。所谓 " 租金贷 " 创新，就如 " 首付贷 " 创新一样，既有胁迫租客的性质，也是以欺骗的方式让租客就范，这种产品的利益归金融机构及长租公寓公司，成本与风险却完全由租客和业主承担。这种所谓创新产品制造了严重的不公平，侵害租客和业主的利益，对这类的金融产品应坚决取缔。

三是要明确房屋租赁市场服务对象。这种长租公寓经营模式基本上是以损害业主、租客单边风险承担的模式，一旦爆发危机，最终金融风险将由整个社会来承担。所以，这种经营模式需要全面整顿，让中国住房租赁市场真正回归为中低收入居民服务的轨道上来。 ( 中新经纬 APP )

易宪容

来源：中新经纬