蛋壳公寓爆雷，房东、租客互害：资本贪婪起来，危害有多大？

◆贪婪，注定蛋壳公寓的 商业 模式不可持续，疫情只不过加速这一结局的到来。

正解局出品

租客与房东，原本同为蛋壳爆雷的受害者，现在成为了敌人。

网上流传甚广的视频显示，一个年轻女性租客为了不被扫地出门，拿刀与房东对峙、争吵。

租客很无奈，已经预付了半年甚至一年的租金，租房合同有效，房东没理由将他们赶走。

租客的声明

房东也没有办法，收不到房租，如果不清退租客，就无法止损。

房东的声明

在这场剑拔弩张中，租客与房东之间的矛盾，无解。

然而，始作俑者蛋壳公寓却好似置身事外，APP 瘫痪、客服电话打不通、管家失联，只剩下两个受害者互害。

蛋壳公寓声明

蛋壳公寓，运营着 40 多万间房间，于今年 1 月登陆纽交所，是中国最大的长租公寓上市公司。

这么大的一家公司，怎么说爆雷就爆雷？

长租公寓，是一个不算太差的生意。

国家政策提倡鼓励业主改造空置房屋，增加租赁市场房源。租客特别是年轻租客，也愿意为更好的租房体验买单。

如果长租公寓运营商继续充当租房中介的角色，低收高租赚取差价，那么，也是一套可行的商业模式。

然而，蛋壳公寓们玩的却是资本 游戏 那一套。

《财经》杂志曾报道过一个典型案例：

房东通过某长租公寓运营商出租房屋，约定每月租金 7100 元，长租公寓却以每月不到 4600 元的价格租给租客。

蛋壳公寓们为什么愿意干亏钱的买卖？

这是因为，蛋壳公寓们的目的，不是为了赚取短期的利润，而是尽可能地垄断市场。

蛋壳公寓们向租客收取 1 年的房租，却只按季度或按月支付给房东，借机占有了本该属于房东的房租。

靠着占有的房租，蛋壳公寓们以高价抢占房源，扩大租客规模，收取房租，再次占有房租 ……

长租公寓高价争抢房源

这种类似 " 庞氏骗局 " 的玩法，好处多多：

一是能够借鸡下蛋，获取扩张的资本。

二是能够迅速占有市场，达到垄断的目的。

三是以规模取胜成为头部公司，实现上市。

即便是 2019 年亏损了 34.35 亿元，蛋壳公寓依然成功上市，证明它成功了。

蛋壳公寓上市

当然，这一套商业模式成功的关键，还需要两个前提：

其一，租客愿意一次性支付 1 年以上的房租。

没钱不要紧。蛋壳公寓联合银行搞出来 " 租房贷 "，租客向银行贷款，银行一次性将房租付给蛋壳公寓，租客每月向银行还贷。

其二，有源源不断的租客租房并按时交房租。

蛋壳公寓占有的房租是房东的，早晚都要还。只有新的租客租房并交房租，蛋壳公寓的玩法才能继续下去。

正因为租客少了，租金少了，这才玩不下去了。

受疫情影响，长租公寓入住率下滑，租金收入下降，蛋壳公寓的资金链一下子紧张起来，最终爆雷。

但是，导致蛋壳公寓爆雷的，不是疫情，而是贪婪。

贪婪，注定蛋壳公寓的商业模式不可持续，疫情只不过加速了这一结局的到来。

实际上，今年以来，长租公寓负面新闻不断。

仅 7-8 月，就有 20 多家长租公寓项目出现问题；9 月，深圳爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等 5 家长租公寓公司被投诉 " 无房可住 "。

网上投诉

透过长租公寓爆雷，我们应该更加警惕资本的贪婪和潜在的风险。

做生意，风险与收益并存。

风险自担，是商业社会的基本规则。

一个正常的市场经营者，必然要平衡风险与收益的关系。

像长租公寓这样的行业，典型的中介生意，需要从房东那里租房、装修，再把房屋出租给租客，原本是一个高投入的生意。

如果按照传统的商业模式，没有足够的资本，长租公寓的生意短时间内很难做大，风险也就容易控制。

现在，蛋壳公寓们占有的房租急剧扩张，博取未来的高收益，同时又通过租金贷等方式将风险转移到用户、银行身上。

由此可见，长租公寓承担的风险与其获取的高收益是不匹配的，甚至是脱节的。

金融 手段及杠杆的使用，让长租公寓不再是一家单纯的租赁企业，而是具有了金融企业的属性。

监管层面上，长租行业属于住建部门或居委会管理。这两个部门，很难以银保监会和银行的标准监管长租公寓。

具备金融企业的属性，就应该接受金融行业式的监管。然而，长租公寓长期得不到有效的监管。

爆雷后，蛋壳公寓破产清算走人。

房东废除合同止损，租客却有可能无家可归，还不上银行的贷款，导致银行多出了大量的坏账，带来系统性金融风险，破坏社会稳定。

这也是我们必须警惕资本贪婪的原因。

蚂蚁金服 IPO 被紧急叫停，引发社会对金融监管与 科技 创新的热议。

像长租公寓这样的商业模式，不能称之为创新，只是一种贪婪的赚钱方式。先后爆雷的共享单车、 P2P ，莫不如此。

互联网 及其衍生的行业经历了数年的野蛮生长，如今的政策，应该收一收了。

11 月 10 日，原央行行长周小川在博鳌亚洲论坛国际科技与创新论坛首届大会开幕式上讲话时称——

科技创新在催生巨大动能的同时，给社会治理和全球治理带来的挑战也不容忽视。

随后，国家市场监管总局发布《关于平台 经济 领域的反垄断指南（征求意见稿）》，剑指互联网平台垄断。

市场监管总局公告

蚂蚁金服已经被放在火上烤，蛋壳公寓爆雷又浇了一桶油。

一场监管风暴即将到来。

来源：正解局