58同城、安居客聚焦中国用户马来西亚置业倾向 吉隆坡为最受关注城市

位于东南亚的马来西亚，拥有3200多万人口，是全球闻名的棕油、天然橡胶和液化天然气出口国。由于马来西亚的旅游资源丰富，教育、医疗保障等服务良好，吸引了不少中国人前往置业。日前，58同城、安居客发布《2019马来西亚房地产市场浅析》，为用户在马来西亚置业提供参考。数据显示，马来西亚房产市场存在库存过剩与供需错配，去化周期较长，吉隆坡为中国买家置业城市首选，公寓及酒店公寓项目受到国内海外置业者青睐。

住宅去化困难，库存过剩与供需错配并存

今年三季度，马来西亚GDP增速为4.38%，较去年小幅放缓。同时，马来西亚劳动力市场持续向好，截至9月底，失业率仅3.3%，劳动力市场继续扩张。马来西亚国家银行还在三年来首次下调隔夜政策利率25个基点至3.0%，旨在保持货币宽松，促进 经济 活动和国内需求。

尽管马来西亚经济形势有止跌回稳态势，但高端房产库存过剩仍然存在。据58同城、安居客《2019马来西亚房地产市场浅析》显示，截至今年6月底，马来西亚住宅可供应库存量为47.3万套，相较于2018年全年去化量19.7万，库存堪忧。

除了库存过剩外，马来西亚房产市场还存在供求错配，据58同城、安居客《2019马来西亚房地产市场浅析》指出，在高端房产库存过剩的同时，总价较低的项目却供不应求，导致实际库存去化周期或会更长。

马来西亚政府针对市场现状，从2017年11月就开始冻结价值超过100万林吉特的物业开发审批，防止高端房地产开发过热、库存过剩。此外，马来西亚政府还推出“2019居者有其屋”计划，旨在用减免印花税等措施来降低购房门槛。在政策刺激下，今年上半年，马来西亚住宅开工量同比下降29.6%，虽然短期影响房地产开发，但长期来看，有利于库存去化及房产高端市场价格稳定。

首都吉隆坡房价最高，一居室公寓单价高企

从价格上看，近年来马来西亚房屋均价持续上涨，但涨幅逐步收窄。58同城、安居客《2019马来西亚房地产市场浅析》数据显示，今年二季度马来西亚房屋平均价格为42万林吉特，同比上涨0.9%。其中，首都吉隆坡拥有马来西亚最昂贵的房屋均价约为78.1万林吉特;其次是雪兰莪，均价为47.9万林吉特。自2008年以来，吉隆坡的房价全面领涨马来西亚。不过，受经济下行压力影响，吉隆坡60万林吉特以上公寓滞销库存总值最多，达到20亿林吉特。今年上半年，吉隆坡新入市的高端公寓数量降至602套，但下半年预计有7197套入市，仍然存在供过于求的现象。

公寓的价格分化还体现为，不同房型的公寓涨幅不同，58同城、安居客《2019马来西亚房地产市场浅析》反映出，9月一居室公寓在房咕噜上的挂牌总价上涨明显，同比上涨10%。这主要是由于一居室公寓多为服务式公寓、酒店式公寓，管理服务水平高，地理位置优越，地段的稀缺性也使得其售价不断抬升。

三居室公寓租金涨幅大，吉隆坡最受中国买家关注

租赁方面，今年9月，吉隆坡一居室公寓挂牌均价2347林吉特，同比下跌1.2%;两居室公寓挂牌均价2740林吉特，同比持平;三居室公寓挂牌均价2397林吉特，同比上涨5.8%。马来西亚房产租金价格与市场供求紧密相关，一居室公寓虽然位置好、价格贵，但因供应量太大，所以租金反而下降;三居室公寓供应较少，同时需求增加，租金同比上涨。从租售比来看，两居室公寓租售比最高，三居室公寓次之，这意味着，两居室公寓是 投资 的最佳选择。

围绕线上搜索数据，58同城、安居客《2019马来西亚房地产市场浅析》也进行了分析，2019年前三季度，马来西亚房屋浏览量呈下降趋势(一季度马来西亚房产的关注度最高，二季度和三季度均呈现下降趋势)，不过从整体来看，今年以来马来西亚房源浏览量占海外房源浏览量之比和去年持平，均为3.3%左右。

分城市来看，最受中国买家关注的城市是吉隆坡，占比48.3%;其次是马六甲，占比22.9%。从房屋类型来看，关注度最高的是公寓，占比为54.5%;其次是酒店公寓和别墅，分别占比为18.1%、11.4%。

马来西亚住宅市场库存过剩和供需错配的问题需要时间来解决，但政策的积极引导能够缓解市场焦虑。2019年，在“居者有其屋”计划、降息等政策推动下，马来西亚房产市场需求或将有小幅提升，房价将保持稳定。此外，政府拟在2020财年将外国人最低购房门槛从原有的100万林吉特降低至60万林吉特，这将为马来西亚住宅市场带来更多海外需求。