Q3业绩超预期背后，贝壳进入增长“快车道”

作为今年最受关注的上市公司，贝壳仍然延续着自己的高增长。

11月17日，贝壳发布了第三季度财报，这也是公司上市后的首份财报。财报显示，其第三季度业绩增长势头强劲，收入和利润均高于此前市场预期。

其中，平台总交易额(GTV)达1.05万亿元，同比大增87.2%，营业收入达205亿元，同比增长70.9%；公司经调整后净利润为18.58亿元，同比上涨210.6%。

从具体业务看，贝壳的新房业务表现持续亮眼，并成为其业绩增长的重要动力。2020年Q3，新房业务的收入为111亿元，收入占比也从25.49%增长到54.15%。

二手房业务增长稳健，且平台开放性不断增强。2020年Q3，贝壳非链家（平台连接门店）的二手房交易GTV从2019年同期的1378亿元增长到2904亿元，占比也从41.09%提升到50.4%。

新房业务和二手房业务的亮眼表现，归根到底是平台网络效应的显现。而随着网络效应的显现，贝壳正在进入一种更加良性的增长状态。

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Q3业绩超预期

11月17日，贝壳发布三季报，业绩增长远超市场预期。第三季度营业收入达人民币205亿元(约30亿美元)，同比增长70.9%。

营收高增长背后，得益于平台总交易额（GTV）的高速增长。第三季度，贝壳的平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比大增87.2%。

从盈利能力看，贝壳同样表现不俗。2020年Q3，贝壳的经调整后净利润从2019年Q3的5.98亿元增长到18.58亿元，同比增长210.6%。

盈利能力的大幅增长，一方面得益于新房业务的高速增长。与二手房相比，一手房业务佣金率也可观。新房业务的占比提升，也带动了贝壳盈利能力的提升。另一方面，这也是线上化对效率提升的结果。线上化对效率提升，我们可以从两个角度观察：

在看房阶段， VR 等线上技术正在成为越来越多消费者的选择。9月，贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%。三季度，贝壳推广了VRLite轻量化采集方案，使得全景相机、 手机 都可以完成VR录制，进一步加速VR的场景覆盖。

除了带看环节，贝壳还不断推动签约流程的线上化。三季度，有近30%经贝壳平台撮合的 商业 抵押贷款通过“线上贷签服务”完成。截至9月底，贝壳线上贷签服务已覆盖全国45座城市、66家合作银行的1000多家支行。

从结果看，得益于线上化的渗透加速，贝壳的费用率也在不断下降。2020年Q3，贝壳的营业费用率为21.72%。而去年同期这一数据为23.64%。换句话说，与去年同期相比，贝壳的营业费用率下降了接近2个百分点。这也是其盈利能力提升的重要逻辑。

拉长周期看，随着平台的进一步开放，凭借线上化的效率优势，贝壳的盈利能力还将进一步增强。某种程度上说，类似逻辑与当年的京东如出一辙。

原因很简单，非链家门店不需要贝壳负担成本，正如京东毛利润率随第三方卖家在GMV中占比提高而显著提高一样，贝壳大概率也是如此。

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业务加速“出圈”

众所周知，财务数据是业务运营的结果。那么，在贝壳业绩增长背后，各个业务的表现究竟如何呢？

某种程度上说，贝壳的业绩增长，主要得益于其业务“出圈”。这主要体现在两个方面：一是从二手房领域向新房领域延伸；二是二手房业务从以链家品牌成交为主，开放为连接更多的非链家经纪人。

先说前者，自2019年以来，贝壳的新房业务表现持续亮眼，并成为其业绩增长的重要动力。这样的趋势也延续到了2020年Q3。

从过去几年看，新房业务在贝壳整个GTV中的占比始终在不断提升。2017、2018年，新房GTV占比只有27.3%和28.7%。但到2019年，新房GTV占比迅速提高到39%。到2020年Q3这一数据又被提升到45%。

新房GTV的快速增长，也带动了新房收入的占比提升。2017-2020Q3，贝壳的新房收入从65亿增长到111亿，占比也从25.49%增长到54.15%。

新房业务的高速增长，很大程度上得益于贝壳在渠道上的优势。尤其放在当下，借助其线上线下渠道，贝壳助力开发商去化的能力日益突显。

从数据上看，贝壳在10月“全民新房节”成交GTV达到2078亿元。而双十一首周战绩也达到认购24699套、认购GTV367.9亿元。其中，融创、万科、保利、华润等20多个开发商在贝壳平台实现认购额突破亿元，其中融创更是突破10亿元。

不出意外，随着三条红线下房企们去库存压力增加，贝壳新房业务的高增长大概率也将延续。

再看二手房业务，2020年Q3二手房业务维持了过去的稳健增长。2020年Q3，二手房业务的收入为88亿元，较去年同期的61亿元，增长46.2%。

同期，二手房的GTV也在保持高速增长。2020年Q3，二手房交易GTV从2019年同期的3354亿元增长至5761亿元，同比增长71.8%。

更为重要的是，在业务稳健增长的同时，平台的开放性正在显现。

2020年Q3，二手房业务来自非链家连接经纪人收取的平台服务、特许经营服务及其他增值服务收入从2019年同期的5亿元增长到9亿元，同比增长95.7%。

除了收入增长，非链家贡献的GTV占比也在快速提升。2020年Q3，贝壳连接门店的二手房交易GTV从2019年同期的1378亿元增长到2904亿元，占比也从41.09%提升到50.4%。

除了新房和二手房业务高速增长外，新兴业务的高速增长，也为贝壳的增长增添了更多动力。

所谓的新兴业务，即贝壳提供的 金融 和房屋装修等增值服务。2020年Q3，贝壳新兴业务的收入为6.25亿元，同比增长116.26%。

拉长周期看，随着疫情结束，房地产交易需求回升，加上平台活跃用户增长，贝壳的新兴业务还有很大的增长潜力。

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贝壳持续高增长的秘密

贝壳业务的增长，归根到底是平台网络效应的显现。

从商业模式看，贝壳是一个典型的双边商业平台，简单来讲就是房源越多，客户就越多，客户越多，房源反过来也会越多，两边相互吸引。目前，类似的网络效应已经显现。

从用户端看，截至2020年9月30日，第三季度月活跃用户（MAU）为4790万，同比增长82.1%。

从供给端看，截至2020年9月30日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家，同比增长41.7%，连接的经纪人超过47.7万，同比增长50.7%。

值得一提的是，由于ACN合作网络的存在，才将如此大规模的网络调动起来。ACN其实是一系列的合作规则。在ACN之下，经纪人可以获得更多资源，更为关键的是ACN明确了规则，保障经纪人收益。

在贝壳线上、线下“两张网”进一步强化的同时，ACN的网络效应和人店模式的平台效应驱动运营效率不断提升。截至2020年9月30日，过去12个月GTV超过5000万元的门店数量同比增长85.4%，而基于ACN的跨店合作交易占比则稳定在70%以上。

某种程度上说，随着网络效应的显现，贝壳正在进入一种更加良性的增长状态。为什么这么说？这个要从 互联网 的价值讲起。

从本质上看，互联网最大的价值在于对生产关系的重构。过去的消费互联网，是一种生产关系的重构。当年，腾讯通过创造线上场景，重新构建了 社交 关系链条。回过头看，生产关系重构产生的能量是巨大的。如今，腾讯已经成为一家市值超过5万亿元的公司。

如今，类似的故事也在产业互联网领域上演。

从过去看，在互联网为主导的生产关系重构过程中，诞生了平台这样的商业模式。而在平台演进过程中，网络效应正是最重要的发展逻辑。

回过头看，过去一百年的消费行业发展史，最终讲了一个品牌的故事。如今这两个字深深印在了 投资 人的心里。最近二十年，互联网的崛起又告诉了投资人另一个商业规律：网络效应。

从这个角度上说，当贝壳平台的网络效应逐渐显现，也拉开了其走向成功的序幕。