转型夭折进退两难：后冯仑时代的万通地产要做啥？

当这家最早成立于 1993 年、曾经滋养过 " 万通六君子 " 并承载着最初的光荣与梦想、连潘石屹都在这干过总经理的地产商，今天面临的困境是无地开发且多年来停留在二三十亿，20 多年来的发展可谓踌躇不前。

不管有没有知名大佬、创始人冯仑在场，万通地产（600246.SH）这个老牌房企的转型之路都显得尤其艰难。更为重要的是，今天对于主营地产业务近乎绝迹的万通地产而言，转型难，不转型更难。如何走下一步？很关键。

同样，以万通为代表的中小上市房企，一方面面临着残酷的市场竞争优胜劣汰；另一方面调控之下也急于像恒大、碧桂园那样开拓多元化，但并不顺畅。两方面残酷的现实压力让万通地产腹背受敌。

投资 者网研究员就相关问题通过邮件的形式 12 月 18 日上午发送给万通地产董秘王炜鹏以及证券事务代表杨梦，但截至发稿前并未得到回复。同样，12 月 18 日、19 日，万通地产证券事务部门电话一直处于无人接听状态。

01

万通新能源梦 4 个半月夭折

12 月 16 日晚间，万通地产发布公告称，公司决定终止收购星恒电源股份有限公司（星恒电源）78.284% 股权，原因是交易各方未能就交易优化及后续完善措施等重要法律及 商业 安排达成一致。

这意味着万通地产该笔 31.7 亿元的收购设想，耗时超过 4 个半月宣告失败。业内普遍的预期是，万通转型新能源之路短期夭折。

万通地产则在公告中表示：在本次交易推进过程中，公司与交易各方未能就本次交易优化及后续完善措施等重要法律及商业安排达成一致，加之市场环境发生重大变化，继续推进交易面临较大的不确定性因素。综上考虑，公司认为本次交易无法按计划继续推进实施，为切实保护公司和中小股东的利益，公司决定终止本次交易相关事项。

今年 7 月 30 日，万通地产宣布，以 31.7 亿元从 创业 板公司纳川股份（300198.SZ）及其他相关股东方手中收购持有的星恒电源该股份。

星恒电源成立于 2003 年，致力于动力锂电池的研发、生产和销售，2014 年开始布局新能源 汽车 领域，主要瞄准轻型车和新能源汽车市场。2016 年和 2017 年，星恒能源分别实现营收 10.18 亿和 14.36 亿元，实现净利润分别为 1.04 亿和 2.02 亿元。

几乎在宣布收购同一时间，万通地产该笔收购就遭到监管层问询。上交所发出的问询函要求，万通地产对收购星恒电源相关事项进行补充说明，其中包括交易合规性、星恒电源估值以及财务数据等问题。

上交所重点提出两大问题：其一、纳川股份不再收购星恒电源的原因，以及星恒电源是否计划终止向纳川股份转让标的资产，该笔交易是否存在纠纷。

其二、由于万通地产缺少相关行业经验的情况，在此次交易后公司拟向星恒电源派出董事及管理团队的情况，公司是否存在无法控制标的资产的风险。

虽然万通很快就该笔收购细节进行了公开回复，但一开始就被监管层这样关注的 " 坏消息 " 也引发了市场巨大关注。

02

冯仑与万通：押注失败后遗症

方正证券（维权）一位不愿具名的投资顾问就告诉投资者报研究员，近 32 亿元的收购，似乎标志着万通要全部转型新能源行业了。因为万通地产业务几乎枯萎，整个公司的营收也才几十亿，这笔收购近乎于全部押注了。

万通地产当时在问询函中回复表示：" 一方面是顺应新时代交通工具环保型发展趋势，抓住动力电池产业需求提升的发展机遇，积极响应国家相关政策号召，另一方面布局新能源电池行业也是公司发展战略的践行。"

万通曾乐观谈到，交易完成后，星恒电源将纳入万通地产合并财务报表范围，万通地产将增加新能源电池业务。上市公司力求将新能源电池业务培养成为另一个经营业绩增长点，逐步成为地产 + 新能源的双主业战略发展格局。未来上市公司将充分发挥星恒电源在新能源电池领域的产品优势、品牌优势和渠道优势，加快推动公司在新能源电池领域的业务开拓，为公司长久发展提供新的盈利增长点，进一步增强核心竞争力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也与方正证券投资顾问看法一致。严跃进告诉投资者网研究员，万通地产这笔收购跟公司整体战略转型有关，失败主要是价格没有谈拢，这将会对公司造成三大难题：

第一、 这会引起相关投资者的质疑，即后续是否还需要重启收购，会面临很多阻力。

第二、 此类收购反而会加大后续各类竞争者的加入，即星恒电源的项目也会引起其他同类企业的意向收购。

第三、若短期没有很明确的收购计划，也容易对万通地产未来业绩和股价形成利空影响。

据严跃进的观察，万通转型侧面是主营地产业务，十几年如一日发展停滞，公司要予以反思。同时，在主营业务并不成功的情况下，希望去加速转型，会面临专业度等方面的极大不匹配，同时资金方面的风险把控力度也欠缺，这又会带来一系列后遗症。

如何转型？是继续地产，还是转向其他？这是万通地产目前的两难处境。这家从上世纪 90 年代就发展至今的老牌房企，曾经一度风光无限，当然，它最大的知名度是与前董事长冯仑捆绑一起。

在 2011 年 -2015 年这段时间，冯仑的理想主义与万通地产的 " 立体城市 " 概念一度被地产圈热议。

事实证明，不管是冯仑个人还是万通地产本身，立体城市都没有带来实际效益。2014 年开始，冯仑系原有高管开始陆续退出管理岗位，同时万通地产股权开始变更为现任董事长王忆会控制的嘉华东方控股。2015 年 7 月，冯仑失掉万通地产实际控制权，其后全部退出。

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无新增储备、开工、竣工面积

今年前三季度，万通地产实现营业收入 27.99 亿元，同比增 114.89%；实现归属于上市公司股东的净利润 3.39 亿元，同比增 200.34%。

看起来业绩不错的另一面是：前三季度，万通地产无新增储备、开工、竣工面积。截至 9 月 30 日，在建面积 37.35 万平方米。

如果从更长的近三年，万通 2015 年至今营收一直停滞在 20-30 亿左右的区间，甚至于再拉长到 2014 年、2013 年，也是一样。这说明，公司在地产主营业务方面，多年来都没有起色。

联昌国际证券房地产研究主管郑怀武也告诉投资者网研究员，像万通这样的小规模房企，多年来既错过了房地产行业的发展机遇，又转型方面看不到任何成效。这种进退两难地步，逼迫公司去尝试新能源锂电池等，但还是不顺，公司关键还是要想清楚未来到底要做什么，发展房地产的话，没有土地开工和土地面积，那怎么可以呢？如果想全部转型，也要想明白到底做什么。

来源：投资者报