招商蛇口的不惑之惑：卖楼不如卖资产

招商蛇口年至不惑，成长的烦恼却还在继续。

4 月 20 日晚间，招商蛇口披露的 2019 财报显示，公司三大主营业务（社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营）在报告期内的收入分别为 845.55 亿元、124.76 亿元和 6.42 亿元，占总收入的比例分别为 86.57%、12.77% 和 0.66%。

这已是招商蛇口重组上市以来交出的第五份成绩单，却依然和五年前的目标相去甚远。" 预计 3 至 5 年内，社区运营业务比例下降到 70% 甚至 60%，园区运营提升到 30%，邮轮运营则占比达到 10%。"2015 年业绩会上，董事长许永军立下的 flag 言犹在耳。

当 " 招保万金 " 时代走远，招商蛇口积极求变却是转型路艰。如今楼市寒风又起，招商蛇口的主营业务疲态尽显，不得不加快出售旗下资产。

双重压力之下，招商蛇口的 " 去地产 " 口号要如何继续喊下去？

净利润增速大幅下滑  

单从年度经营目标来看，40 岁的招商蛇口还是有值得圈点之处。

报告显示，2019 年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额 2204.74 亿元，同比增加 29.25%；累计实现签约销售面积 1169.44 万平方米，同比增加 41.35%。

但需要警惕的是，销售金额突破两千亿大关的背后，是招商蛇口的三大核心指标均增幅放缓。

自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日，招商蛇口实现营业收入 976.72 亿元，同比增长 10.64%，上年同期这一比例为 16.25%； 归属于上市公司股东的净利润则为 160.33 亿元，同比增长 5.2%，上年同期该比例为 20.4%，增速出现大幅下滑。

三大业务板块的毛利率方面，社区开发与运营、园区开发与运营两项业务的毛利率比上年同期增减分别为 -5.71% 和 0.76%，这两项增速上年为 0.67% 和 2.33%，同样降速明显。

针对社区开发与运营这项主营业务毛利率出现负增长，招商蛇口解释称，报告期内社区业务各区域受限价以及结转产品类型、结转体量变化的影响，毛利率同比有所降低。

位于番禺的大型楼盘招商金山谷，是彼时招商进入广州的开篇之作

主营业务的盈利削弱，招商蛇口的 投资 收益却是增长飞快。

2015 年招商蛇口的投资收益仅为 5.85 亿元，自吸收蛇口工业区重组上市后，2016-2019 年，招商蛇口的投资收益分别为 42.03 亿元、29.1 亿元、65.48 亿元和 102.31 亿元，在当年净利润中的占比分别达到 43.87%、22.99%、42.97% 和 39.17%。

这与招商蛇口频卖股权和资产的动作分不开。报告显示，本年股权处置收益主要来自处置 Frontier Shekou Commercial Holdings Limited 100% 股权、深圳市商启置业有限公司 51% 股权、深圳市乐艺置业有限公司 51% 股权以及深圳市太子湾乐居置业有限公司 51% 股权，四笔交易为招商蛇口带来共计 59.91 亿元投资收益。除此之外，据不完全统计，2019 年招商蛇口出售资产 7 项。

由此看来，2019 年，招商蛇口主营利润增长乏力、倚重非主营业务收益的趋势正在加剧。

调结构 5 年，地产比重居高难下  

这已经是招商蛇口重组上市以来交出的第五份成绩单了，但对照近几年的营收结构来看，依旧是变化不大。

2015 年，基于房市即将饱和的预判，招商蛇口就提出 " 前港、中区、后城 " 模式布局产业新城，意在以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。

招商蛇口打出的算盘是，通过业务多元化，能够更加从容地应对传统地产的周期波动。 但实际情况来看，三项业务 " 并驾齐驱 " 会造成业绩上难以体现，周期长、周转慢。

梳理之后发现，从招商蛇口发布的 2015 财年至 2019 财年的 5 份业绩报告来看，社区开发与运营的营收占比分别为 85.18%、88.31%、91.51%、89.14%、86.57%，一直以来都肩负了招商蛇口八成以上的主营收入；园区开发与运营最近 5 年的营收占比分别为 14.15%、11.16%、8.29%、10.22%、12.77%；而邮轮产业建设与运营同期则分别为 0.67%、0.53%、0.78%、0.65%、0.66%。总体来看，三项业务的营收占比在近五年基本保持稳定，结构调整未见成效。

一边是新增业务的营收占比不及预期，另一边则是房市红利逐渐消失之后，肩负八成营收的主要业务再次出现了毛利率负增长。双重压力下，招商蛇口去地产与否？

在 2019 年的业绩报告中，ZAKER 新闻隐约找到了答案。

报告显示，招商蛇口在 2019 年 " 守正主业，开发业务保持增长 "。报告期内，招商蛇口拥有精品开发项目超 450 个。全年累计实现签约销售金额 2204.74 亿元，同比增加 29.25%；累计实现签约销售面积 1169.44 万平方米，同比增加 41.35%。

克而瑞《中国房地产企业新增货值 TOP100》榜单同样显示，2018 年招商蛇口新增土地货值为 1874 亿元，新增土地建面 1142.8 万平方米，排名为第 14 和第 19。到了 2019 年，招商蛇口新增土地货值为 2423.5 亿元，新增土地建面 1297.1 万平方米，排名分别上升至第 9 和第 15，不可谓是不飞速。

针对加快拿地的动作，招商蛇口方面曾对外回应称，存货量持续上涨意味着后续可持续的销售。尤其是这个增速与公司的销售增长速度相当，将为招商蛇口后期业绩稳定奠定基础。

与此同时，招商蛇口同样要应对不小的债务压力。

2019 年，招商蛇口的流动负债共计 2950.08 亿元，其中一年内到期的非流动负债为 326.23 亿元。而截至 2019 年年末，招商蛇口的现金及现金等价物余额 742.03 亿元。

压力之下，招商蛇口急于变卖旗下资产。据中国网财经报道，2020 年以来，招商蛇口已经三次将旗下沈阳金道汇通房地产开发有限公司挂上北京产权交易所网站。最新一次为 3 月 9 日，招商蛇口将金道汇通 100% 股权及 4.94 亿元债权正式挂牌转让，转让底价为 9 亿元。值得一提的是，最新转让价较 2 月 7 日下调了 4515.1 万元。

对于招商蛇口的两难问题，有地产行业的相关人士认为，相比于地产业的快周转，园区开发运营和邮轮业，都是需要长期培养、持续投入，且毛利率并不高的行业，所以一旦地产业绩增速放缓，财务数据就会有所下滑。" 这样的阵痛在招商蛇口完成自己 60% 地产业态占比之前可能将很难避免，会持续一段时间。"

" 目前地产业务依然是招商蛇口的主要依托点，而其他板块正处于探索和追加投资期。" 易居研究院研究总监严跃进曾分析称，对招商蛇口来说，未来需要寻找到业绩与规划战略的平衡点。

来源：ZAKER新闻 陈悦珊