从“蛋壳公寓收购爱上租”洞察行业发展三大趋势

近日蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购知名长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。随着蛋壳收购爱上租事件的曝光，长租公寓史上最大一桩收购案尘埃落定，标志着行业进入新的整合发展阶段。

据悉此次交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳、杭州等全国10个一线、新一线城市。

租购并举等国家顶层设计上的利好支持，流动人口拉动的租赁需求大爆发……机构化、规模化也必然成为未来租赁市场的大势所趋。

背景：多个品牌瞄准收购兼并

早在2017下半年，成都分散式公寓品牌幸福居与Funx达成合并，合并后，管理房源体量超过5000间。此后不久，魔方完成了对深圳V客青年公寓的战略 投资 ，通过增资扩股的方式，成为V客第一大股东，成功挺进深圳租赁市场。

再把视线移回最近的蛋壳收购爱上租事件，作为分散式长租公寓领域排名前三的企业，二者强强联合、资源互补的意义无疑更为明显。爱上租基于我爱我家丰富的线下门店及中介基因，以杭州为中心，辐射上海、苏州、南京，管理公寓超过8万间，是长三角地区最大的住房租赁机构。蛋壳公寓则以数据驱动为核心，产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等，已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都9地市场，管理超32万间公寓。值得一提的是，蛋壳公寓截止目前已获得5轮融资，资本青睐度可见一斑。

据悉，未来双方将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

抛开资本的角力和博弈，蛋壳公寓收购爱上租事件不仅是两家头部品牌的整合，对于行业，更是一石激起千层浪。在2018年的公寓爆仓、房租飞涨等负面事件的沉寂后，此次的收购或将拉开行业整合与洗牌的大幕，进入全新的发展阶段。迈点网认为，未来分散式长租公寓将朝着以下三大趋势发展。

趋势一：规模化

规模效应适用于很多行业，长租公寓也不例外。由于区域分布的分散性，分散式公寓比集中式在产品装修、维护、运营的成本都要更高，盈利能力略弱。此前，有业内人士指出，“分散式公寓在一座城市，如果做不到20万间，实现盈利的可能性就很小。”各类城市的盈利门槛显然不尽相同，20万的数字也有待商榷，但房源数仍然是衡量企业成长的重要指标，优质资源也势必进一步向有规模优势的头部企业集中，这一点是毋庸置疑的。

无论是品牌方自身市场口碑、客源体系的搭建，抑或是来自资本方的压力。分散式公寓注定不会走小而美的路线，房源体量的储备将是运营商的重中之重。

此次，蛋壳通过收购爱上租，将房源扩大到40万间，实现发展壮大的同时，也重构了市场秩序，未来，更为标准化的公寓产品也将促进租赁行业的健康生态。

趋势二：精细化

最初的长租公寓，做的是拿房、出房，赚取租金差价的生意，过程中毫无“运营”可言。成本的损耗、用户的流失都暴露出粗放式运营的弊端，难以持久。对比传统的“二房东”模式，目前的长租公寓在专业性、规范性上都有所提升。随着行业发展日益深化，公寓产品体系也逐渐健全，从一刀切的白领公寓，到企业公寓、服务式公寓等多个品类百花齐放。围绕各类租房群体的居住需求，未来，也将衍生出更多公寓产品品类。

另一方面，运营商对于消费群体的洞察愈加深入，基于清晰的客户画像，以社群活动的运营增加客户粘性，并引入附加服务成为大多数品牌共同的选择。以蛋壳公寓为例，2018年，蛋壳公寓联手知乎发布了《2019租房青年生活调查报告》，依托大数据分析，披露都市青年的居住习惯与生活方式。此外，蛋壳公寓还策划举办了多场“心动de信号”主题相亲活动，为租客拓展 社交 圈，搭建寻找真爱的舞台，获得广大租客的一致好评。

从粗放的野蛮生长，到深耕产品与服务，运营上的精耕细作已让运营商尝到甜头。

趋势三： 互联网 化

长租公寓虽已经存在多年，但却是在近年互联网的大潮下才飞速发展起来，对于行业而言，互联网的加入如虎添翼。用互联网思维做公寓也得到了行业内诸多创始人的认同，尤其是分散式公寓，将运营中的各个环节、链条实现线上化能够有效降低成本提高效率。

蛋壳公寓就是以技术驱动为核心的分散式长租公寓，其基于科学精准的大数据BI系统，以电脑代替人脑决策，颠覆了传统住房租赁行业对线下门店、地产中介的依赖。平台化、网络化的业务模式极大提高了蛋壳公寓运营效率，减少人力成本。