资金饥渴 长租公寓赴美上市背后的“生存之道”

近年来，长租公寓在一、二线城市快速扩张，却也频频陷入 " 破产 " 风波。日前，杭州中择地产又因资金链断裂停止运营，欠条总额达 2000 万元。事实上，据《中国经营报》记者不完全统计，今年以来，全国已有超过 20 家长租公寓公司 " 出事 "。

在资金紧张的情况下，自如、青客、蛋壳三家头部长租公寓服务商也在积极寻求上市 " 回血 " 的机会。11 月 5 日，长租公寓服务商青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易，股票代码 "QK"。截至目前，" 长租第一股 " 青客每股 14.94 美元，市值约 7.09 亿美元，短短 20 天市值已蒸发一亿多美元。

与此同时，另一个长租公寓服务商蛋壳公寓也紧跟青客，向美国证券交易委员会（SEC）递交 F-1 招股书，预计将以 "DNK" 为交易代码登陆纽交所。但招股近一个月，至今还未成功上市。

《中国经营报》记者注意到，争先上市、屡陷破产风波的背后，是长租公寓服务商巨大亏损所带来的资金压力。据招股书披露，截止到 2019 年 6 月前的九个月，青客公寓资产负债率高达 132.83%，已达到 " 资不抵债 "；蛋壳则在今年前 9 个月净亏损也达到 25.16 亿元。

多位受访专家表示，长租公寓目前以分散式为主，类似于第三方托管的 " 二房东 " 模式，还涉及租金贷等 金融 创新，客观上来讲业务更加复杂，产业链拉长。由于目前难以盈利，如果一个环节出错，导致资金链发生问题，就容易 " 爆雷 "。

对于业绩和企业发展问题，记者致电、致函蛋壳公寓，相关负责人表示：" 目前具体信息还不能向外透露，相关问题已转交至相关部门。"

头部企业争先上市

目前，蛋壳公寓在北京、深圳、上海、杭州等 13 个城市共运营 40 余万间房屋。

规模的迅速扩大，也带来营收的成倍增涨。据招股书披露，蛋壳公寓在 2017 年、2018 年及 2019 年前三季度营收分别为 6.6 亿元、26.8 亿元以及 50.0 亿元。其中，2019 年三季度单季超过 20 亿元人民币，同比增长接近 160%。蛋壳公寓坦言：" 其收入来源主要包含收取的房租以及对租客收取的相关服务费用。"

而从城市分布角度来看，在 2017 年末，蛋壳在北上深等一线城市的公寓数量占比仍接近 90%，但这一比例正在逐渐下降。截至 2019 年 9 月底，一线城市公寓比例已接近 50%，杭州、南京、苏州等二线城市逐渐开始 " 冒头 "。

中南财经政法大学数字 经济 研究院执行院长盘和林表示，长租公寓的崛起，一方面在于 2016 年后房价的次飙升导致住房需求得不到满足，住房矛盾突出；另一方面，在国家 " 租购并举 " 强力支持下，各地也密集出台了长租公寓的优惠政策、相关立法和配套制度建设；同时，住房市场从增量房转入到了存量房的时代，长租公寓有助于企业品牌的建设、产品的增值和经营能力的提升。

然而，亏损问题依旧严峻。相关数据显示，蛋壳公寓在 2017 年、2018 年净亏损分别为 2.72 亿元、13.70 亿元，尤其在今年前三季度净亏损甚至达到 25.16 亿元人民币。蛋壳公寓方面表示，公司整体尚未盈利主要是由于其过去两年持续高增长，大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

蛋壳公寓正在积极 " 备战 " 上市，而青壳公寓却在冲刺前 " 踩刹车 "。上市前 4 天，青客公寓出人意料地再次更新 F-1 招股文件，将发行规模从此前的 520 万股 ADS 临时下调至 270 万股 ADS。这一举动，将使青客公寓上市募得资金减半，其最高募得资金从近 1 亿美元的估值腰斩至约 4800 美元。

最终，11 月 5 日，青客公寓在纳斯达克成功上市。业内人士告诉记者，成功上市将为长租公寓服务商注入可观的资金，使其资金链暂时不会断裂。" 目前因为资金问题，长租公寓破产并拖累租客的例子太多了 "。

贝壳研究院数据也显示，截至目前，全国公寓门店关店率达到 3.6%，资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

如何解决盈利难题，是上市后摆在 " 青客们 " 面前的重要问题。盘和林认为，盈利难主要因为我国长租公寓经营方式比较单一，除了租金、水电费以外没有别的收入，加之租金回收期长且考虑到公寓正常的运营维护成本，企业基本没有什么盈利空间。

" 要想突破盈利禁锢，还是需要建立起围绕公寓的经济生态圈。" 他表示，比如购物、餐饮、娱乐、保洁、培训等配套服务，这种 " 公寓 + 服务 " 的模式更能够帮助长租公寓摆脱传统的经营模式，拓展其经营范围，扩大其盈利空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则建议，长租公寓应该定位于过渡性，多打造一些针对刚走出校园年轻人的产品线，在装修风格、服务等方面都要迎合年轻人的喜好。

租金贷 " 罗生门 "

今年 25 岁的罗文（化名）来自广西，却已算得上是长租公寓领域的 " 老人 "。2016 年，他来到上海从事房地产中介工作。一年后，长租公寓开始兴起，他便跳槽至蛋壳公寓。

" 我每天的工作就是按照顾客的要求挑房子，再带顾客看房子。" 罗文告诉记者，每个月平均能完成 20 单左右，70% 左右的顾客都会选择 " 租金贷 " 的模式分期付款。

这一说法也得到了数据上的印证。据招股说明书显示，蛋壳公寓的租客中，以 " 租金贷 " 模式支付租金的人数占绝大多数，2017 年、2018 年和 2019 年前九个月，使用 " 租金贷 " 的租客占比分别为 91.3%、75.8% 和 65.7%。蛋壳公寓方面表示，这一比例的大幅下降主要是由于公司加强与更有信誉的金融机构合作，而这些机构的信贷评估程序较为严格。

此外，" 租金贷 " 也成为了蛋壳公寓资金的重要来源。据招股书披露，蛋壳公寓的主要资金来源包括金融机构的预付租金融资和租客的预付款，即 " 租金贷 "。报告期间，金融机构分别预付了 9.38 亿元、2.13 亿元和 31.06 亿元，并由租客垫付 1.06 亿元、2.80 亿元和 7.94 亿元。

据罗文介绍，目前蛋壳公寓给予分期顾客房租九六折的优惠，并免除租客分期付款的利息。此外，部分房源还可以享受签约一年、首月房租五折、返现两个月的福利。" 租我们房子的大多是刚来上海不久的年轻人，出来合租本就资金不充足，分期押一付一的模式还是很有吸引力的。"

" 蛋壳的分期很靠谱。" 罗文告诉记者，蛋壳只有腾讯旗下微众银行一个分期付款平台。" 无论规模还是资质，蛋壳和腾讯都是禁得起考验的，不像其他品牌要么合作的平台特别多，要么合作的平台太小容易‘爆雷’。"

在招股书中，青客公寓也表示，公司与 11 家金融机构合作提供分期支付的租房贷款。租户可以向合作机构申请分期租赁贷款，预付一定租期的租金，并享受相应折扣。在租赁开始时，用户可支付最多 24 个月租金与核准贷款收益转入青客公寓账户。由青客公寓向金融机构合作伙伴支付租金分期贷款的每月利息，并提供担保。

此外，青客公寓亦可提供额外的信用增级服务，即以保证金的形式向有关的金融机构提供贷款，一般不超过贷款余额总额的 5%，以供租户偿还贷款。当租约终止后，公司会协调一次性归还未偿还的分期租赁贷款。青客公寓方面表示，分期租金贷款的收益已帮助公司为装修新公寓的资本支出提供资金。

相关数据显示，截至 2019 年 6 月底的前九个月，即使会被收取押金，47.3% 的青客租客也会在租约到期前中止租赁。而在使用租金贷的租约中，这一数据提升至 48.3%。

" 租金贷的风险规避，需要从前端和后端同时发力。" 盘和林指出，一方面，需要建立资金监管机制，明确各项资金的安排，防止专项资金挪为他用；另一方面，加强金融机构对贷款人资信审查，强化金融机构的贷前调查、贷中审查、贷后管理责任意识。

盘和林还认为，对于违法违规的租金贷，相关部门需要进一步加大惩罚力度，必要时可以采取停业整顿、市场禁入、限制其法人代表及股东再次经营类似业务等惩罚措施。

来源：中国经营报