贝壳找房赴美 IPO 推进中：正向潜在基石投资者询价

有 PE 投资 人称，贝壳找房今年营收预期 100% 增长，正寻求美国 IPO，计划融 10-20 亿美元，目前处于向潜在基石投资者询价阶段。

 

贝壳找房 IPO 的消息越来越密集。

近日，全天候 科技 从一位 PE 投资人处独家获悉，贝壳找房今年营收预期 100% 增长，正寻求美国 IPO，计划融资 10-20 亿美元，目前正处于向潜在基石投资者询价阶段，摩根士丹利是参与其中的投行之一。

不过， 上述投资人提到，贝壳找房上一轮融资估值很高，他身边多家 PE 机构均表示 " 不会碰这家公司 "。

近日有多家 媒体 报道，贝壳找房已向美国证券交易委员会（SEC）秘密递表，最快将于今年三季度完成 IPO，高盛和摩根士丹利担任 IPO 牵头经办行。

针对上述消息，全天候科技向贝壳找房方面求证，对方不予置评。

今年以来，关于贝壳找房上市的消息持续不断，上市地点也从最开始传出的 " 香港或者美国 " 聚焦到 " 美国 "，上市时间则从 " 今年 " 缩短至 " 最快今年三季度 "。

只不过，对于 IPO，贝壳找房称没有时间表。

1

一级市场最新估值 140 亿美元

上线于 2018 年 4 月的贝壳找房，一直以来在资本运作方面表现得颇为低调，但融资能力强悍。

公开资料几乎查不到其早期融资情况，贝壳找房首次公开的融资从 D 轮开始。2019 年 3 月 25 日，贝壳找房官宣启动 D 轮融资，并透露已经获得由战略投资方腾讯领投的 8 亿美元。

贝壳找房融资历史（图片来源：天眼查）

界面新闻获得的一份文件显示，贝壳找房超过 12 亿美元的 D 轮融资中，腾讯领投 8 亿美元，Gaw Capital/ 基汇投资、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等均是其投资方；本轮融资前，贝壳找房估值 95 亿美元；融资后估值超 100 亿美元。

从这个 " 超豪华 " 投资阵容就可以看出，贝壳找房彼时获到了资本市场热捧，俨然一副资本宠儿的态势。

还有投资人向 PropTech 研习社透露，腾讯投资的 8 亿美元其实在 2018 年上半年就已经敲定了，腾讯甚至还在 微信 九宫格为贝壳找房打开了流量入口，可谓是诚意满满。

2020 年 3 月，贝壳找房又确认了 D+ 轮超 24 亿美元的融资信息，这轮投资方除了腾讯、高瓴资本、红杉资本这些顶级投资者，还有一方非常值得关注—— " 疯狂赌徒 " 孙正义执掌的软银。

有媒体报道称，软银在这轮投资金额高达 10 亿美元，是领投方。 全天候科技独家获悉，这轮投后贝壳找房估值已达 140 亿美元。

根据 CB Insights 数据发布的截至 2019 年 12 月 31 日《中国独角兽榜单》，这一估值远超威马 汽车 、商汤科技、旷视科技、网易云音乐等一众明星企业。一时间，贝壳找房风光无两。

前述投资人透露，2020 年贝壳找房营业额预期实现 100% 的增长。

不过，他仍明确表示，" 这一单我们肯定不会做 "，不仅如此，他提到，自己身边的几家知名 PE 机构也有类似想法，因为估值太高，很难赚钱。

2

贝壳找房新故事

2020 年是贝壳找房的关键年，外界之所以对其上市消息如此关注，除了其影响力，可能还与一份对赌协议有关。

2016 年 4 月，链家获得 B 轮融资时就有消息称，链家掌门人、现贝壳找房董事长左晖与投资人签订了对赌协议。

协议大致内容为：承诺（链家）在 B 轮交割后 5 年内完成 IPO，否则投资人有权按照基本投资价格 +8%/ 年（单利）进行回购。

众所周知，贝壳找房是由链家网升级而来。2019 年 1 月，随着贝壳、德佑、链家三家 " 链家系 " 管理团队合并，几方界限变得更为模糊，贝壳找房承担主导角色的趋势渐显。

早在 2018 年 11 月，贝壳找房大中华南区 COO 张海明明确表示，未来上市主体将是贝壳找房，而不是链家，链家只是贝壳找房的一部分。

2019 年，链家资本结构发生了一系列变化，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房。

按照时间推算，2021 年就是传说中的对赌协议的大限，投资人留给左晖的时间还有不到 10 个月了。

面对投资机构释放出的估值过高压力，贝壳找房亟需新的故事来论证其价值，重新挽回投资人信心。

贝壳找房最初是为了实现租房中介 互联网 转型这个目标而诞生，所以其定位是以技术驱动的互联网居住服务平台。

通过将真房管理标准、经纪人评价体系等手段作为信用基础数据，贝壳找房搭建起了经纪平台、租赁平台、新房平台、装修平台等业务平台。

在这些平台之后，还有技术平台、品质平台等为其支撑、赋能。数字化手段被认为是贝壳找房最核心的竞争力。

不过，贝壳找房的出现一度引发了全行业反弹。以 58 同城旗下房地产交易信息平台安居客为首的 " 反对派 " 甚至发起了 " 全行业真房源誓约大会 "，包括我爱我家、中原地产、21 世纪不动产、麦田房产等公司创始人均是该行动的拥护者，他们指责贝壳找房 " 既做运动员、又做裁判员、还做售票员 "。

再加上互联网信息高度透明化，这样导致的一个结果是，贝壳找房很难吸引到大企业入驻平台，只能将生意聚焦在门店数量较少的中小企业身上。

想明白了发展路径后，贝壳找房也不再突出强调其互联网租房信息平台的身份，而是全力打造其 " 连接者 " 的标签，在大居住市场讲述新故事。

据贝壳找房公布的数据，成立 2 年，其已进驻全国 110 个城市，入驻合作新经纪品牌超过 250 个，连接经纪门店超过 4 万家，服务超过 37 万经纪人。2019 年，贝壳找房更是为超过 2426773 名客户提供买房和租房服务。

未来，贝壳找房称还要连接 100 万服务者，满足 3 亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

在左晖看来，" 贝壳（找房）给产业带来的变化在于，门店开始成为产业链的基础核心和运营轴心。"

随着数字化手段在门店落地，传统门店不再只售卖传统房源信息，而是能够满足消费者和经纪人更多个性化的定制需求。

只是，从目前门店发展的情况看，贝壳找房距离推动行业变革仍有一段距离。

今年 4 月，左晖透露了一组数据，在全国的房地产经纪门店中，年均 GMV5000 万的门店处在温饱线，年均 GMV1 亿的门店为中产线，2019 年只有 12% 的门店达到中产线，四分之一的门店达到温饱线。

所以，贝壳找房针对店东群体推出了三项计划：今年将帮助超过两万家门店超越年 5000 万 GMV，帮助 1000 家门店规模翻倍；同时，今年将有超过 10% 的店东和店长能够认证成为中国第一代职业店东和店长。

来源：全天候科技 张超