艾瑞：助力蛋壳公寓成功登陆美国纽交所

美国东部时间2020年1月17日，蛋壳公寓正式在美国纽交所（NYSE）挂牌上市（股票代码DNK）。公司发行价为每股13.5美元，发行规模为960万股，截至收盘，公司市值为24.8亿美元。艾瑞咨询作为蛋壳公寓行业顾问助力其IPO进程。

在本次行业顾问服务中，艾瑞帮助公司洞察中国长租市场及长租公寓市场发展基本现状，综合分析长租公寓发展模式及主要企业，帮助资本市场了解行业，认知公司发展现状及发展优势。最终助力蛋壳公寓成功上市。

一、中国长租市场的持续增长

中国的长租市场规模巨大，目前正处于整合发展阶段。根据艾瑞估算，2018年中国的租房人口高达2亿人，长租市场总体规模高达1.8万亿元，至2023年这一数字将达到3.0万亿元。

总体来看，中国的一二线城市 经济 活跃度高，工作前景广阔，工资水平优厚，外来人口流呈正向流入。艾瑞估算2018年中国一二线城市的总体长租市场规模达到了1.2万亿元，占全国的67%，并在2023年达到2.0万亿元。

艾瑞分析中国长租市场的发展受到多方因素的共同驱动：

1）持续不断的城市化进程。在过去的四十年里，中国的城市人口从1979年的1.82亿增长到2018年的8.37亿，城市人口比例达到近60%。然而和美国、日本等国家相比，中国的城市化率依然偏低，城镇化进城仍将持续，预计到2030年中国城镇化率将会增长至70%，这意味着仍有1.7亿人将从农村进入城市，带来对居住空间的广大需求

2）居高不下的一二线城市购房价格。在过去的20年间，中国以一二线城市为主的大部分城市房价持续攀升。2019年上半年，北京、上海、深圳等城市的房价收入比达到25至36倍。这促使了中国一线城市消费者的首次购房年龄显著提高，大大增长了青年群体的租房周期。

3）居住观念的转变。除了房价升高的影响，更多的休闲娱乐花销、更高频的生活变动，使中国当代年轻人更倾向于租房而非买房。根据第三方用户调查数据，大约43%的年轻人可以接受永久租房。

4）国家政策利好。为了解决一二线城市人口的住房问题，国家政府出台了一系列政策支持长租市场的发展。推进租购同权，为租户提供同等条件的教育和其他公共资源，健康化、规范化发展，是中国长租市场的长期发展主线。

二、长租公寓模式解决传统行业痛点

长租需求日益增长，而传统长租市场分散、低效，房东和租客面临诸多痛点，这为长租公寓的发展带来了巨大机会。

在传统长租市场，房东的痛点主要包括：房屋升级翻新成本高，长期面临维护修复的压力，租赁流程繁琐复杂，租赁合同到期后与签约新租客之间存在空档，在遇到欠款，房屋损坏等突发情况时难以得到保障等。租客的痛点包括：寻找合适房源过程繁琐，房屋质量偏低，房东以及房屋中介可信度低，租赁期间缺乏生活服务和管理服务等。

随着共享经济、在线消费的普及，房东对于物业管理需求的增加以及租客的消费升级，长租公寓实现快速增长。截止2018年，由长租公寓进行标准化统一管理的房屋已达市场上所有租赁房源的2%。

艾瑞认为，长租公寓模式对于房东的价值主要体现在：1）便捷的租赁流程。房东将房产委托给长租公寓企业进行管理，不需要亲自接触大量的本地房屋中介和租户。在房屋升级，房屋维护和处理客户需求上节约了大量时间与开销。2）稳定的收入。长租公寓企业与房东签订长期合同，提供房屋管理服务，减小了房东因淡旺季、合同空档期等因素而产生的损失。

对于租客来说，长租公寓的价值则主要体现在：1）标准化居住体验。长租公寓企业将其房源进行标准化的设计和维护，提高租客的居住体验，降低决策复杂度。2）便捷的租赁流程。简化租客看房入住流程，签约、付款、反馈等过程实现在线化。3）优质的服务。长租公寓为租户提供清洁、管家等居住服务，大幅提升用户生活便捷度与生活品质感。

三、 科技 赋能长租公寓行业，提升运营效率

艾瑞认为，在产业 互联网 时代，互联网科技正在向各传统行业深度渗透，实现传统行业的赋能提升。在长租公寓行业，大数据和智能平台能够优化业务流程，实现规划、收房、改造、出租、服务等各个环节的在线化和智能化，提升运营效率。

在此基础上，以居住空间和服务为入口，依托规模优势，发展各类增值服务，更能够为长租公寓平台的发展带来更广阔的空间。

艾瑞咨询通过组织经验丰富的专业团队，进行深度行业研究，为蛋壳公寓招股书的起草和披露提供了大量的独立第三方数据和结论，并积极协助回复美国证券交易委员会对于行业相关问题的问询意见，为最终蛋壳公寓的赴美IPO交上了一份满意的答卷。

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