房企迎来巨变： 万科只求“活下去”

在 9 月中旬的万科月度例会上，万科董事会主席郁亮称，" 万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。" 在经历了去年开始的房地产企业改名潮后，郁亮的话似乎再次为房地产业的悲观预期增加了佐证。

就在人们还没发觉房价有何松动时，房企大佬们已经没有信心到如此地步，房地产行业真的要凉凉？

万科 " 只要活着 "

与在地产圈出身、跨界体育圈乃至娱乐圈都混得风生水起的王石相比，郁亮一直都很低调。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。

万科大楼 中新经纬 摄

一次是 2018 年 6 月，在郁亮看来，住房全面短缺时代已结束，房价告别单边快速上涨时代，他说 " 万科要告别房地产 "。话音未落，万科深圳分公司更名为 " 深圳万科发展有限公司 "。

自此，" 地产 " 两个字仿佛成了烫手山芋，各大地产商纷纷与其撇清关系。

另一次就是前不久的月度例会上，郁亮直言：" 未来三年要把‘活下去’作为基本要求 "。他在发言中强调回款目标的达成，"6300 亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。"

除此之外，郁亮还指出，风险和收益严重不匹配的业务需要进行调整，" 做了三年还没做成的业务不要再做。" 他给万科指明了四个字的出路 " 收敛聚焦 "。

郁亮看到了房地产市场和政策都在发生全方位的变化，从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。

板块全线飘绿 谣传已成警示

随着今年以来房地产行业利空消息不断，即便房企为稳住股价频频出招，却难掩地产股 " 跌跌 " 不休之势。东方财富网数据显示，截至 9 月 27 日收盘，该板块下跌幅度为 1.35%，且有 115 只相关股票下跌，上涨股票仅 13 只。

与此同时，一条 " 商品房预售制将取消 " 的消息在网上盛传。尽管相关部门很快辟谣，否认正在研究取消商品房预售制，但人们仍然认为，这条消息对于房地产企业而言，既是警示也是提醒。

就房地产股票是否还有 投资 价值，私募排排网对国内私募机构展开调查，70.32% 私募认为房地产股票明显低估，随着大盘走稳，依旧具备投资价值，18.35% 私募则表示，估值不高并不代表房地产股票就值得投资，11.33% 私募则表示不好判断。

与很多行业相比，房地产这个本应是 " 重投资 " 的业务，实际上可以非常 " 轻 "。比如，行业最著名的 "456" ( 房企要求拿地后 4 个月开盘，5 个月资金回正，6 个月资金再投资 ) ，甚至更为激进的 "345"，都意味着资金的回正周期可以做到非常的短。这个回正周期要远远超过很多的 " 轻资产 " 行业。

中原地产分析师张大伟对中新经纬客户端 ( 微信 ：jwview ) 表示，商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一，但同时也带来了大量的矛盾和纠纷，这些矛盾和纠纷让购买者付出了不小的代价。他说，房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。

房地产行业的预售制度起源于 20 世纪 50 年代的我国香港地区。内地的房地产制度学习借鉴了大量的香港的制度和实践，预售制度就是其中之一。在 1994 年前后通过的《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》和《商品房预售管理办法》等法律文件中，预售制度被正式确立。

对于预售制度的取消这一猜测，张大伟对中新经纬客户端 ( 微信：jwview ) 认为，虽然全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。他说，从历史情况来看，预售制度的确存在很多问题，当下房地产市场的质量问题、交付问题等，基本都与预售制度有关。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。

" 短期来看，取消这一制度的可能性不大。" 张大伟补充道，因为当下房地产市场依然是中小企业占大多数，龙头房企并不多，当下取消预售制度，有利于资金宽裕的国企及大企业，对小企业来说则是灭顶之灾。

在业内人士看来，今年以来，在 金融 环境 " 去杠杆 "" 防范系统性风险 " 的情况下，预售制度带来的经营性现金流，对房地产行业而言更加弥足珍贵。在经营处境尴尬的地产行业中，加快销售、加快回款才是地产行业真正度过寒冬、保障现金流的关键。

" 金九 " 失色 " 银十 " 能否来？

对楼市的悲观预期也反映在了 9 月的成交量上，以往热热闹闹的黄金九月如今却冷冷清清。据中原地产研究中心 9 月的统计数据显示，以北京为例，已经入市的 20 期限竞房项目为 9826 套，网签了 1633 套，网签比例只有 16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至 9 月 25 日，实际销售有 40% 左右。

房企巨变 中新经纬高晓锳 摄

从一二线城市整体来看，9 月份，楼市成交量环比 8 月份均无明显上涨现象。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中新经纬客户端 ( 微信：jwview ) 采访时表示，从当前各地预售证的发放情况来看，量有所增加，供应增加也容易带来市场交易量的上升。

不过，严跃进指出，目前也出现了一些新的情况，比如现在购房的首付比例较高，很多大城市销售行情比预期的要弱。另外部分购房者二手房的挂牌周期延长，这也会使得换房的周期延长，进而影响一手房和二手房的交易。

从开发商方面看，严跃进指出，房企对于房地产调控还心存敬畏，很多开发商由于资金方面压力大，会更加注重现金流，类似心态也会影响销售和开发策略。

在严跃进看来，从后续趋势看，反弹的可能性依然存在，当然这主要是从全国市场来说的。部分 商业 银行若是贷款额度足够，也不排除在年底会积极支持房地产市场交易。

对于楼市 " 金九 " 失色的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，首先，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅商业贷款继续遭到高压，多个城市公积金政策也开始收紧，使得市场继续开始观望；其次，楼市已经没有 " 金九银十 "。从市场看，2017 年以来，大部分热点城市楼市已经全面 " 限价化 "，在这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，更多要看限价政策严格与否；再次，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市购买力很难再支撑市场继续冲高；最后，热点城市开始进入卖不完时代，多城库存出现环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。

楼市告别 " 金九 " 已成定局，接下来的 " 银十 " 是否还会出现？严跃进对中新经纬客户端 ( 微信：jwview ) 说，市场过于看空的情绪并没有必要。第一，部分城市购房政策非常严格，符合购房资格的群体数量相对少；第二，潜在的购房需求很大，包括刚需和改善性需求，所以支撑市场增长的动力依然存在；第三，部分拐点论看法是市场谨慎的表现，而不是悲观的表现。

来源：中新经纬