郁亮：万科要“活下去” 惊天一语拉响行业危机警报？

万科 9 月 29 日举行的深圳秋季例会上一则鲜红的标语 " 活下去 "，引发了国庆前行业的极大关注。在行业集中度越来越高的今天，始终位列三甲的万科 " 头羊 " 地位举足轻重，如果万科都要 " 活不下去 " 了，那行业是否真的到了生死关头？

一则标语激起千层浪

9 月 28 — 29 日，万科在深圳举办秋季例会，会场主屏幕、侧方屏幕上，" 活下去 " 的标语十分抢眼。

而此前，郁亮在万科南方区域 9 月月度例会上的讲话表示，虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。

郁亮还强调，回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

郁亮表示，这是真正意义上第一次检讨万科的整个战略。因为行业的转折点实实在在到来了。在当前的局势下，万科要做四件事——战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。我们的战略围绕 " 活下去 " 而展开，这是最底线的战略，是 " 收敛 " 和 " 聚焦 " 的战略。

在关于战略的阐述中，郁亮提到，一些做了 3 年还没有做成的业务，或者长时间依靠万科内部资源内生增长的业务，都要停掉。提升新增业务包括传统开发业务的 科技 水平、科技含量，更多依靠技术来提高效率和降低成本。要实现 " 事人匹配 "，把事情放在人的前面，因事设岗，不管是博士、本科还是大专，只按能力和业绩定岗定薪。

从万科的 " 收敛 " 与 " 聚焦 " 战略来看，与目前一些房企的 " 过冬举措 " 异曲同工，如某大型房企进行 " 人员升级 " 计划，许多员工因此被裁掉。更多大型房企都推出了高额返点的销售政策，以促进产品去化回款，也有房企大幅提高佣金以鼓励客户全款。

但似乎现在就提出要 " 活下去 "，为时尚早。毕竟半年报发布季刚过，根据中原地产研究中心统计，合计超过 50 家房地产企业，除了部分转型的中小企业外，8 成房地产企业 2018 年上半年利润明显上涨。 有部分企业的净利润上涨过倍。而站在第一军团的万科，上半年的营收达到 1060 亿元，同比增长 51.8%，归属上市公司股东的净利润为 91.2 亿元，同比增长 24.9%。

所以，有人说郁亮在 " 演戏 "，也有人说万科是 " 阴谋论 " ……总之，各种刷屏，言论五花八门。为此，《华夏时报》记者与行业人士进行了交流。

不是活下去，而是活得更长远

房地产资深人士告诉记者，万科的财务状况与运营模式在国内房企是偏于稳健的，如果万科都 " 活不下去 " 了，那中国更多没有万科稳健的房企可能会先死掉。所以，郁亮的表达，更多是传输危机意识与忧患意识，他是在提醒大家，房地产行业正在面临一个比较大的转折。

所谓万科是否 " 活不下去 " 了，该人士谈自己的理解说道，并非说活过今年或者是活过当下的调控周期，而且为了 " 活的更长远 "。

纵观万科以往对于市场的判断，看出确实充满 " 悲情 " 色彩，从 2008 年说进入拐点，到 2012 年说房地产进入白银时代，现在甚至严重到要 " 活下去 "，……可以看出，郁亮是个时刻都在 " 居安思危 " 的人，也正是这种忆苦思甜式的警醒，让万科从 2008 年的 478 亿做到了如今的五千多亿。

某大型房企高层对《华夏时报》记者表示，在目前的环境下，如果万科的提法不是 " 活下去 "，而是 " 行业拐点已至 " 或者 " 行业艰难时刻来临 " 这种相对温和的表述，相信得到的舆论反馈可能就更为 " 共识 " 了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，万科的行为看似很悲观，其实其对于房地产类似拿地和并购的信心还是很强的。" 活下去 " 之类表述，应该说属于企业内部鼓足干劲力争上游的经营姿态，但此类观点并不完全代表行业主流观点。

严跃进表示，万科也面临销售回款资金回笼等方面的问题，所以说其提出问题，更多着眼在现金流的稳健等方面。万科的动作可以作为行业借鉴的内容，但不应该成为房地产市场的一个较大的标杆内容，企业自身应该有独立的 投资 判断。严跃进认为，当前房地产的市场机会还是很大，这也需要房企有更大的投资信心。

行业拐点已至

尽管国家统计局公布的 2018 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨，但从 9 月份的情况来看，市场已悄然发生了变化。

越来越多的买房者开始驻足观望，新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求，到现在可以挑挑捡捡，不再排队抢购。随着全民摇号 " 潮水 " 退去，中签者反而开始担心是否会被套牢。二手房市场成交更加清淡，有价无市的房子比比皆是。

日前《华夏时报》报道，位于宝山区的招商雍和府在 9 月份推出了 " 买房送宝马 " 活动。招商蛇口位于浦东外高桥的森兰 · 美奂则在 9 月 13 日正式推出 " 全民经纪人 " 及老业主推荐购买获得奖金的活动，购房成功即可获得佣金。据《现代快报》报道，8 月南京也有一些楼盘推出了优惠政策。例如，五矿澜悦方山开盘选房当日可享受总价 2 万优惠、公寓项目中海滨江 U-LIVE 在开盘当天最高可享 88 折优惠等。

而北京，限房价竞地价的 " 限竞房 " 项目因有政府限价，曾一度被视为市场 " 捡漏 " 机会，抢到如中奖，但近期却打起了 " 价格战 "，数个项目的促销价格甚至低于政府限价，" 福利 " 反而成了负担。如大兴庞各庄的中海云筑项目，项目限定价格在 42158 元 / 平米，项目首期开盘最低价仅为 3.6 万元。另一个限竞房项目首创远洋 · 禧瑞天著，部分房源价格较低，单价约为 48300 元 / 平米，比 52695 元 / 平米的限定价格低了不少。

据同策研究院监测统计，今年春节过后 6 个月 40 家典型上市房企融资总额为 3498 亿元，同比去年 4335 亿元大幅下滑 19.3%，下半年房企的融资压力更大。在房企融资环境收紧、偿债压力加大，资金链较为紧张的背景下，今年前 8 个月，流标土地达 890 宗，远高于去年。

此次万科的振臂一呼虽然不是面向全行业的，但确实给行业敲响了一记警钟。

来源：华夏时报网