禾略:楼市调控风暴下如何寻找2017年价值洼地

调控风暴下的未来 投资

这次压在房产投资者头顶的，是史上最严调控风暴。

“9.30”楼市调控新政降临不到三个月，12月14日—16日中央 经济 工作会议又对房地产一锤定音：“房子是用来住的，不是用来炒的。”多个热点城市重启限购政策，层层加码限贷，部分热点城市向上蹿升的房价开始调头向下，整个楼市出现降温迹象。有经济专家据此认为，中央抑制房产投资投机的决心很大，调控就是要精准打击投资投机，税收政策也可能跟上，因此“2016年已经买过房子的人不用再折腾了，没买到房子也不必着急，因为市场一定会降温，量价齐跌。”

不过，中央调控的底牌是，既要抑制房产泡沫，又要防止房地产行业大起大落。所以，世界正以“更不确定的模样”更加确定起来。事实上，在禾略的数据科学家眼里，2017年的中国房地产正处在有史以来最确定的年代。身为专业房地产大数据公司，禾略通过把长期数据和短期数据打通来实现对房地产企业的决策支持，宏观调控出台前后，禾略梳理长短期数据后发现，使用城市聚类和交通融合的工具，可以从目前喧嚣纷乱的房产市场中找到2017年的投资逻辑，挖掘出价值洼地。

长三角的“燕郊”

图中红色部分表示自驾和公共交通都很便利的区域，从中可以看出，太仓市和上海在地理上已融为一体。类似的交通融合还发生在苏州、无锡和常州(简称苏锡常)，以及上海与嘉善、平湖。大家熟知的常识是，人体的血管组织长到哪儿，器官才会在哪儿生长发育，城市的血管组织就是交通网络，两个城市的交通网络融合后，本来松散的经济联系会突然变的紧密，本来流动缓慢的人员会突然加速，此时两个城市的关系已很难用后花园、卫星城来形容，在经济上它们实际已经成为一体，只有行政区划上才是两个截然不同的城市。

交通融合带来城市聚类，城市聚类带来什么呢?自然是房产投资的机会。禾略在其分析报告中认为，太仓目前的房价不到上海的三分之一，嘉善和平湖的房价不到上海的五分之一，这是较大的两大投资机会。也就是说，上海的房价会往上拉升太仓、嘉善和平湖的价格，而这三地有上海做支撑，即使在宏观调控风暴下，下跌的风险也小于其它同级地区，一旦政策松绑，最先反弹的也是它们。

一个现成的例子是河北燕郊。历史数据显示，2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元，其后多有反复，但都很难站稳万元关口，直到京津冀一体化不断推进，特别是在北京的行政中心转向通州之后，“新北京”带动紧邻通州的燕郊楼市一跃而起，2015年燕郊房价出现猛涨态势，均价从2015年夏天的1.5万元/平方米涨至如今的将近3万元/平方米，如今受调控影响，房价有所回落，但如果幻想回到一年前的价位，不如洗洗睡了。

城市一体化价值洼地

但是，类似上海、北京体量的城市，除了广州、深圳，全国很难找出第五个，因此能从小城市和超级大城市融合中挖掘的投资机会，一只手都能数的过来。禾略在其报告中认为，应该转换视野，用城市一体化来搜寻，会发现不少的机会点，典型样本是苏锡常。目前，苏锡常一体化是明显趋势，如果硕放机场能量释放向虹桥新机场看齐，一体融合还会加速，届时这里将会崛起长三角的第二个超级核心，而令多数人忽略的是，无锡的房价仅有苏州的一半，因此“这是新都心崛起的淘金机会点。”

同时，无锡的数据支撑也十分坚实，无锡常住人口652万，每年潜在理论需求面积是693万平米，但2015年实际供应仅有474万平米，理论供应缺口达219万平米。数据模型测算也表明，即使加入人口缓慢增长这一因子，无锡未来五年供求比仍然稳定在0.8左右，这是一个房价上涨动力较强的数据，即便遭遇调控，房价下跌的概率也很低。

另外，苏州楼市严重供不应求又会将部分需求转移到无锡，这无异于给无锡楼市火上浇油，即使只有20%的苏州理论需求转移到无锡，也会使无锡未来五年的供求比跌到0.6。0.6这个数字的威力有多大，看看深圳即会明了，深圳2015年的供求比是0.6，到2016年房价涨了一倍多。也就是说，苏锡常一体化后，最大的房产投资价值洼地其实是无锡。类似苏锡常一体化的城市或地区，在全国并不少见，山东半岛的青烟威、西南成都周边的简阳等都在此列。

对众多房地产投资者来说，即将翻开的2017年看起来雾霾重重，甚至血色弥漫，但慧眼独具的资金总能找到价值洼地。这个世界上从不缺赚钱的机会，缺的是发现机会的眼睛。