你以为万科“活不下去”？前 9 个月赚近 140 亿

在楼市一片悲观论调之下，地产一哥的财报数据格外引人注目。

10 月 25 日晚，万科发布三季报显示，1-9 月份实现 营业收入 1760.22 亿元，同比增长 50.32%；实现净利润 139.85 亿元，同比增长 26.09% 。

与此同时，万科也开启买买买模式， 三季度拿地近 500 亿元 ，相当于恒大 + 碧桂园 + 保利 + 融创四大龙头房企拿地金额总和。

万科近期的一些 " 反常 " 举动究竟是幌子还是抄底？

前三季度净利润 139.8 亿元

万科 10 月 25 日晚间公告称，第三季度实现营收 700.5 亿元，同比增长 48.1%；实现归属于上市公司股东净利润 48.6 亿元，同比增长 28.3%。房地产业务实现结算面积 579.2 万平方米，贡献营业收入 669.3 亿元，同比分别增长 51.2% 和 49.7%。

1-9 月，集团 累计实现营收 1760.2 亿元，同比增长 50.3%；实现归属于上市公司股东的净利润 139.8 亿元，同比增长 26.1% 。其中，房地产业务实现结算面积 1280.6 万平方米，贡献营收 1675.6 亿元，同比分别增长 32.5% 和 52.0%。

三季度拿地金额近 500 亿

与此同时，万科买买买的步伐却没有停下来。

10 月 9 日晚间，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域 33.93 万平方米的住宅用地，签署合作协议， 暂定交易价款约为 32.34 亿元 。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福 5 家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的 10 宗土地项目。

9 月下旬，深高速在港交所公告， 拟引进万科作为战略 投资 者，增资价格已确定为人民币 29 亿元 。据公告，如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币 29 亿元，拥有联合置地 30% 的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

不仅仅是近期，三季度万科都在积极拿地。数据显示，按照权益金额计算，万科 三季度合计拿地金额接近 500 亿元，达到 458.7 亿元，相当于恒大 + 碧桂园 + 保利 + 融创四大龙头房企拿地金额总和 。

数据显示，保利地产三季度拿地权益金额为 244.1 亿元，碧桂园拿地权益金额 137.9 亿元，融创中国拿地权益金额 69.1 亿元，中国恒大拿地权益金额 62.4 亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为 477.5 亿元。

值得一提的是，今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续。8 日，中国指数研究院发布的数据显示，2018 年前三季度， 全国 300 个城市各类用地成交楼面均价 2220 元 / 平方米，同比下跌 8.2% 。

各大房企拿地态度普遍趋于谨慎。统计显示，2018 年 1-9 月， 受监测的 20 家主要品牌房企共拿地 2.2 亿平方米，同比下降 20.9% ；累计拿地金额 9534 亿元，同比下降 27.8%。据统计，2018 年前三季度，全国 300 城共流拍 446 宗住宅用地，总规划建筑面积 5645 万平方米，约是 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 1.8 倍。

600 多个项目面临较大调控压力

虽然万科的财报数据尚可，买地节奏也加快，但实际上调控持续升级背景下，它同样面临着巨大冲击。早在 9 月 7 日，万科投资者关系总监赵旭翔就在万科经营情况电话会议上披露， 7 月份万科的去化率为 51%，8 月份仅为 47%。与上半年 55%-65% 的去化率水平相比 ，销售下滑较为严重。

赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的 600 多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

赵旭翔详细解释，万科 8 月份平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到 30% 就已经是较差了。同时个人按揭贷款的上升幅度在缩小，8 月份销售中 29% 以上是一次性付款，按揭平均首付成数为 4.6 成。客户自有资金比例较高，获得信贷资金比例较小是去化率走低的核心原因。而 按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多，执行较为严格，这与整体银行监管态度有关 。

郁亮铁令应对 6300 亿回款

就在国庆节前，作为多年的行业龙头， 万科集团董事会主席郁亮将 " 活下去 " 作为万科未来三年的终极目标。

郁亮表示：" 尽管万科在 2012 年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折实实在在到来了。"

郁亮说： 如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

万科三季度业绩报告显示，截至三季度末， 公司存货账面价值为 7078.93 亿元，创历史新高。

从周转能力看，公司存货周转天数比之二季度有所减少，上半年存货周转天数为 1601.42 天，创历史新高，而 到三季度，这个数额有所回落，为 1534.96 天 。 对此，有业内人士表示，目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的 " 重中之重 "。 库存管理能力若较弱，一般非高端项目无法三年内清盘，那么将影响企业短期偿债能力 。

房企打响价格战以促回款

实际上，多名业内人士指出，万科的回款已经算是行业里比较理想的。目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的 " 重中之重 "。若库存加大，周转减速，将影响企业短期偿债能力。在调控日益收紧、需求减少的情况下，房企之间也面临着竞争，特别是龙头房企，卡位非常重要。" 取得竞争优势最好的方式就是掀起价格战 。"

据多家 媒体 报道，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套 89-110 平方米特价房，原价 500 万元 / 套，优惠后为 278 万到 298 万元 / 套，相当于 6 折甩卖，10 月 1 日开盘的 206 套房源当天售罄，去化率 100%。

国庆期间，关于 " 碧桂园在华东区域多个楼盘实施大幅度降价 " 等消息在 微信 群中传播。碧桂园随后表示， 确实推出了降价促销措施，但不是全面降价或者是大面积降价 ，只是在个别城市的个别项目进行了打折促销，如有些销售情况不太好的四五线城市。

碧桂园同时称，在国庆长假期间，包括万科、恒大都推出了促销措施，碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后做出的跟随动作。总体来说，这是目前市场环境下随行就市的一个选择。

房地产研究机构克而瑞之前发布的研报称，实际上 折扣意愿于今年 8 月底开始增强。

中国基金报指出，在上半年，除了恒大 2 月推出全国楼盘享基础优惠 8.8 折，碧桂园滁州部分项目出现特价房 7.9 折优惠比较亮眼外，整体行业折扣在 9.5 折左右，企业整体让利意愿不强。

以 恒大全国性折扣为起点，多家房企开始跟进让利 。从整个三季度来看，7-8 月份之间房企整体折扣力度仍不明显。

但从 8 月 27 日，中海地产南宁多盘联动，8 折礼惠全城，8 月 30 日，恒大针对旗下 280 个城市 646 个楼盘 8.9 折等特惠活动推出后，房企开始关注折扣，多家房企也跟进打折。

在 9 月，阳光城广西区域推出 "9 月购房特惠季，7 大项目礼惠广西 " 活动。碧桂园南京仙林东四盘联动，首付 1 成，首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

针对下半年的促销活动，阳光城方面表示 , 9 月份是其冲刺千亿的月份，也是阳光城的首个千亿，会 在全国开展 " 千亿攻势 " 特惠购房季，推出一系列 营销 活动 ，但是每个区域根据销售情况，具体优惠方式和力度不同。

新城控股也表示，促销动作肯定有，但各地城市情况不一，暂时没有统一的促销动作。预计 随着房企冲刺全年销售目标，下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来 。

来源：Wind资讯