融资渠道收紧 房企准备“过冬”

" 近期房企土地融资项目锐减，这反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。" 即便是周全（化名）供职的大型信托公司，也面临着没业务可做的窘境。

中国证券报记者调研了解到，多数房企认为地产行业的 " 春天 " 已经过去，并为 " 过冬 " 做好准备。一些大的房企已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。同时，信托、银行等 金融 机构的融资门槛不断提高，9 月房地产信托环比下降 17.5%, 资金净减少近 120 亿元。随着融资渠道的不断收紧和房企偿债高峰的来临，可以预计，四季度房企的资金将更为紧张。

土地融资项目锐减

房企土地融资项目锐减现象从 9 月集合信托统计数据中得以印证。用益信托数据显示，2018 年 9 月房地产信托规模为 564.76 亿元，而 8 月这一数字为 684.17 亿元，9 月集合信托投入房地产资金净减少近 120 亿元，环比下降 17.5%.

这与几个月前的房地产信托 " 一枝独秀 " 形成鲜明对比。2018 年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为 25072.49 亿元，比一季度的 23710.76 亿元增长 1361.73 亿元，占信托资产的比重由 10.99% 提升到 12.32%. 上半年，房地产在新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

一端是信托土地融资的项目锐减，另一端则是房企的谨慎态度。某信托公司资深地产信托经理赵亮（化名）表示，近期走访调研的房企都非常谨慎，对新拿地项目持观望态度。一是因为现在土地价格较高，二是各家房企一致预期明年地产行业形势不如今年。

" 不能说‘寒冬’已经到来，但至少房地产的‘春天’已经过去。" 赵亮坦言，几家大房企共同的感觉是今后一两年地产市场不会太好，很多已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

" 土地储备量的下调表明今后两年地产市场的供应量将大幅下降。" 赵亮透露，" 近几年，居民的购房需求已提前透支，加之楼市调控政策持续收紧，未来地产市场的需求也会有所下降。"

华创证券研究指出，1-8 月，全国土地流拍数量高达 890 宗，并且下半年以来土地流拍明显增加。土地供应方面，9 月住宅类供地环比下降 33%, 同比下降 43%, 其中三四线宅地供给表现最弱，预计四季度土地供应同比将大概率维持较弱状态，甚至进一步走弱。土地成交方面，9 月住宅类土地成交环比下降 17%, 同比下降 26%,9 月宅地成交在 8 月供给扩大前提下表现继续低迷，其中三四线拖累更为明显。

机构提高房企融资门槛

" 近段时间，公司地产信托业务风控较为严格，主要做央企、国企之类的大品牌。" 华东某信托公司地产信托经理说。

" 今年以来，公司对地产业务非常谨慎，一些激进的房地产企业坚决不碰，哪怕这些房企的排名或经营业绩靠前，也不可能碰。" 赵亮表示，" 今年年中，公司提高了风控门槛。年初还在为房企百强提供融资，年中调整后，基本上只做房企前 50 强了。"

从细分市场来说，某股份制银行地方分行负责人表示，对于三四线城市地产项目，原来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目提供贷款，但近期大型银行已经不做三四线城市的项目。主要原因是银行担心三四线城市棚改货币化暂停后，项目风险加大。从统计数据可以看出，目前，三四线城市的房价有些回落，有些城市房价已经在下跌。

" 但是对于一些头部房企，个别银行最近还提高了贷款额度。" 上述某股份制银行地方分行负责人说，" 从侧面反映出，头部房企的现金流也十分紧张 "。

四季度现金流料更紧张

" 近期拿地多是国企背景或已经偏保守的房企。" 周全说，" 大型房企要求的融资成本较低，因此，给到 投资 人的利率也相对较低。" 用益信托数据显示，9 月房地产集合信托收益率为 7.88%, 较 8 月份的 8.19% 下降 0.31 个百分点。

" 收益率的下降，一是因为交易对手的层级提高，二是市场资金紧张，两年期的地产信托产品不太好卖，近期销售的多是一年期或一年半的，利率自然会低一些。" 赵亮说，" 但从直观感受上讲，房企的融资成本并没有下降。"

赵亮表示，从 7、8 月份开始，房企前 50 强在信托的融资成本已突破 10%, 排名靠后的企业融资成本甚至可达 15%. 说明房企资金紧张的状况仍旧没有改变。

随着信托公司风控门槛的提高，房企融资渠道不断收紧 ; 很多银行为了提高资金使用效率，上半年就已将贷款额度提前发放 ; 此外，有证券机构测算的数据显示，在存续地产债中，2018 年到期偿付规模为 1613 亿元，是 2017 年的 2.3 倍，其中下半年是上半年的近 3 倍。可以预计，四季度，房企的现金流将更为紧张。

来源：搜狐焦点