北上广深房价真的不会全面暴跌吗？

5月9日，中国指数研究院发布的上周（5月1日至5月7日）楼市成交数据显示，受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中，近9成城市成交面积出现不同程度下调；从一二三线各类城市来看，则呈现全线回落的局面。

众所周知，如果房地产成交量和面积持续下滑，那么房价下跌的可能性就会加大，市场各方纷纷猜测房地产市场可能出现大调整。对此，专家们表示，暴跌情况可能不会出现，实际上房价下跌或是一个长期的过程，不可能硬着陆。理由主要有三：

其一，如果房地产市场出现大调整，房地产行业必将出现大洗牌，这显然不是开发商们希望看到的。所以，开发商会把泡沫维持下去，直到无法阻止破裂为止。

此外，有人预言，在未来3年内，中国因房地产泡沫破裂，而爆发前所未有雪崩式的“返贫”，中国人财富将大大缩水。所以，对于广大城市中产阶级来说，房价逐步微跌或可接受，但并不乐见房价大跌。

其二，对于政府部门来说，若是房地产的支柱地位不保，中国 经济 很可能会硬着陆。房地产曾是国民经济的支柱产业，尽管作为支柱产业有这样那样的问题和危险，但对房地产的依赖性曾经乐此不疲，甚至有点吸毒成瘾。

此次，一季度经济回暖其实还是依赖房地产 投资 拉动经济增长的老办法。所以，政府虽不愿意看到房价的过快上涨，但也会竭力阻止房价快速调整。

其三，对于银行业来说，之前银行借钱给开发商，如今开发商还不上贷款，银行也毫无办法，只能把烂尾楼收回来，只能把房屋按揭贷款的业主的房子收回来，这样会给银行业带来更多灾难性后果。所以，银行业或将会允许违约开发商和个人贷款者延迟还款，同时还会加大对房地产的信贷支持力度。

不过，笔者认为，现在中国各个城市的房价都存在着不同程度的泡沫。特别值得注意的是，近期一二线城市房价的狂飙，已经严重脱离当地民众的购买力，透支了其未来几十年的上涨空间。所以，房价泡沫会不会破裂，恐怕谁也无法保证。那么，房价后市走势究竟受到哪些因素影响呢？会不会出现大级别调整呢？

首先，政府方面传出并不支持房地产投机性需求过旺的声音。人民日报权威人士透露，“房子是给人住的”，这话对未来中国房地产市场影响巨大。对此，有专家哀叹：依靠房产聚积财富的大好时光，房地产市场超级繁荣时期已经结束，中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，虽然兼具投资功能，但投资功能可能会被弱化。

事实上，一季度中国经济的回暖，房地产政策功不可没，但是靠房地产泡沫来拉动的经济增长仅是短期行为，而且后患无穷。所以，本届政府未来对房地产政策是“差别化调控”。就是严格控制一二线城市房价快速上涨，使其回归居住属性。而对于三四线城市的房地产将采取积极措施来使其“去库存”。将来在对房地产的政策领域，政府会更偏向于供给侧改革，而非需求侧剌激。所以，房地产业的投机者的好时光真的会过去。

再者，房价是否出现大调整，关键还是要看宏观经济是否已探底。未来宏观经济能否保持稳定增长是一个未知数，因为经济增长受国内外各种不确定因素影响，一旦经济稳增长不能保障，房价能否持续上涨就值得怀疑，而因一二线城市房价早已脱离当地民众的购买力所以出现暴跌的可能性也不能排除。

同时，如果宏观经济长期保持低位运行，导致失业率上升，这势必会影响到人们的收入，以及对房地产未来走势的悲观预期。届时，会迫使很多本想通过贷款来进行“改善性购房”群体对房地产市场望而止步。

最后，房地产的高杠杆率，使得其调整的裂度超乎想象。内地房价涨了十多年，刚开始首付三成，去年央行又将首付降为二成。而今年像链家这样的房产中介做起了 金融 理财生意，给那些付不起首付款的购房群体通过“首付贷”、“过桥贷”等方式继续加杠杆。尽管，央行随后叫停了“首付贷”，但目前还有很多房产中介暗中从事着类似的生意。

笔者认为，二至三成的商品房首付是切实保护银行利益的重要措施，更是防控房地产类金融风险发生的防火栏，而现在为了把房产价格炒得更高，将一二线城市房地产继续加杠杆，那么一旦遭遇“去杠杆”的过程，将是非常痛苦而惨烈的。去年股市因加杠杆而崩盘，今后内地楼市也会因加杠杆而付出昂贵代价。在高杠杆的背景下，房价随时都有可能出现大波动，这不是随哪个群体意志而转移的。

受房地产调控政策影响，一二线城市房地产成交开始萎缩，很多人担心一线城市楼市要变天，房价泡沫很快会破裂。而笔者认为，中国房地产在经历了疯狂上涨之后已显疲态，如果后续缺乏宽信贷、经济面、杠杆率的支撑，那么房地产调整随时都有可能发生，断崖式下跌的可能性也不能排除。

【作者 微信 号】：bzzcaijing（也可输入:不执着财经）