自如管理房源突破100万间，长租进入精耕期，不应急于IPO

随着消费升级以及鼓励长租市场发展政策的推行，品质租房成为当下都市青年的普遍需求，由此带动长租公寓市场蓬勃发展，长租品牌经历优胜劣汰，资源陆续向头部企业集中。

日前，自如宣布房源数量已经突破100万间，这一规模代表着自如稳居行业领跑者，并成功跻身世界前列。在自如成立八周年之际，其CEO熊林表示，长租行业已由 创业 期进入精耕期，暂不急于IPO，更需要聚焦于创造用户价值和社会价值。

自2011年成立以来，自如的成长过程印证了长租企业如何才能成功驶入精耕期。近日，熊林在出席“中国第三届品牌公寓CEO年会”时分享了自如的发展经验：“自如在长租领域深耕8年，主要是在品质关、规模关、O2O关、服务关四大方面实现突破，每一次跃升的背后，是大量基础工作的积累和坚持。”

在进入精耕期后，长租行业未来格局也逐渐明晰。熊林表示，长租行业的分工会越来越细，没有一家企业可以独自完成，需要 投资 商、开发商、服务配套商、等参与方共同协作。“在这个过程中，自如也将整合 互联网 运营、管理系统等经验为行业赋能，期待各方专业协作、共赢未来。”熊林说。

长租行业精耕要过四关

关关有难关关过，在突破每一关的过程中，是自如大量的尝试与努力。

第一关是产品品质关。熊林表示，很多人认为自如高位创业，但在大的平台创业，并不比从零开始要容易。要不断调研市场，知道用户所需，从而做出产品、做好产品。另外，产品质量一定要管好。

第二关是规模关。“10万间，50万间，100万间，其实都是坎，每一次规模跃升，都需要做很多很多的基础工作。” 熊林强调，长租公寓的本质应该是一个维持低毛利、大规模、高效运营的行业，“在这个行业里，一时的快不要太在意，看远一点。”

第三关是O2O关。在今天的长租行业中，自如是唯一一家将自有流量做到90%以上的企业，自建流量的过程非常艰难，但回顾起来，熊林却觉得有些“庆幸”。“如果当初一开始选择跟流量平台合作，可能今天就没有自如APP这样一个获客工具。”

通过不断策划各类活动，自如最终建立了用户使用APP的习惯。在国内长租市场，自如率先实现了找房、签约、支付、租期服务、退租等业务的全流程互联网化。

第四关，熊林认为是服务关。多年来，自如运用大数据和互联网技术，开发出高品质的居住产品，此外还提供了保洁、搬家、家修等各类生活服务。“过去几年，自如每一年都有一个主题，2016年是品质年，2017年是口碑年，2019年则是心服务年。”熊林强调不断升级服务水平是自如工作的一大重点。

自如在业内首推了“BSH心服务”体系，让员工“行有品、技专业、心阳光”，提升自如客户服务水平。“无论是租房还是保洁、搬家、维修等服务，自如都已经形成了规范化、透明化的服务标准。”熊林称，中国的服务业未来上升空间是非常巨大的。

看清长租本质，谨记“四易四不易”

伴随四大关的突破，熊林也将自如的成长经验总结为“四易四不易”，他认为这不仅是自如发展至今的关键，也是影响整个长租公寓行业可持续发展的重点所在。

第一点是“易小不易大”，熊林表示，长租行业中大、中、小企业各有打法，找准定位很重要，不能盲目追求大。

第二点是“易量不易质”，在规模提升中保持房源好品质，这是确保高出租率、高委托率的基础。熊林指出，长租企业必须将目光放长远，在做好每一项基础工作之上，再去追求速度。

熊林以退租为例算了一笔账，“房源数量假设在50-100万间，如果房源质量出现问题，退租率可能是10%以上，但如果将整体质量把控好，退租率可能就降到5%以下，这中间节省下来几万间房的流量成本、退租成本、配置成本，是远远超过维持房屋质量的装修支出的。”

第三点是“易实不易网”，所谓“实”，就是可以实物装修的房子；所谓“网”，即网络、互联网、流量的运营，熊林表示：“相比于房子，能不能把互联网、流量、品牌等建立起来是更不容易的。”

最后一点是“易物不易人”，熊林认为，把人管好是长租行业中最难的事情，甚至比实体管理还要难。而作为企业管理者，对于人才，必须从长远角度去多思考。“我们要思考这些员工加入自如，经历五年成长后，他到底在这个城市能不能获得一份跟他的大学同学一样的收入，一样的身份，一样有成就感的工作。”

基于以上思考，熊林认为在长租行业进入精耕期后，一定会迎来加速进化时代。“我们不需要再去证明这个 商业 模式是否可行，这个行业是否有价值，唯一需要关心的是在这个行业中，你的企业能不能、该不该存在。”熊林说。

“专业协作”是行业未来

对于日渐明晰的行业未来，熊林给出的关键词是“专业协作”。从 经济 学角度讲，分工越来越细是一个行业走向成熟的证明，显然，精耕期的长租行业正走向成熟。

以自如为例，在自如的支出结构中，有将近20%的采购资金用在了生活服务、 家电 、家具等项目中。作为一个万亿级且仍在持续增长的市场，没有一家企业可以包揽全局，故而熊林判断，“专业协作是未来的趋势，装修、家具、家电、生活服务等都有非常大的机会。”。

除服务配套商之外，长租行业还需要更多角色的介入和协同：投资商负责压低资金的获取成本、开发商负责做好土地规划和开发、运营商负责高效率管理房源……熊林表示，在存量房趋势下，长租需要机构化、规模化，也需要产品化、专业化。长租行业不会再有大而全的创业机会，在如此规模的产业中，每一块都能产生非常好的价值，足够从业者做好创业。

那么自如在其中的角色是什么？

既是运营商，也是赋能者。前者不必赘述，赋能是自如的新角色，“自如将整合互联网运营、管理系统和培训体系等经验为行业赋能，相信在很短的时间内，都会找到共创价值的机会。”熊林说。