一位中介深喉的讲述：长租公寓可以繁荣，也可以让上万人无家可归

12 月 7 日早晨 10:30，国贸共享际，90 度地产见到了原我爱我家副总裁胡景晖。

一间几十平米办公室略显局促，一张长形办公桌，不足十人的团队围坐一圈，" 老板 " 胡景晖坐在最里面，正密集地接着一个又一个的电话，俨然一副新 创业 者的忙碌神态和姿态。

大约十几分钟后，挂断电话的他，不疾不徐地递给 90 度两张名片，新 title 分别是湘楚朝晖董事长 &CEO 和中房经联主席。

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从我爱我家副总裁到这一新身份的转变，从时间上来说，不过才过去了不到四个月，但从言谈间可以看出，他早已适应了从打工者到老板角色的转变。" 早上刚给公司账户打了 100 万，新的办公室装修、给员工开工资，都需要钱呐。"

一切看上去按部就班，胡景晖也开启了新的事业和人生轨迹。

不过，作为曾经深扎租赁行业 18 年的 " 老人 "，以及 " 在关键时刻，被原单位干干净净地切割了 " 的 " 受害人 "，有意无意间，心直口快的他还是忍不住对长租行业开炮：

" 某长租公寓运营商，已经对外出价 4 亿要卖掉公司，谁要啊，一个烂摊子，再过几个月更是一文不值。"

" 到今年春节前，如果不对长租公寓采取相关措施，中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓，那可不是万人无家可归了，我现在已经知道哪些运营商出现了资金链问题，但我不能说出他们的名字。"

胡景晖的依据是，到了年底，当需要支付出去的钱远远大于进来的钱时，运营商就可能因资金链断裂而毙命。

" 尤其这个时间节点，要支付装修公司的钱、银行贷款的钱，装修公司的钱大家可都不敢拖欠，因为这个钱主要是发给农民工的。再加上现在又是租房淡季，很难成交，不成交就拿不到租房贷，这就导致进来的钱很少，但需要支付出去的钱却很多。"

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或许，在今年 8 月 17 日之前，很多圈外人还并不知道这个叫胡景晖的人。

但那天之后，因为他的一番 " 嗜血的资本推高房价 " 的言论以及后续一系列 " 口水战 " 的发酵，在这个与普罗大众都紧密相关的长租民生行业，他几乎 " 一夜走红 "。同时，长租行业本身此前的美好生活 " 人设 " 也瞬间崩塌。

胡景晖说，长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1 出租模式加剧了租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场的胃口，现在发展严重跑偏了。

此番言论，语惊四座，犹如一颗黑幕炸弹，点燃了整个行业，被提名点姓的长租公寓运营商也纷纷坐不住了，清一色抛头露面澄清、辟谣。

尤其是胡景晖所在的刚上市不久的公司我爱我家更是急得在当晚就发布了一则声明，赶紧将胡景晖的言论定性为个人言论，与公司无任何关系。

" 在关键时刻，我是彻彻底底地被切割了。" 服务了公司 18 年的胡景晖，彻底寒心，次日，便宣布离职，还愤愤地临时召开了一场 媒体 见面会，揭露行业 " 暴行 "。

不过，时隔四个月，面对曾经可能给他带来过伤害的那些人，那些事，他已经变得平和多了。

" 不在那个情境当中了，谁也管不着谁了，自由了。" 谈笑间，如今，他的表情是云淡风轻的，正如刚刚经历过暴雨洗礼的长租公寓表情一样，柔和了许多。

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胡景晖的矛头直指资本。这一次见面，他再一次谈起了资本介入对长租行业带来的影响。

胡景晖说，如今，资本衡量投不投运营商的唯一标准就是规模。为了融到钱，企业不得不把规模做上去，为了做大，企业就会依靠租金贷和押金沉淀盲目扩张，大量收房，收上来的房还要重新装修、重新装备，成本不断攀升，杠杆撬得太大，运转不开，最后因现金流问题一命呜呼。

" 目前，所有爆仓的长租公寓运营商，都是资金链的问题。"

今年一整年，尤其下半年以来，基本上每个月或隔月，就会冒出一件长租公寓爆仓大事。从 8 月份杭州鼎家，到 10 月份的上海寓见，再到 11 月的北京昊园恒业，如此密集程度，在往年实属罕见。或者，这只是冰山一角。按照胡景晖的预测，春节前还有一大波儿在阵亡的路上，只待原形毕露。

而在这些因资金链断裂引发爆仓的长租运营商中，死亡书上都写有一个共同名字—租金贷。

为了让 90 度准确理解骗局过程，胡景晖拿身边的一位同事举例说，假如他租房时有租金压力，就可以通过租金贷分期的方式来缓解压力。他通过年付租金给长租平台，长租平台月付或季付资金给房东，剩余的钱，长租平台就可以拿去收新的房源或装修房子。再进来一个租客，就可以再沉淀一些钱，拿去滚动。

但是，这个钱最终是要付出去的，如果运营出现问题，钱只出不进，就完蛋了。

此时资金链断裂的长租平台，不但拖欠着房东的房租，致使房东收房、清退租客，还因为使用了租金贷，让不少本来租房押金已拿不回的租客被房东赶出来后还要继续还贷，如果不还贷，就会被纳入个人征信记录。

" 一旦春节前长租平台爆仓集中，多少人会无家可归呢？"

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一句名言说，资本来到世间从头到脚，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西。

资本对规模的压迫性要求，在 90 度此前发布的《从公寓商破产看长租之战：争钱、争宠、争生死》一文中，两家运营商不惜加价抢收房源的疯狂态度中可见一斑。

" 这就是一场庞氏骗局。" 胡景晖指关节敲打了几下桌子，而后又双手交叉环抱在脑后，加重了语气说道。

所谓庞氏骗局，又称拆东墙补西墙，空手套白狼。简言之，就是利用新 投资 人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。

" 长租平台给资本承诺，你把钱投给我，我给你年化 20% 的收益，但长租公寓的利润其实很薄，二房东模式也就 3 — 5% 的年化利润。根本就不可能挣到那么多的钱。" 胡景晖认为，这注定就是一个赔本买卖。

但是，还款时间到了，运营商没挣到钱又必须还钱时，怎么办呢？

" 那就继续找下一个投资者，拿这个人的钱还上一个。" 而一旦没有下一个人入局，平台资金出现问题，撑不下去的时候，砰的一声就爆了。

胡景晖继续说，中国资本市场的钱都是短钱、热钱、贵钱，而国外资本市场就有很多长线投资。比如，1976 年蒙特利尔奥运会发的债，就是一个长债，40 年过去了，这两年才刚刚还完。中国有 40 多年的债吗？

" 现在中国既没有建立起长效的资本市场，长期资本又缺乏变现性和流动性，谁都不愿意长投，归根结底还是对中国 经济 发展缺乏信心，也就没有耐心长投。"

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胡景晖的预测 " 不止万人可能无家可归 "，除了关注这个问题的结果外，可能更应该引发我们深思的是 : 长租公寓这个新生事物，应该给租户一个什么样的家？原本从事这个行业、热爱这个行业的人，应该以一种怎样的心情来接受它、面对它。

" 这么多年来，从来没有遇见过如此超出我承受能力的涨幅。一下子涨 1000 元，继续租还是搬走，纠结，这个选题不好做。" 一位曾经历过 " 高租金压力 " 的租户说。

" 我刚刚从这家长租机构辞职，因为我所在的机构在房山区域收的高价房租不出去，基本处于关区状态。日子也不好过。" 某长租公寓的一位收房员工曾对 90 度说。

"8 月里的那件事，帮我下定了一个决心，于是我出来创业了，这样也好，我自由了，不用向任何人报备，我现在也有时间陪伴儿子了，我儿子喜欢飞机，前两天刚带他去看了航空展。" 脱离了长租的胡景晖，一脸轻松。

谁错了？是资本的错吗？是长租公寓运营商的错吗？是政府的错吗？当长租这个美好生活代名词跑偏时，放在一个关系网中来剖析原因，恐怕并不能把责任归咎于某个单一主体。但仍需要反思的是，当资本的两面性中，过度逐利的一面放大，赖以生存的个体则不堪重负，甚至遍体鳞伤。

来源：36氪