长租公寓为何总是爆雷？拆解“蛋壳”们的金融游戏

大家好，我是住着千把块钱的出租房、却为大企业几十亿融资操碎了心的清流君。2020 年太不容易了！年初碰上疫情，找工作难；好不容易找到工作了，马上迎来 996、007 的毒打；下班回到家可以好好休息一下了吧，突然发现，what？中介跑了！前两个月交的全年房租也跟着去流浪了！没时间伤心，第二天还要逃班去报案维权、和房东斗智斗勇，太难了 ……

听起来惨得很不真实，但这就是今年不少人的真实写照。据不完全统计，今年上半年长租公寓跑路的至少 60 多家，7、8 两月就有 20 多家长租公寓 " 爆雷 "，击倒社畜一片。清流君身边就有几位被伤及的朋友，不仅丢了巨额房租，还可能被房东赶出出租屋。

今天，清流君想跟大家讲讲这些倒霉社畜的惨痛经历，以及长租公寓背后的资本阳谋。清流君还列了个租房避坑指南，希望大家以后租房找靠谱中介公司。重点是，如果再有人告诉你年付租金给你打折，不要犹豫，当然是选择拒绝他啊！

高收低租、长收短付模式引发暴雷

清流君有位朋友，今年刚刚毕业，在就业环境如此艰难的情况下拿到了大厂 offer，又有一位温柔体贴的女朋友，可以说事业生活都很顺利。

这个朋友，我们暂且叫他李明吧。

今年 6 月，李明决定搬家和女朋友同居，最终选定一家长租公寓提供的 60 平小公寓。这家公司叫做广州城璞 科技 有限公司，你没有看错，这家公司注册名为科技公司、却干着长租公寓的活，是不是透露着一股诡异的气息？

李明去看了房，觉得挺满意的，准备签合同的时候，套路就来了。销售告诉李明，附近同样面积的公寓月租都在 8000 块钱以上，但只要李明一次性向城璞付一年的租金，算下来每个月月租只要 5900 元。李明了解过市场价，年付租金的方案的确令人心动，李明没有过多犹豫就签合同了。

在这里，清流君要给大家科普一下长租公寓的模式，通常都是 " 长收短付 "、" 高进低出 "。

长收短付很好理解，就是长租公寓向租客一次性收取一年或半年的租金，然后每个月分期付给房东，中间的时间差将形成一个资金池，本意是用来拓展业务的，但也成为很多公司跑路的诱因。

高进低出就有点诡异了，很多长租公寓用高价从房东手里收房，然后低价向租客租出，做着亏本的买卖。比如李明的房子，城璞给房东的月租是 8800 元，比市场价还高，但租给李明月租不到 6000 元，说得好听是吸引租客打击竞争对手，但这种没有 商业 逻辑的行为，往往意味着蓄意诈骗。

果然，3 个月后的某一天，李明第一次感受到社会的毒打——城璞跑路了，他交了一年的租金总共 7 万多元也跟着跑了。在中午午休的间隙，李明前往城璞的办公地点讨要说法，那一个人山人海，保安叔叔连忙过来维持秩序。之后，李明又前往刑侦大队排队登记受害人信息，但也没有得到具体的解决办法。

李明咨询了一下公司法务，房东已经把房子委托给城璞并出租，李明也交足了一年的租金。那么即使城璞跑路，出租依然有效。这是房东和城璞的纠纷，房东无权让李明搬走。

但是，一旦走法律程序，需要交诉讼费、付出大量的时间成本，李明折腾不起。最后，李明只能和房东协商，每月再给房东交付 4500 元租金，加上此前交给城璞的租金，李明相当于付出了每月 1 万余元的租金，远高于目前 8000 元的市价。

这已经是比较好的结局，据 媒体 报道，不少房东和租客僵持不下，用上了停水停电换门锁等奇招，搞得一地鸡毛。

你可能要说李明初出社会容易被骗，但清流君后续又接触了些房客，虽然毕业生居多，但也有在江湖游走多年的老油条被骗，很多人都是觉得价格划算就签下合同，最后一整年的租金都打了水漂。一位城璞的销售告诉清流君，她所在的工作组，8 月核算的房租合同金额超过 100 万元，全公司共有不到 40 个组。据此推测，整个广州公司涉及的租赁合同金额可能超过 3000 万元。

清流君上工商信息网搜了一下，广州城璞成立于 2019 年 12 月 20 日，经营了 9 个月就暴雷了。这意味着所有签订年付合同的租客都没有住满，刚刚付完款就被告知暴雷的租客不在少数。销售人员告诉清流君，进入 7、8 月，城璞的租金忽然打出了更低的折扣，吸引租客签合同。租客的租金都转到城璞的企业账户，随后公司的城市总经理付饶已经不见踪影，财务负责人也已失联了。

李明和城璞员工都去报了案，后面要等案子定性，调查城璞到底是跑路还是经营不善。如果是跑路，城璞就是犯法，如果经营不善，就不是违法。不过，无论案子怎么定性，获利者恐怕已经安全退出了。

今年 7 月底，城璞的大股东和法定代表人由原来的郭佩诚，换为曾罗。城璞的员工告诉清流君，无论是郭佩诚还是曾罗，都不在钉钉群的公司成员列表中，也从未在公司出现过。据其他媒体报道，租客提供的证件信息显示，郭佩诚是一位生于 1995 年的年轻人，江西赣州人，很可能只是个被借走身份证的替罪羊。

注册科技公司、低价诱导租客年付、变更法定代表人，这简直是长租公寓暴雷三部曲。清流君发现，有人发现这门生意好赚风险低，开启了 " 打一枪换一个地方 " 的 " 连锁模式 "。

比如，成都的巢客遇家科技有限公司在今年 4 月就了暴雷了，但是在 3 月份，巢客旗下的杭州巢客遇家科技有限公司，更名为杭州适享科技有限公司，继续运营长租公寓。随后，杭州适享的股东几经变更为陈挺，又在今年 8 月陆续注册多家 " 寓家 " 品牌的长租公寓公司，继续敛财直至再次暴雷。

广州城璞也有相似之处，城璞旗下共有 9 家公司，公司分别在广州、深圳、北京、西安、烟台设立城璞分公司，7 月以来，城璞的原股东还在成都、重庆、海南三个地区设立了新的品牌 " 房亦租 "，最晚的一家海南房亦租科技有限公司是在 9 月 1 日成立的，距离暴雷时间仅十余天。

互联网 思维下的 To VC 模式

清流君依稀记得，长租公寓这个模式刚刚兴起的时候，是备受赞扬的，毕竟，买不起房的社畜的确很需要稳定的租房运营商。那么，这个模式是怎么一步步长歪的呢？还要从两家已上岸的行业领头羊说起。

刚才我们谈到，长租公寓很多是以科技公司自称的，这个起源可能是蛋壳公寓。大家对蛋壳公寓应该不陌生，这家公司在 2015 年成立，由紫梧桐（北京）资产管理有限公司 投资 创立，后来又获得多家公司的投资。2020 年 1 月 17 日，蛋壳公寓成功登录美国纽交所，成为今年首支上市的中概股。

蛋壳公寓的创始人高靖是典型的互联网人，他毕业于北京交通大学计算机科学专业，曾在百度担任引擎 营销 经历，后在电子商务公司、广告技术公司任职。

蛋壳公寓对外宣传，蛋壳公寓是互联网公司，主打用互联网的方式改造传统住房租赁市场。蛋壳公寓依托的是 " 互联网 + 房产 + 金融 " 的 O2O 发展模式，听起来是不是很先锋，很高大上？

另外一家已经上市的青客公寓也是熟悉的配方。青客公寓早在 2012 年成立，于 2019 年 11 月 5 日在纳斯达克上市。青客公寓也对外宣称，公司运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效管控。

为什么长租公寓要强调互联网思维？因为要讲故事融资。21 世纪互联网思维的主要逻辑是，先烧钱把流量抢到手，然后再想办法变现，想想之前网约车、外卖软件的烧钱大战，都是同样的路子。长租公寓强调自己是互联网企业，就有了烧钱的底气，伸手向 VC 爸爸要求的时候也有了说辞。而长租公寓的烧钱模式，就是我们上面说的 " 高进低出 " 抢市场。

长租公寓烧钱抢流量，真的可行吗？打车软件、外卖软件都是轻资产模式，成本就是补贴等营销成本，烧钱也许能烧出未来。但长租公寓是重资产模式，仍然是传统的线下撮合，由销售分别与房东和房客对接，人工成本就是个大头，再加上高价抢房源和给房客的让利，这钱多少都不够烧啊！

商业逻辑说不通不要紧，VC 爸爸买账就行。经过一轮 VC 的击鼓传花，蛋壳和青客都成功上市了，前期投钱的 VC 爸爸获利了结。那么蛋壳和青客的风险转移到哪儿去了？转移到股市的投资者身上、以及和他们签了合同的房东和租客身上。

在今年的疫情影响下，蛋壳和青客两家大公司都出现问题。先是蛋壳公寓被质疑 " 发国难财 "，一面向房东要求免租，一面依然向租客收取租金。

今年 3 月，蛋壳发布首份上市后的业绩报告，净亏损从 2018 年的 14 亿元扩大到 34 亿元。而截至 2019 年 12 月 31 日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金共 34.56 亿元，但公司 2019 年全年运营开支就高达 103 亿元。

进入 4 月，则是青客公寓公司资金链难以为继，各地公司失联、拖欠房东租金、被曝向租客骗贷等等，目前青客金光杰实控人已经被限制高消费。青客 2 月份公布的 2019 年年报显示，净亏损 5 亿元，三年累计亏损超过 12 亿元。

蛋壳和青客自顾不暇，而他们带起的长租公寓模式，却成为后来者的标杆，也引来一些犯罪分子入场骗钱，最后受苦还不是我们这些苦哈哈租房子的人。

最近暴雷的太多，住建局都坐不住了。住建局发布的住房租赁条例的征求意见稿显示，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

而我们自身能做到的，就是小心避坑。

第一，如果中介打着科技公司做长租公寓，要保持警惕；第二，无论中介提出的价格多么诱人，拒绝半年付或年付的方案；第三，最好是直接和房东签合同，防止中介跑路。

最后，愿天下没有骗子，社畜们都有房子。

来源：清流Plus 王晓悦