房企最大融资渠道开始上锁

过去的 3 年，立志要稳定房价的中国监管层一直在和开发商们玩着打地鼠的 游戏 ，他们几乎收紧了后者可以自由获取资金的任何一个出口。

但是，一条为房企们提供最大量资金且几乎零成本的融资途径却一直被视而不见：来自购房者的预售款。

这个月，情况出现了变化，为数不少的地方政府开始密集出台政策，这一融资途径正受到实质威胁。

一

最近采取行动的是西安市。3 天前，这个房价稍有上涨势头的城市启动了房地产预售资金监管制度的征询程序。

和以前很多城市已实行但并无实质约束的监管不同，西安市这一次明确约定了：开发商用于支付工程建设等费用的预售资金额度为所需工程建设资金总额的 1.2 倍。

新制度禁止开发商直接收取预售资金，甚至还委托了一家当地国企来监控这些资金的使用去向。

在 6 天前，广东的佛山市也出台了类似的政策，同样更加细致的规定了开发商提取预售资金的比例。一个月内，江苏镇江、浙江宁波、陕西延安以及黑龙江省都步调一致地密集出台了相似的政策。

我们新近了解到的信息是：有至少四个二线城市也正在在制定类似的监管政策。其中一个正打算规定核心城区的住宅项目须为现房销售。

二

这些政策，让支撑房企扩张的预售制度更接近于现售，而失去了实际上的融资作用。

当银行信贷及非标等融资顺畅时，多数的开发商并不会涉险违规套取预售资金。

但是，过去的两年，已经出现了奇怪的市况：一些资金越紧张的中小房企反而加足了马力增加新项目的开工。当几乎所有非标融资渠道收紧时，饮鸩止渴似的无息的预售资金成为了救命稻草。

中国还没有全国性的针对预售资金的严格监管制度，多数时候只是倚仗于开发商的自律，如果他们愿意，预售资金可以被用来偿还欠债，维持现金流。

几年前，当广州的一名购房者所认购的期房迟迟无法按时交付时，她愤怒的将监管开发商预售资金的银行起诉到了法院，对于为何多达 9 亿元预售资金会被挪用，这家银行的回复是：

天知、地知、你知、我知。

过去，地方政府部门乐于开发商把雪球滚大， 但是，如今他们更担忧开发商的楼盘烂尾失控。

今年夏天，当黑龙江省对全省范围的楼盘做过排查后，发现了多达 117 个楼盘已经烂尾，多数的原因是开发商资金链断裂。

最近的这个周末，有四位购房者举着写有 " 绿地还钱 " 的纸牌站在了绿地集团上海总部前，他们 3 年前花费了近 4000 万资金在这家企业购买了房产。

而如今，这家世界 500 强无法交房，当法院判定其须退还购房款的情况下，其甚至无力及时支出这笔资金。

过去，购房者与房企的谈判从来并不对等。但是，情况似乎发生了变化，当购房者抗议时，政府部门开始对房企做出激烈反应。

今年春天，被发现装修以次充好后，江苏省一家法院甚至破天荒的判令开发商富力地产赔偿每位购房者数十万元的差价。（见《保卫九大开发商》）

三

十年前，中国市面上被销售出去的住宅至少三分之一是现房，如今，这个比例只有十分之一。

这期间，虽然房企的 投资 快速增长，但是，其中来自购房者的定金和其他预付款的资金增长的规模是前者的两倍。

即使是稳健的开发商出于业绩指标的考虑，面对手头的资金，他们也更愿意把它投入到新项目的获取和滚动开发中去，而不是更多投入到那些已经拿到预售资金的项目。

2017 年 5 月，中国房地产的新开工和竣工面积形成了历史性的剪刀差，直至今日都未能实质缩小，这是改开以来从未持续如此长久的变化，对此，可查看雪贝财经在两个月前曾写过一篇文章《等到雪球向下时》。

监管层也正在遏制危险的势头：新开工面积增速在加快，而竣工面积增速在下降。今年至前 9 个月，这种鸿沟已经超过了 17 个百分点：前者同比增长了 8.6%，后者同比下降了 8.6%。

截至今年的三季度末，中国住宅的新开工面积已经比竣工面积多出了 11.9 亿平米，超过中国整个 2018 年的房屋竣工面积。

是的，开发商们已经欠下了一座 2016 年的上海城。

来源：雪贝财经