万达商业退H与回A几乎同步 上市只15个月为何又要退市？

借壳还是IPO?

王健林表示，万达旗下在香港上市的大连万达商业地产将回归到上海证交所，可通过IPO或直接借壳上市。

万达商业地产的股东上周同意了在香港退市要求。万达月初表示，计划于9月20日从香港退市。王健林认为，万达目前面临两个选择，一个是申请IPO，这可能需要两到三年，另一个是借壳上市，这也需要一年以上。

在大陆上市企业的估值通常要远高于在香港上市公司的估值。王健林表示，香港估值低并不是退市的主要原因，主要原因是香港市场没有流动性。他说，“万达只拿出14%的股份在香港上市，这意味着86%的股份是没有流动性的，也不好拿出来当抵押品。这意味着我们并不是真正的公众公司。”

　　 私有化文件曝光

就在前几日，万达商业的一份四个月前的私有化文件《万达商业私有化募资推介书》曝光。文件显示，退H与回A不是先后次序，在宣布私有化的同时，万达商业已经筹划回A。

经万达内部确认，万达商业为重返A股设立的最晚时间应该是2018年9月前。而重新梳理这份四个月前的文件，将能捋清过去六个月万达商业退H回A每一个节点的贯彻执行度。

《募资推介书》显示，万达最初拟成立境外SPV或其全资子公司，和境内外其它投资人分别设立的境外SPVs，作为万达商业在私有化交易中的一致行动人，共同组成本次私有化交易的要约人，一起完成对14.41%H股流通股的收购。

万达方面对银团贷款也有所安排。6月28日，万达引入新的财团投资者，并在公告中表明，“有关变动牵涉少于财团投资者承诺投资款的25%”。这与4月份《募资推介书》给出的规划一致——如果境内外募集总额不足以完成私有化交易，差额由境外银团贷款补足，该贷款总额的上限为私有化规模的25%。

　　 上市不易为何15个月后又要退市?

从今年3月29日首次公告称要进行私有化退市，到8月15日临时股东大会通过退市决议，王健林和他的团队用了不到半年时间，说服了80%以上的股东，同意万达商业退市。

好不容易上了市，为何又在上市15个月后就表示要退市?

这或许跟万达商业的价值在香港市场被低估有很大关系，被低估的一个表现就是股价上不去。尽管王健林否认了这一说法，但是必须承认这也是其中的一个重要原因。万达集团原高级副总裁王贵亚透露，2014年地产公司的发行实际上在全球已经是低谷了，万达商业在上市时，试图讲了个好故事。

“2014年，阿里巴巴在美国纽交所上市。阿里巴巴是线上的大平台，我们试图把万达商业地产构建成一个线下全球最大的商业平台，不是一个简单的房地产公司。所以当时发了一个比较高的价钱48港币，市值超过2000亿元人民币，应该说在房地产领域是非常高的价格。”王贵亚说。

然而，万达商业在上市当天就跌破了发行价。公开资料显示，万达商业的最高价只到78港币，而最低价却低到了31.10港币。

王健林在一次参加电视节目时也表示，上市以后仅一年半又私有化退市，一定要付出比上市更高的成本，为什么?很重要的原因是觉得价值被严重低估。

至于万达商业为何在香港资本市场会被低估，很大程度上是由于港股的投资者对中国大陆的房企还是不够了解，因为很多大陆房企在香港没有物业或者物业很少，港股投资者看不到具体的物业，心里就会不踏实。

此外，由于万达商业在香港估值较低，再融资的难度比较大，而万达商业旗下的文旅项目又需要大量资金支持，万达商业退H回A也是大势所趋。

　　 万达概念股大涨

正值万达商业H股退市进入倒计时，A股的万达概念股也正上演疯狂行情。截至8月22日，已经确认参与万达商业私有化的概念股包括国中水务、皇氏集团、旷达科技、顺达科技、顺发恒业等。而已经澄清的万达私有化概念股包括泰达股份、上海九百、红星发展。

由于此前万达商业称“不排除采用各种可能的上市途径”，一时间，无论是已有传闻，还是已遭否认的个股都受到投资者青睐。其中，国中水务已连续三个交易日涨停，皇氏集团连续两个交易日涨停。

不过，国中水务虽公告参与，但否认了被万达借壳。8月18日晚公告称，经确认，截至目前，公司、控股股东未与大连万达商业地产股份有限公司就市场传闻的万达商业借壳上市事项进行过任何商谈和接触。

而被传借壳的上海九百也早早发公告撇清。上海九百于8月17日晚公告称，市场上曾有大连万达商业地产股份有限公司欲借壳的传闻，公司已及时发布澄清公告。目前公司、控股股东、实际控制人未与万达商业就市场传闻事项进行过任何商谈和接触。公司、控股股东、实际控制人承诺至少未来3个月内不筹划并购重组、股份发行、债务重组、业务重组、资产剥离和资产注入等前述重大事项。

据有关文件披露，万达商业地产此次私有化过程中，中国中铁的大股东铁总也投资参与。作为轨交龙头股表现如此强势，后市有望带动板块进一步加强。