办公租赁4种主流方式 无界空间称联合办公正成主流

　 　创业大潮下迅速崛起的 联合办公 空间

7月26日晚间消息，联合办公项目无界空间近日联合优办网和优客工场发布了《无界空间蓝皮书》，希望在创立一年后对联合办公的行业标准提出参考性意见，并在调研后公布了国内办公室租赁市场的相关数据。

蓝皮书中称，目前的办公室租赁市场主要存在写字楼、民居(含商住两用)、孵化器、联合办公等4种主流产品供应。

写字楼

其中，写字楼仍是办公的最核心选择，但北京上海等城市开始出现主流写字楼“外溢”现象。以北京为例，随着北京市区土地资源的稀缺及地价的上涨，北京写字楼也呈现出由核心区向城郊区域外溢的趋势，丰台、亦庄、通州等区域写字楼供给和需求与日俱增。

据《无界空间蓝皮书》调研数据统计，北京、上海2016年Q2写字楼平均有效净租金环比有所下降。其中，北京核心商圈甲级写字楼平均有效净租金将近370元每建筑平方米每月，而亚奥和亦庄等新兴商圈甲级写字楼每建筑平方米每月均价则仅为260元左右;上海Q2核心商圈甲级写字楼有效净租金为305元每建筑平米每月，浦西部分甲级写字楼平均租金不足240元每建筑平方米每月。

数据方面综合来看，租用写字楼作为办公场所仍是目前对主流的选择，但随着写字楼租金的不断上涨，对企业来说，也会形成较大的成本压力。

居民楼

　　其次，居民楼是目前 办公租赁 的第二大选择。由于商务写字楼租金较高，一些中小型企业特别是一些初创型企业也会考虑租用居民楼作为办公场所。一般而言，租用居民楼作为办公室，其租金、物业费、水电宽带等往往比写字楼便宜一半甚至数倍以上。加之在民宅办公，水电空调等使用时间不受物业限制，居民楼办公这一现象在全国各个地区都普遍存在。

不过蓝皮书中也称，居民楼办公存在诸多问题，虽然全国各地规定不一，但都不同程度的存在对居民楼办公的限制。一方面，很多城市不允许将纯住宅改为经营性用房，另一方面，即使一些城市或区域允许，但需取得物业、居委会及所有业主的书面同意，其难度可想而知。比较重要的一点是，大部分纯住宅用途的居民楼无法注册成立公司。

此外，对企业自身而言，在居民楼办公本身也存在诸多问题，主要有：

(1)面试招聘：初创公司招聘相对于大企业来讲比较困难，地点偏僻、交通不便等因素更会大大增加招聘成本。

(2)客户拜访、商务洽谈：居民楼会给人不正规之感，降低公司的资质和可信度。

(3)员工安全感与归属感：部分小区业主会因为抢电梯、卫生、吸烟等因素与租房企业产生矛盾，甚至有物业仅允许租房企业员工使用指定电梯等情况出现，导致企业员工感受不佳。

孵化器

第三是孵化器，这是目前崛起速度最快的办公选择之一。因为对创业企业来说，孵化器所童工的空间租金相对便宜，还配备了完整的创业服务配套设施，如专业的管理、工商税务法律、招聘和技术团队，以及VC对接等，对初创项目深具吸引力。

目前，北京较具代表性的孵化器有清华南门外的启迪控股、创业大街上的3W咖啡、车库咖啡，以及从36Kr中分拆而出的氪空间。需要说明的是，孵化器之所以可以提供较低的租赁价格，是因为最主要的盈利模式是早期入股，或者充当FA盈利。

联合办公

最后，当前崛起速度较快的另一办公选择是联合办公，区别于孵化器的占股营收，前者更加强调办公空间租赁和服务营收。

蓝皮书中称，联合办公的形式介于写字楼与孵化器之间：私密性不如传统写字楼，但租赁方式更为灵活，小团队短租成本更低;相比孵化器，联合办公虽无法提供专业的创业项目服务，但办公环境却更佳，入驻企业与联合办公空间是客户与服务提供者的关系，具备更多自主性。

目前，公开数据显示，国内的联合办公空间已多达2300个，而且数量还在不断增加。随着“大众创业万众创新”的继续推进，联合办公可能会成为初创企业此后最主流的办公场地选择。

实际上，联合办公市场也早已暗战不断，美国联合办公巨头WeWork今年刚完成中国资方背景的新一轮融资，已公开表示下一目标即进军中国，而国内，前万科高管毛大庆的优客空间、前SOHO中国副总裁王胜江掌舵的洪泰创新空间、36Kr旗下的氪空间、无界空间、梦想加等，都在不断通过合作和新空间开拓，在这场“办公大战”开始前，稳固竞争壁垒。