中国本土最大物流地产商借道登陆A股

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一份不为人注意的公告背后，中国物流地产格局可能将迎来迄今为止最大的变动。

　　 7月19日，深圳南山集团旗下的两家公司宣布合并—— A股 上市的南山控股(002314.SZ)宣布将通过换股的方式吸收合并B股上市的深圳赤湾石油基地股份有限公司(下称深基地B)。

　　这次合并最大的意义是深基地B旗下的 宝湾物流 将借此登陆A股。根据计划，即每1股深基地B股股票可以换得3.4663股南山控股股票，为此南山控股将发行接近8亿股A股股票。在换股吸收合并之后，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。

宝湾物流是南山集团的全资子公司，从运营的面积来看，宝湾物流是中国本土最大的物流地产运营商。根据戴德梁行公布的数据，截至2015年底，宝湾物流园区投入运营的总建筑面积为135万平方米，市场份额为6.6%，仅次于两大国际物流巨头普洛斯和嘉民。

宝湾物流2003年进入这个市场，截至2015年底在12个城市拥有园区，总面积135万平方米，总体出租率为95%。此外，它还拥有7个园区在建，以及16个园区的项目储备。如果这23个项目能按计划完成，宝湾的建筑面积将翻两倍，达到417万平方米。

宝湾物流的业务增长迅速，而且盈利能力极强。从2013到2015年，宝湾的业务收入从3.42亿元增加到4.84亿元，复合增长率达19.07%，净利润从1.28亿元增加到1.81亿元，复合增长率达18.77%。

众所周知，物流地产需要丰厚资本的支撑，在资本市场上，它的收益不高，但是足够稳定，这也是为什么众多养老基金、保险资金和主权基金选择物流地产作为投资标的。

以物流地产之王普洛斯为例，除了通过股市融资，它的发展得益于地产基金。通过股权资金杠杆和负债，普洛斯可以将资本杠杆率放大到6-10倍。它的背后不仅站着几乎全球最大的养老基金和主权财富基金，而且有各类投资机构。

市场占比排名第二的嘉民背后则是加拿大养老基金，双方合伙成立基金后，加拿大养老基金五次增资，总共达到了32亿美元。在资本的支持下，嘉民也正在进行史上最大的扩张，嘉民中国区总裁黄伟告诉界面新闻记者，从2016年开始将每年增加80万平方米物业，仅用两年多的时间就能让现有的物业面积翻倍。

　 万科前董事会秘书谭华杰曾告诉界面新闻记者，物流地产的高门槛源自其对融资成本的需求，“物流地产的回报率不会很高，税前的回报率也就8%，要扣营业税、租金税，可能回报率就只有7%。这就意味着你的融资成本一定要低于5%。”

进入A股后，融资渠道带给宝湾的红利马上显现，在完成合并后，南山控股将募集高达16.5亿元的资金，根据其披露的信息，这笔资金将全部投入宝湾物流的8个项目，这一举动起码解决了这些项目一半的资金需求。

此外，在吞并掉深基地后，南山控股将成为母公司南山集团最主要的上市公司，而南山集团有大量的资产没有注入上市公司，其中包括大量的土地储备。根据其公司介绍，南山集团拥有深圳赤湾3.4平方公里土地，土地储备上万亩，开发物流地产的想象空间极大。

中国的现代物流地产市场高度集中，基本被十家公司瓜分，其中普洛斯拥有1280万平方米的园区，超过其余九家的总和，市场占有率为62%。

尽管已经有多年的发展，中国的物流地产市场仍然是一片巨大的蓝海。根据发改委的数据，2005年至2015年，中国社会物流总费用中储存费用由1万亿元增长至3.7万亿元，年复合增长率为13.32%。中国的物流仓储设施达到了12.6亿平方米，但是人均面积仍然只是美国的1/6，更重要的是，12.6亿平方米的仓储中，甲级物流设施仅有1.5%，现代物流设施处于稀缺的状态。

作为中国物流地产3大运营商之一，宝湾借力资本市场的优势，旗下拟建或在建项目的融资将非常容易，建筑周期一旦缩短，将对最接近的对手嘉民形成追赶之势，或许将给市场格局带来极大的改变。