崩盘还远吗？一旦房地产泡沫破灭，购房人将有多惨！

　　 柳传志都开始抛售房产了，楼市崩盘还远吗

这两天，被柳传志和孙宏斌的恩怨情仇刷屏了，但是媒体煽情，把融创137亿接盘联想地产业务，解读为孙宏斌的复仇，殊不知，这恰恰是孙宏斌的报恩。

柳传志与孙宏斌确实存在恩怨。当年的孙宏斌清华硕士毕业，志得意满，25岁时就成为联想少将，负责全国IT分销网的建设，比杨元庆资历都老，影响都大。

老成的柳传志虽然对孙宏斌的聪明和闯劲很佩服，但难以忍受其志得意满和年少轻狂，所以借口经济问题，亲手把他送进监狱，并被判处有期徒刑 5 年。后来关了一两年就放出来了，而且把罪行撤销了，这里面显然也有柳传志的关系起作用。孙宏斌出狱后，柳传志还给了他50万元助其创业，所以才有后来的顺驰和融创。

出狱22年之后，孙宏斌130多亿拿下联想的地产业务，当然不是来复仇，而是孙宏斌的报恩之举。孙宏斌确实是一条好汉，他身上最让人佩服的一点是，当年他出狱后，对老柳不但没有一点怨恨，反倒真诚地向柳传志认错，承认自己当年的年少轻狂，辜负了老柳的栽培。

就这一点而言，江湖中必定会有他孙宏斌的一席之地。出狱后的孙宏斌成熟多了，而且在莫须有的罪名面前认错，这是需要何等的胸襟?成大事是迟早的!这种人，不管他深陷何等绝境，都将不同凡响。只要时机一到，必定赫然崛起，如今已是江湖大佬了。

所以，以孙宏斌的性格，以及他与柳传志的关系，这次收购绝非复仇，而是把联想认为的一个日落西山的业务接盘过来，算是给柳传志当年50万元的一个报答。

所有人都在抢房，而柳传志却在抛售地产业务，你认为他是傻瓜吗?

柳传志是什么人物?他可是政商通吃的人，是人中凤凰，是人精啊，连任正非、王石都佩服他能玩转政界和商界，如果房地产业务在走上坡路，能有丰厚利润，他会舍得转卖给别人?

其实，我们从相关公司的公报中，也可以看出联想抛售房地产的端倪。

对联想来说，房地产业务虽然还有利润，但下滑明显。作为一家优秀的、规模又如此庞大的企业，任何战略调整，都是从端倪和迹象开始的，当他们意识到房地产业务利润在大幅下滑、而其他人又在不断冲进去的时候，就是你抛出和离场的最佳时机。这就是老柳30多年行走江湖而不失手的原因。

柳传志是一个标杆，联想也是一个标志，当中国最优秀的企业家和最优秀的企业都不看好房地产业务，并在抛售的时候，那些冒死冲进去想捞一把的投机者就得当心了!!

　　 你的房贷多少?

今年1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增幅高达54.6%。统计显示，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，如果按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%。值得注意的是这一数字在2015年还只有28%。

▲图片来源：央视财经

但不少国内媒体认为过度金融杠杆造就了今天楼市的大涨。那么这个杠杆比例到底有多高呢?我们也做了个梳理。

今年1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增幅高达54.6%。统计显示，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，如果按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%。

值得注意的是这一数字在2015年还只有28%，2011年、2012年甚至还在20%以下。

中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46，这已经超过日本地产泡沫时期的水平，而美国次贷危机时期这一数字为0.5。

而杠杆率偏高的不仅只有买房人，楼市的另一端房地产企业的金融杠杆率也正在增加，国家统计局数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。

而已经公布的半年报也显示今年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%。适当的金融杠杆可以加速行业发展，活跃经济。

但从历史来看，过度使用金融杠杆带来的往往都是灾难性的后果，如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上，那他所带来的风险一定是巨大的。

　　 核心城市房价永涨的六个理由成立吗?

过去十年，中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上，目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验，坚决继续看多核心城市的房价，其理由无外乎以下六个方面。然而，细细想来，这些理由与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。

一是货币超发。毋庸置疑，货币超发是中国房价上涨的关键因素，截止今年7月，我国M2余额为149万亿元，M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是，东京在1986-1991年房价加速上涨期，日本M2增速在9%-13.5%左右，高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点;美国在房价上涨最快的2002-2007年，M2增速同样是高于历史平均水平，高出GDP增速3-4个百分点(参见下图)。由此可见，在任何房地产泡沫产生过程中，过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的，一旦预期发生逆转，泡沫破灭，流动性也将速冻，即便央行采取零利率政策，货币供应量仍将持续低迷。

二是核心城市资源稀缺。事实上，不仅仅是中国，任何大型经济体的核心城市资源都是极为稀缺的。资产泡沫高峰期，日本是全球第二大经济体，超越美国看似指日可待，东京地区更是集中了全国的政治、经济、教育和医疗等资源，但进入1991年，日本房地产泡沫破灭，东京都市圈房价下跌幅度超过60%。纽约、伦敦是全球金融市场的双子星，曼哈顿、伦敦金融城寸土寸金，资本密度全球无出其右，然而，在次贷危机泡沫破灭后，两大核心区房价均出现了大幅下挫。香港是全球人口密度最高的地区，是亚洲金融中心、贸易中心和航运中心，亚洲金融危机后，香港房价下挫近60%。因此，任何核心城市资源稀缺是房价在区域内领先的关键因素，但不能成为形成房价泡沫化、持续加速上涨的借口。

三是人口净流入和城镇化。房地产泡沫破灭后，东京人口迄今为止仍然维持着净流入，东京都市圈人口总额从1980年前后大约2500万人增加到目前的3700万人。在纽约、伦敦等全球金融中心，同样有源源不断的全球年轻人才的流入。外来年轻人的流入，为城市的发展提供了充足和相对低廉的人力资本，同时也增加了新的住房需求。但是，东京、伦敦和纽约的房价上涨神话并没有持续。当前，国内一线城市为外来人口提供了充足的工作机会，但过高的房价已经使得北京、上海的城市人口净流入基本停止，自2015年以来，北京、上海常住人口已经呈现净流出趋势。就此，笔者以为，人口净流入已经难以成为一线核心城市维持过高房价的关键因素。

四是收入持续不断增长。在过去十余年里，中国经济处于繁荣阶段，居民工资和财产性收入经历高速增长期，北京、上海的工资水平上涨了4倍左右。当前，中国经济步入新常态，经济中长期L型趋势不可避免。相应地，居民的收入势必难以维持此前十年的高速增长态势。实际上，目前国内工资增速放缓趋势已经比较明显，据中智人力资本的调研成果显示，2015年中国总体薪酬水平增幅为8.0%，相比2014年8.6%有所放缓，其中，二线城市薪酬涨幅高于一线城市。

五是核心城市不动产的投资属性更强。事实上，全球任何核心城市的不动产市场，何尝不是本国乃至全球投资者的乐园。纽约、伦敦、香港不仅是本国跨国公司、富裕阶层资产配置的重要组成部分，也成为中国、俄罗斯、印度等富豪群体和大型企业蜂拥而至的投资沃土。然而，不动产作为一种投资品，更易受经济周期的影响，在经济景气时期，大量低成本资本涌入，投资者大幅加杠杆，加剧房价上涨和房地产泡沫形成，一旦政策波动或预期发生逆转，投机资本逃离，房价将加速下跌。因此，不动产的投资属性，不是核心城市永涨不跌的原因，而是房价助涨助跌的催化剂。

六是中国房地产市场例外论。在全球房地产泡沫的历史长河中，“例外论”不仅仅出现在中国。在日本房地产泡沫破灭前夕，日本企业和国民的自信心爆棚，日本家电、日本汽车等制造业和科技产品全球领先，日本是亚洲“雁行模式”的领头羊。次贷危机泡沫破灭前夕，美国正享受反恐步步为营、对俄罗斯战略全面胜利的收获期，也正处于“格林斯潘经济神话”又一轮经济繁荣期，“居者有其屋”美国梦引领全球。同样，中国精英阶层认为，中国已经取代日本成为第二大经济体，与美国争夺全球第一制造大国，各类权威机构预测中国将在2025年前后超越美国成为全球第一大经济体。然而，中国经济面临的挑战，远超1990年前后的日本。笔者认为，市场经济从来没有例外论，只有当大潮退去的时候，才知道谁在“裸泳”，是泡沫最终都会破灭。

　　 房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨?

房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失?

为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价)，抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。

一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果?

在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。

最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。