恒大举牌万科有恃无恐 背后隐现三大BOSS

    恒大入局，成为万科股权之争的大变局，昨日万科A再度涨停，复权股价创历史新高。但在万科上所花的百亿资金，却只是恒大买买买中的一碟小菜。在许老板的账单上，99.68亿抢筹万科，甚至都进不了前三甲。面包财经扒了一下中国恒大(3333.HK)最近两年的公告，晒晒恒大的不完全购物清单：

2015年以来，恒大已经完全进入买买买的状态，这张不完全的“购物单”，耗资已经超过1000亿，花不到一百亿举牌万科，只是账单上的一个零头，如果拆分的稍微细一点，甚至连前五都进不了。

从新世界发展、华人置业和信和置业等港资巨头手中接项目买资产花了接近600亿人民币;入股并增资恒大人寿花掉接近130亿;至于在嘉凯城、廊坊发展身上花掉的45.6亿充其量是餐后甜点。忙里偷闲，恒大过去两年多还斥资超过169亿港元用于回购自家股票，位列港股回购榜榜首。至于在内地收购的其他房产项目、拍卖土地、顺手入股恒腾网络、包括此前买入华夏银行股份，都还都不在榜单。

港股上市的中国恒大(333.HK)总市值不过800亿港元左右。一年多时间挥洒千亿，内地香港同时扫货，恒大的钱从哪里来?变身“大胃王”的恒大，“洪荒之力”源自何方?粗略数数，恒大背后站着三个隐形大BOSS，一个比一个给力。

BOSS一：地方政府拍地王，恒大坐地数钱

恒大负债并不低。财报显示：2015年底恒大总负债高达6148.93亿元，其中借款2969亿，实际年利率9.59%，去年利息支出就超过195亿。以净借款计算的权益负债率高达93.5%。

恒大在赴香港上市之前曾经备受现金短缺之苦，最终在郑裕彤、刘銮雄等港资大佬援手之下才顺利渡过难关。不过去年以来飙涨的房价和层出不穷的地王，让坐拥天量土地的恒大成了赢家，无惧财务报表上负债率和利息支出。

以建筑面积计算，截止2015年底，恒大共有1.56亿平方米土地储备，平均成本1173元/平方米。2015年恒大在一二线新增项目土地储备投资额占比高达75%。这些土地项目位于北京、深圳、南京、厦门等54个城市，新增土地的储备成本为2045元/平方米。

去年下半年以来，一二线城市房价暴涨，地王频出。京、沪、深乃至南京、厦门楼板价高过周边房价，面包贵过面粉已经成为常态。

在地方政府从地王中获取巨量土地出让金的同时，借助高负债资产规模快速膨胀的恒大，成为这一轮房价和地价飙涨的最大受益者之一。恒大此前购入的土地，绝大部分以成本法入账，土地增值的部分并没有反映在资产负债表上。有地王垫底，坐地不动就可以安享增值，什么资产负债率，利息支出，对恒大来说都是小儿科。

下图是面包财经根据财报数据绘制的恒大总资产变动图：

BOSS二：证监会核准公司债，恒大低成本补血

如果仔细研究恒大启动“爆买”的节奏，会发现与债券市场向房地产开闸“神同步”。由于种种原因，在相当长的时间内国内债券市场对房地产企业都处于关闭或者半关闭的状态。

但去年上半年以来政策松绑，债券市场对房地产企业大开绿灯。去年6月份，恒大获证监会核准发行总额200亿公司债券，成为首个吃螃蟹的红筹地产商。利率5.3%—6.98%，虽略高于保利等央企地产公司，但已经远低于其海外债券和整体负债利率。除此之外，恒大还于2015年10月发行了200亿私募债，利率虽然较公司债高，依然远低于美元债。

2015年2月，恒大发行的10亿美元优先票据，利率高达12%，相当于人民币债券利率的2倍左右。如果考虑人民币贬值的因素，恒大公司债的利率实际上只相当于美元债的三分之一左右。按照恒大去年整体9.59%的平均利率来看，公司债几乎成了恒大成本最低的融资渠道。

仅是两组来自国内债券市场的资金，就为恒大补血400亿元。恒大耗资近600亿收购港资巨头资产，绝大部分都是发生在公司债发行之后。考虑到恒大与一众港资巨头交易中，并不需要一次性支付全款，首期最多支付两三成资金即可完成交易。但是这400亿债券就足以撬动更大的资产。

债券市场不仅为恒大充血，诸多地王背后都有债券市场低成本资金的身影。面包财经此前曾撰写《外资撤离中国楼市 国产次债危机已在路上?》指出：2015年房地产公司全年发债金额超过4379亿元，是2014年的27倍还多。今年前5个多月，发债规模已经超过4300亿，几乎相当于去年全年的发债金额。

进入2016年，债券市场利率进一步走低。频繁制造地王的央企保利地产此前的公司债利率甚至跌破3%，信达地产3月份发行的公司债利率也仅为3.8%。

BOSS三：央妈放水，银行资金最爱房地产

地王和天量债券背后是泛滥的资金，钱的事情最终还得央妈说了算，银行才是最大的金主。

过去两年六次降准降息，巨量的资金堆积在金融系统内。货币膨胀的节奏与地王涌现，万科股权之争开打、恒大启动爆买模式也是惊人的“神同步”。下图是面包财经根据官方数据绘制的近年M1走势图：

天量资金并没有如愿进入实体经济，而是涌入房地产。根据中国人民银行此前发布的《2016年第二季度中国货币政策执行报告》：上半年个人住房贷款增加 2.3 万亿元，同比多增 1.2 万亿元，6 月末增速达 32.2%。更惊人的是，7月份央行的《金融统计数据报告》显示：7月份人民币贷款增加4636亿，同比少增1.01万亿，而以房贷为主的住户贷款增加了4575亿，占全部新增贷款的98.6%。新增贷款几乎只剩下房贷了。

从银行中发放出来的住房按揭贷款，在购房者手中兜了个圈子后，还是进入开发商的口袋;这尚未计算银行给予恒大的授信。此前恒大公告称：截至今年7月末，恒大的销售金额已达到1847.9亿元;2016年的销售目标由年初制定的2000亿提高到3000亿，目标提高了50%。

地王加持资产负债表、债券市场大袋充血、央妈全力注水：恒大们背后的BOSS一个比一个给力。想不任性都难。

翻查万科历年财报：早在宝万之争打响之前一两年，王石、郁亮和万科管理层就以经济利润奖的名义给自家发奖金，然后再加上金融杠杆增持万科股份，美其名曰“事业合伙人”。一边烧着红烧肉，一边悄悄变身大股东，原本可以悄悄的把活干掉，名利双收。

无奈，形势比人强。最近两年三大BOSS太给力，资金泛滥，资产荒突然降临，资金成本急剧下挫。加上保险、资管等一众金融牌照助力，姚老板“不够资格”的大杠杆直接秒杀有“情怀”的小杠杆。

实力更雄厚的许老板，更是早已把准三大BOSS的脉络。回购股票立稳脚跟、抢先发债补满血、天量拿地等升值、巨资收购屯资产、加快销售回现金、布局保险取牌照……，招招都打在要害。

跟着BOSS有肉吃，房地产才是老板的真爱。