蘑菇公寓转型：从长租到平台 利润率不如经济酒店

“未来蘑菇公寓不仅仅是要做长租公寓,更要转型成为一个公寓的平台商,很多其他的二房东手上的公寓也可以通过蘑菇的平台进行交易,这个才是我们未来的盈利点。”上海分布式长租公寓蘑菇公寓CEO马晓军在接受《第一财经日报》记者采访时透露。

在此之前,蘑菇公寓刚刚成为长租公寓领域第一家完成了C轮融资的公司,本轮融资金额3000万美元,IDG、平安等机构参与其中。

　　 蘑菇公寓为何选择转型?

从重到轻

成立于2014年的蘑菇公寓是上海一家为白领提供合租的公寓管理公司,目前其在上海有房源1万多间。在一年多的发展中,蘑菇公寓先后拿到两轮融资并因此快速抢占市场,目前其房源多位于地铁沿线,相对于在上海的竞争对手青客公寓,蘑菇公寓的房源质量相对较高因此价格也更加贵。

但是不得不正视的是,目前长租公寓行业还没有一家公司能做到持续盈利。同时,多名长租公寓业内高层也向记者承认,长租公寓的利润率连经济型酒店都比不上。

马晓军认为,长租公寓行业本身是一个前景行业,如果按照传统的租金模式赚钱目前还是非常困难,但未来如果可以嫁接更多的服务,将会出现更多的盈利商机。

“我们做公寓是一个先重后轻的过程。一开始我们都必须重资产投入,自己去摸索做公寓的问题,才能够了解这个行业。毕竟大家都没有什么经验,只有做公寓的直营,才能体会这个行业面对的问题,然后为我们发展成一家轻资产的公司奠定基础。”马晓军认为。

摆在蘑菇公寓甚至整个公寓行业面前的问题是,今年以来资本纷纷杀入公寓行业,使得公寓的竞争越来越白热化。

首先是人才问题,这个行业目前没有太多有经验的人才,这样就使得这个行业的服务和工作流程都不成熟;再者,由于各个公寓都在“跑马圈地”,因此拿房成本不断提高,对于这个利润不高的行业也是一种打击;同时,由于公寓都是创业性公司,很多管理不够完善,系统的管理非常缺乏。

　　 平台化转型

“我们花了8个月的时间转型,这里面相当痛苦。最困难的时候我们工资都发不起,在B轮之前我们还借了投资人的钱来发工资。”马晓军告诉记者。

马晓军发现,目前中国有2个亿的流动人口,上海有1500万流动人口,但是目前长租公寓占到整个租赁市场的比例还是非常低。这里面主要的原因是长租公寓的房源都是新增房源,而那些存量的租赁房源,长租公寓没有办法获得。

“这些房源全部掌握在二房东手里,很多二房东就是专职做一个片区的租赁生意。蘑菇未来的‘平台’就是希望让这些二房东也加入进来,对于二房东而言,有了一个可以分销自己房源的地方;对于租房者而言,由于蘑菇平台对于房源的真实认定,可以减少租赁房源的时间成本;而对于蘑菇平台自己而言,可以获得更多的用户。”马晓军认为。

当这个平台建立以后,蘑菇公寓将手握更多客户、数据与现金流,可以向金融、社交、营销等多方面发展。例如,由于租金收入十分稳定,蘑菇公寓可以做一些金融产品。比如,一个客户租赁的房屋是3000元/月,蘑菇公寓可以通过对接银行等机构实现押一付一的付款模式,对于年轻客户而言,每个月付款3000元比每个季度付款9000元压力小很多;而对二房东来说,蘑菇公寓通过机构可以直接进行信用贷款,目前手续费大概在5%左右,蘑菇公寓可以扣除6%的资金成本,直接全款付给二房东,让二房东提前收到全年的租金。

此外,蘑菇还可基于信赖的社交环境与对白领群体的“精准垂直”,蘑菇公寓所搭建的社交网络,也可以向婚恋、交友、求职等领域深入渗透。

“谁都不知道未来蘑菇公寓在哪里最赚钱,但是我们都知道要扩大用户效应,这里面的市场还是蓝海。”马晓军告诉记者。