先规划后打造体育IP的小镇，如何防范“地产化”

【编者按】 8月10日，千呼万唤之下，国家体育总局公布首批运动休闲特色小镇试点项目公布，这一批共公布了96家。 就目前我国体育小镇的发展规划看，多以规划小镇在先，然后顺势打造体育IP。

如何防范体育小镇的“地产化”，公司主体在体育小镇的融资、运营及后期的持续收益，是市场较为关注的两大问题。

本文首发于体育产业生态圈，作者孙柏山；经亿欧编辑，供行业人士参考。

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8月10日，千呼万唤之下，国家体育总局公布首批运动休闲特色小镇试点项目公布，这一批共公布了96家。（具体名单见文末）于此同时，体育总局也给出了6条建设意见。

不管是在数量上，还是在公布的时间节点上，该名单颇具平静中给出惊喜的意味。今年4月，国家体育总局副局长赵勇公开表示，总局拟推动建设100个运动休闲特色小镇，并要求有特色体育产业、有5至6平方公里的区域、与旅游结合、有体育文化内涵，每个小镇包涵30至40个运动项目，如今，名单很快出炉了。

当然，此处需要指出的是，名单中的96家为“示范”性质的试点小镇，没有上榜也同样可以进行开发，但政策力度会有不同。

此外，我国第二批特色小镇示范名单的公示日期也将迫近。此前，体育产业生态圈就首批小镇的地域分布，以及其中的体育项目特点做出分析，并在此基础上对即将出炉的第二批名单的发展前景做出展望。

就目前我国 体育小镇 的发展规划看，多以规划小镇在先，然后顺势打造 体育IP 。 这与海外体育小镇体系有所不同，海外一般依靠成熟的体育IP来衍生小镇。然而，在诸多利好政策，以及居高不下的行业热度下，体育小镇从无到有，很快就进入活跃期。

政企合作的PPP模式是目前体育小镇系列的主要实现方式。据一位地方体育局人士对体育产业生态圈表示， 体育小镇主要由公司与当地政府进行对接，地方体育局主要以业务指导为主，在内容规划、政策扶持等领域提供帮助。 此外，由于一个体育小镇的占地面积和投资金额都很大，当地政府也必然会全力支持。

在政府背书、企业投入热情高涨的背景下，体育小镇迅速得到热捧，但在事物过热之时，这类发展模式也受到了行业和媒体的质疑。

7月31日，财政部PPP工作领导小组组长、副部长史耀斌坦言： “目前，一些地方政府通过PPP、政府购买服务等方式，变相举借债务，导致债务规模增长较快，债务率甚至超过了警戒线，形成潜在的风险触发点。” 他还表示，对于不属于公共服务的纯商业化项目，以及仅涉及建设、无运营内容的纯工程项目，要准确界定，从识别、论证、入库等环节严格把关，不能继续任由其打着PPP的旗号“混淆视听”。

上述担心，对于体育小镇同样适用。 在动辄近百个的体育小镇里，虽不至于泥沙俱下，但良莠不齐的现象会不会存在？政府、企业主体在体育小镇开发中将承受怎样的风险？A股地产类、体育类上市公司如何在这个“体育+地产”新风口中左右逢源……

体育产业生态圈综合体育小镇的有关舆情发现，如何防范体育小镇的“地产化”，公司主体在体育小镇的融资、运营及后期的持续收益，是市场较为关注的两大问题。

以体育的名义拿地、卖房？

当行业风口不再高涨，已获得土地使用权的地产公司或体育公司会不会抛弃体育而专心做地产，以体育的名义拿地卖房子？这无疑是关心体育小镇的行业人士最为担心的问题。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条、18条、19条规定， 土地使用者需在合同规定的情况下开发、利用土地，土地转让亦必需经得政府部门批准，否则土地使用者将受必要处罚。

具体到体育小镇的土地使用，这项“条例”恐在实际的商业运营中失去约束力。 体育小镇的含义，实际上是体育运动场地与生活、消费社区的共生共存，不能偏废，更不能失去其中任何一项。 但是，在企业按要求使用土地的过程中，“条例”并无法强制企业对体育业务做到出色、完美。因此，当体育不能产生理想的现金流和资产保值，社区部分就自然后发制人并取而代之。尤其在投资体量大、土地规模大的体育小镇中，这种问题尤为突出。

为什么要防止“地产化”？国家城市和小城镇改革发展中心理事长李铁的观点被较多地提及。 据他表示，特色小镇引入 房地产 会拉高土地成本，其他新兴产业或特色产业的进入成本就会被提升，进而造成该小镇区域的“挤出效应”。 2017年1月，国家发改委副主任胡祖才也明确指出“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”。

新生的体育小镇亦需提前筹划，以避免被房地产“绑架”而弱化其中的体育成色。 尴尬的是，因某项赛事或体育运动而聚集形成的小镇经济，在目前我国体育小镇格局中少之又少，可资借鉴的经验并不丰富。摸着石头过河，必然要更加谨慎些。

体育小镇的“后半生”如何风控？

在体育小镇的发展周期内，企业主体的运营能力、融资环境的松紧、体育项目的冷热等，都会对其未来前景造成不确定性。 无论是谁参与其中，就必然要承受与之匹配的风险。因此，风险管控至关重要。但如何有效管控风险，专家也有不同解读。

2016年3月30日，全国律协建设工程与房地产专业委员会主任、上海市建纬律师事务所合伙人朱树英表示，政府注入的土地不合规，投资人投资不到位，是当前PPP项目的两大主要风险。他进一步指出，“政府提供的土地是当前PPP项目谈判过程中对政府而言最重要的法律问题，要处理好”。

中体产业集团竞赛管理公司副总经理王瑞东也曾就体育PPP中的土地问题表示，“从操作层面和政府财政负担层面上看，涉及土地的特殊PPP模式需要合适的配套开发用地和较好的地产市场。”

然而，对于如何把控上述风险，业界有不同的观点。 清华大学建管系教授王守清认为，“政府和企业之间应真正的动态风险分担，由对风险最有管控能力和最低管控成本的那方承担相应风险，以实现物有所值。”

体育之窗董事长傅强则认为，“PPP项目在体育公共服务设施建设中还处于初级阶段，不具备完善的风险分担机制，需要从概念方案、可研分析、领导小组及项目评估等多个方面着手，以达到项目运营效益最优化。”

体育小镇终究靠谁发展？

没有资本加持的体育小镇，将如履薄冰，负重越大，下沉也就越快。据消息人士对体育产业生态圈表示，因乐视体系资金链锻炼的影响，乐视体育莫干山项目已大概率流产。

近来，万科、融创中国、棕榈股份、莱茵体育等上市公司均对“体育小镇”有所布局。 其中地产出身的莱茵体育可谓“根正苗红”，虽其体育业务才处培育阶段，但很快就在今年上半年密集宣布了四个体育小镇项目，共计投资200亿元。

不过，涉及体育小镇的国内上市公司亦面临着很多问题，融资、投入、运营等流程内的每个环节都在考验体育小镇的参与者，生态圈也会对此持续保持关注。

兴业证券李跃博、刘巍放给出了他们的看法，国外较成功的体育小镇的发展模式，其本质是体育产业的多元属性。 体育项目与休闲旅游的关系天生存在，并且体育用品制造业能够触类旁通。在有实力较强的主导产业或产品后，如果其无法带来超额增量客流或收入时，相关多元化发展能够在“量价”逻辑上获得空间。

最后，不妨再看看体育总局给试点特色小镇的6点建设建议：

一、充分认识做好运动休闲特色小镇试点项目建设的重大意义。

二、进一步优化和完善运动休闲特色小镇建设规划。

三、充分发挥市场主体作用。

四、突出体育特色，形成产业链和服务圈。

五、积极探索体育扶贫新模式。

六、充分发挥政府引导作用，合法合规、积极稳妥地推进项目建设，防范风险发生。

的确，如体育总局所列出的那样，体育小镇仍需找到自身的体育核心，突出体育主题，因地制宜地植入山地户外、水上、航空、冰雪等消费引领性强、覆盖面广的室内外运动休闲场地设施，布局多个运动休闲项目，满足不同人群的健身休闲需求。 在全国众多小镇的生长之时，找到合适契合的体育相关产业仍是关键。

在一片争议之中，我们仍需保持冷静与客观。 毕竟，现在多数小镇还在规划阶段，尚未开建，而从地产到注入体育的特色小镇在世界上先例不多，这是一个无现成经验的开创性工作。 而在这个创新过程中，体育小镇的发展之路必然存在着一些试错的分叉，但如果能够找到合理的发展路径，这或许是一条带动中国体育产业腾飞的康庄大道。

（附：第一批运动休闲特色小镇试点名单（96个））