科技猎冯仑：房地产转型要学刘晓庆还是金星？
【编者按】 冯仑 被称为“房产界的哲学家”，在“2015亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”的精彩演讲。冯仑说了三种 转型 姿势上的不一样。一种是刘晓庆式转型，重新整一下，但是基因没了，生命基因一样停止；还有像金星式转型，由哥变成姐，一般人下不了手，转型完进入新境界；还有就是李玉刚或者是蔡康永转型，人还是那个人，身子还是那个身子，但是习性变了，充满温柔，充满智慧。
本文发于公众号“中国房地产数据研究院”；经亿欧编辑，供行业人士参考。
1、转型的三种方法
冯仑把到目前为止的转型大体上分为了三个方法：
第一种是微转型。 在原来开发领域，比如说住宅领域做一些细微深耕，比如说产品更细分，区域更集中，服务更好，更全面。
第二种是小转型。 就是转型不转行，在房地产里由住宅扩大到商用、产业地产，再增加一些相关房地产领域其他的业态。
第三种是大转型。 转型就转行了，比如说万达去房地产化，现在“嫌弃”房地产，另寻新欢去了。
冯仑说了三种转型姿势上的不一样。 一种刘晓庆式转型 ，姐岁数大了，但是外形可以加以修饰，重新整一下，但是基因没了，生命基因一样停止，眼已经花了，这两件事没法改变。 改了外表，实质没法改，叫“刘晓庆式转型”。
还有像金星式转型，由哥变成姐，由弟弟变成了妹妹。 这个姿势比较狠，一般人下不了手，转型完进入新境界，大家看电视特别的火爆。
第三类就是李玉刚或者是蔡康永转型，人还是那个人，身子还是那个身子，但是习性变了，充满温柔，充满智慧。
不同的转型意味着你动作的大小付的代价不同，有的代价非常大，要疼。有的代价换了姿势但是不疼，有的改了外表实质没有改。
2、大转型与小转型要注意什么？
转型之痛是什么？转型最难的是什么？
答案是 转型和增长怎么协调 。 往往随着转型越大，增长的目标在阶段性就得下滑，甚至要放弃一些简单的，按原有方式惯性增长的目标。
在这个过程当中，转型出现的问题，特别是像小转型、大转型，短期增长速度会放慢。在这种情况下，企业的领导人面临非常大的挑战，就来自于股东的挑战，证券分析师的挑战，别人都会骂你怎么会不行了。但是实际上在这种情况下，如果你把不住方向盘，油门刹车不在你手里千万别转型，你一转分析师就骂你，股东就骂你，可能让你下台。你一下台就说证明你错了。
但是如果方向盘、刹车、油门都在自己手里，你只管转，速度慢就慢，有可能掰过来了。
在转型过程中，对公司治理，究竟在上市资本平台转，还是私下非上市公司转。在转的过程中准备不准备付出增长的代价，这些都属于目前进入新境界必须要考虑的问题。否则说转型容易，实际上做起来面临的压力是非常大的。
今天为止我们看到的公司 万科 是小转型，住宅为主增加城市配套服务商。你增加资源越多，到新的房地产其他领域增长速度就可能放慢。万达是彻底要大转型，准备金星式的疼一下，逐渐由哥们变成姐们，这个动作有点大，他离开地产商，地产开会基本不来了，试图要脱离地产。
3、转型的两种选择
每个公司战略和市场环境以及经济阶段不同选择适合自己的模式。美国快速发展住宅有20年，20多年发展完以后，其实就出现了一个拐点，一个转折，一种是继续做住宅开发。但是住宅开发基本上在基本市场上的估值，开发的模式，PE在5倍-7倍就不错，美国市场一般就这样，香港一般是3-5倍，中国大陆好的时候不得了，现在很多住宅公司退市了，他自己怎么做都可以，否则在资本市场没有价值，还有一些减少住宅，开始做住宅以外的，这就是小转型。
这其中有一个东西非常有意思，在成熟市场看到和资本市场的关系，作为卖家的公司，资本市场上成熟市场上越来越少，要么退市转型，要么就是加大不卖的部分，这样才能在资本市场上生存。
我们国内最近两年40家开发类的A股房地产公司推出资本市场，转了，不做了。如果PE 5-7倍的模式成本太高， 融资 也不容易，而且每季度看财报，一转型下来他容易抛弃你。
转型时有两种选择：要么是加大持有，逐步的加大，但是要10-15年的忍耐。要么把这部分从上市公司拿出来，慢慢自己做，这些都是安全的。如果说一直是一个模式，PE5-7倍的环境下坚持做下去也有，但是很少，美国也有几家这样的公司，但是比较辛苦，就是这样的情况。
万科做了32年，销售额最多过2000亿，但是公司市值是1200-1500亿，嘉里国贸在北京做了30年，不算外地只算北京国贸一期、二期、三期，110万平米，现在估值1500亿。这两个模式是不一样的，但是这30年嘉里模式没动静，媒体上不大能看到，但是开发媒体上看到很多，因为开发要卖东西，要吆喝。
两个模式证明两个企业领导人不一样，持有的比较持重，比较稳健。 开发的企业相对来说在市场上活跃度比较大，因为总是在推东西，然后要融资。嘉里的模型和万科模型都是好公司，都很成功，但是适应不同阶段，不同的市场。还是要看老板的策略和兴趣，看你想干什么，这是每个企业领导人自己心里权衡的事情。
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