2019年兰西城市群仓储市场分析：发展短板较多，机遇与挑战并存

兰西城市群 是指以 兰州 、西宁为中心，包括甘肃省定西市和青海省海东市、海北藏族自治州等22个地州市的经济地带，是我国西部重要的跨省区城市群，随着《兰州—西宁城市群发展规划》的印发，兰西城市群建设蓝图逐渐展开，逐步迈向区域协调发展新时代。

近年来，兰西城市群抓住“一带一路”建设机遇，建设国际空港、国际陆港、保税物流区等，带动现代物流业快速发展， 仓储 业发展也取得一定成效。

但随着兰州城市群的发展，“城市病”日渐凸显，环保政策加强，政府对土地用途管制趋严，对仓储业发展提出了新的挑战。在机遇与挑战并存的背景之下，兰西城市群的仓储业发展现状如何呢？

一、兰西城市群仓储市场发展背景概述

（一）兰西城市群人口与经济情况

兰西城市群总面积为9.75万平方公里，截至2018年，兰西城市群常住人口为1238.86万人，地区生产总值为4880.64亿元。其中，部分范围涉及青海二市三州，常住人口占青海省人口的81.07%，地区经济总量占青海省的72.17%，面积占全省面积的7.87%；部分范围涉及甘肃省三市一州，常住人口占甘肃省人口的28.44%，经济总量占甘肃省的34.11%，面积占甘肃省面积的9.57%。

（二）兰西城市群发展优势

兰西城市群位于我国西北部，资源丰富，发展空间广阔，是支撑西北地区发展的重要增长极，同时发展兰西城市群有利于促进“一带一路”建设和长江经济带发展互动，有利于带动西北地区实现“两个一百年”奋斗目标。

二、兰西城市群仓储市场总体发展概况

（一）兰西城市群仓储面积情况

1、 仓库 结构分布

根据物联云仓实时仓库数据显示，截至2019年9月，兰西城市群仓储总面积为137.25万㎡(占全国仓储总面积的0.58%)，可租面积为27.80万㎡(占全国可租仓储面积的1.01%)。按照仓库模式分类来看，平库面积占比最多，为55％，其次为高台库、楼库，分别占比为29％、15％。

2、仓库分布情况

根据物联云仓实时仓库数据显示，截至2019年9月，兰西城市群仓储资源主要集中在兰州市与西宁市两大中心城市。其中，兰州市仓储总面积为90万㎡，占兰西城市群仓储总面积的66％；西宁市仓储总面积为38万㎡，占兰西城市群仓储总面积的28％；海东市、定西市、白银市仓储面积均低于6万㎡，占比低于5％。

三、兰西城市群仓库租金与 空置率 情况

（一）兰西城市群租金情况

根据物联云仓实时仓库数据显示，截至2019年9月，全国通用仓库平均为24.00元/㎡·月。兰西城市群通用仓平均租金为16.27元/㎡·月，低于全国通用仓平均租金水平，其中高台库平均租金为20.95元/㎡·月，楼库平均租金为17.40元/㎡·月，平库平均租金为13.63元/㎡·月。

（二）兰西城市群仓库空置率情况

根据物联云仓实时仓库数据显示，截至2019年9月，全国通用仓库平均空置率为11.17%。兰西城市群通用仓空置率为20.31%，高于全国通用仓库平均空置率，其中，兰西城市群楼库空置率独高一格，为38.52％，其次为平库、高台库，空置率分别为17.59％、15.32％。

四、兰西城市群部分重点城市仓储市场分析

（一）兰州市

1、经济运行情况

兰州市是甘肃省的省会城市，也是兰西城市群的中心城市，在2019年上半年经济运行中，尽管呈现增长趋缓的发展态势，但生产总值仍位于兰西城市群前列，经济基础优于其他城市。

2、仓储物流概况

兰州仓储资源多于兰西城市群内其他城市，通用仓平均租金为17.01元/㎡·月，通用仓空置率为13.35%。兰州矿产资源丰富，工业较为发达，石油化工产业、有色冶金产业、装备制造业、能源和新能源产业等支柱产业成为兰州主要仓储需求来源。在《关于做好2019年国家物流枢纽建设工作的通知》中，甘肃（兰州）国际陆港位列其中，成功入选全国陆港型物流枢纽建设名单，为兰州提升通道物流发展水平、加快仓储物流基础建设提供了基础。

（二）西宁市

1、经济运行情况

西宁市为青海省的省会城市，也是兰西城市群的中心城市，在兰西城市群中经济实力稍逊兰州，但经济发展增速较快，在2019年上半年经济运行中，西宁市呈总体平稳、稳中有进发展态势。

2、仓储物流概况

在兰西城市群内，西宁仓储资源次于兰州仓储资源，通用仓库平均租金为15.12元/㎡·月，通用仓储空置率为28.37%。一方面西宁市发布《西宁市“十三五”现代物流业发展规划》，对仓储物流业加快建设与规划；另一方面，西宁被列为国家物流枢纽布局承载城市，使得仓储物流业快速发展，仓储需求或将有所增加。

五、兰西城市群仓储市场发展挑战

（一）兰州—西宁双核聚集，中心带动能力不足

兰西城市群仓储资源主要集中在兰州、西宁等中心城市，次级城市仓储资源缺乏，由于地域局限与经济发展水平制约，中心城市带动能力不足，仓储物流辐射范围受限。

（二）仓储业规模较小，仓库分散，基础设施相对落后

兰西城市群仓储物流设施分布较为散乱、规模偏小，没有形成有效集聚的规模化、专业化物流园区，没能建立起符合现代物流业发展需求的基础设施网络体系，影响了增量的优化和存量的升级，仓储物流规划有待加强。据了解2018年-2020年，兰州将对一些不合规的仓储或棚户区进行改造与拆迁。

（三）仓储业发展短板较多，后期增长不足

1、从仓储物流拿地上，仓储物流拿地与生态保护相冲突

兰西城市群仓储物流用地需要大规模用地建设，但近年来兰西城市群加强生态保护，严格土地用途管制，对建设用地总量和强度严格双控，仓储物流拿地受限，在一定程度上制约兰西城市群仓储物流的建设和集聚辐射能力的提高。

2、从交通、信息等基础设施上，基础设施滞后制约仓储业进一步发展

兰西城市群与其他城市群相比，交通、信息、水利等基础设施建设相对滞后，骨干路网等级低，城际网络不健全，内通外联能力弱，路网密度远低于全国水平，这对货物集散带来了很大难题，仓储物流业也将无法进一步发展。

六、兰西城市群仓储市场发展机遇

（一）综合 运输网络 逐渐完善，为仓储物流发展带来便利

《兰州—西宁城市群发展规划》（以下简称《规划》）中，对畅通对外综合运输通道、完善城市群内综合运输网络、强化综合交通枢纽建设等制定了一系列规划。随着综合运输网络的逐渐完善，为仓储物流业发展提供了良好条件。

（二）积极打造西部增长极，仓储需求有望进一步回升

兰西城市群是促进我国向西开放的重要支点，近年来，通过依托沟通沿海内地、联通西部边疆和欧亚大陆的地缘优势，提升参与“一带一路”建设的能力和水平，逐渐成为西部重要增长极，仓储市场进一步完善，随着兰西城市群促进传统产业发展与加快发展新型产业，仓储需求或将有所回升。

（三）“强中心、多节点”城镇格局基本形成，仓储物流辐射范围或将增强

兰州、西宁作为兰西城市群的中心城市，随着《规划》的实施，兰州商贸物流、科技创新、综合服务中心和交通枢纽功能不断加强，西宁辐射服务西藏新疆、连接川滇的战略支点功能更加突出，中小城市数量明显增加，城镇密度逐步提升，使仓储业对周边地区的支撑和服务功能不断加强。

总之，兰西城市群仓储资源主要集中在兰州、西宁两大城市，仓库规模较小，整体利用率较低，仓储业发展水平相对京津冀、长三角、珠三角城市群存在一定距离，但受政策利好与资源优势明显，发展前景广阔。

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