和君咨询合伙人朱文奇：房地产行业转型的3个变化

今天，“互联网思维”这个词，大家已经熟悉的不能再熟悉了，多种定义，多种解释，多种理解，传统行业都惴惴不安，生怕自己被互联网这个跟自己并不是很搭界的事物给颠覆掉，全行业都在谈互联网思维，都在探索自身与互联网的契合之处。归根结底，这只是我们身处在互联网时代，对最先进生产力的适应过程。

互联网思维 其根源是：现代商业从工业时代的以物为核心向互联网时代以人为核心的转变。工业时代强调抽象，将人群的共性进行提炼，从而对用户群体进行划分；互联网时代强调还原，将人们的个性进行提取，从而对用户群体进行细分。

互联网给房地产行业带来了什么？

正如海尔董事长张瑞敏所言“只有时代的企业，没有成功的企业”，企业要符合时代的特征才能发展壮大。 互联网时代带给我们最大的改变就是基于通讯技术的高度发展产生了“用户中心”、“数据驱动”、“生态协同”这三大特征 。

万科作为一个有着很强危机意识的企业，他担心的是房地产行业出现一个类似“小米”的搅局者。那么小米作为一个制造类企业是如何冠以“互联网搅局者”之名呢？是他的“粉丝”，是他的基于粉丝需求的数据采集与挖掘，是他创建的小米生态系统；通过提升社会效率，节约消费成本，压榨不当利润这一先进商业模式，创造了小米神话，成为传统行业竞相学习与提防的对象。

任何一个行业往往都是最直接面对消费者的环节容易产生超级企业，他们拥有与消费者最近的距离，最大的客户粘性，对市场反映最为敏感，拥有整个产业链里最高的势能。房地产行业也是如此。

我们现在提及房地产行业都会默认将目光投向房地产开发商。而早年提到盖房子，我们首先想到的是工程队，他们直接面对消费者，随着我国房地产行业的迅猛发展，由于其资源、能力无法适应房地产行业发展的需要，诞生了房地产开发商这一角色，从此房地产开发商变成了房产与消费者的接头人，占据了房地产行业的舞台，工程队则退居幕后逐渐被人们所遗忘。

在未来， 互联网将逐步取代房地产开发商站在与消费者更近的位置上 ，目前“房多多”一类的 互联网房地产 整合服务平台已经开始崛起，仅房多多一家目前就已与全国5000余家优质经纪公司达成战略合作，覆盖全国逾50000家经纪门店，签约超500000个执业经纪人，项目超500个，合作方涵盖万科、保利、中海、绿地、龙湖等众多一线品牌开发商，这家成立仅4年的公司，交易额已突破1000亿，这是任何一家房地产开发商所无法企及的。他们将是房地产开发商行业地位的最大的挑战者与颠覆者。 当 互联网房地产 服务平台积累足够的用户数量与数据，开始以用户数据为基础进行房地产开发业务时，房地产开发商存在的意义将会被彻底的动摇。

新的时代下，房地产行业转型势在必行，但如何转，发力的锚点在哪里，盲目的模仿和尝试都是得不偿失的。我们不应从战术层面来思考互联网对房地产行业带来变革，看似噱头十足的“户型征集 C2B ”、“双十一”网络营销大战等“术”的尝试，不能成为房地产行业变革的基石。那么从战略层面来思考，互联网思维对房地产行业转型的意义有哪些呢？

一是角色定位的转变。

房地产开发商的角色定位将逐渐由地产开发商向服务运营商转变。

根据国家统计局统计数据显示2013年中国城镇化率达到53.73%，而市场上的普遍观点是城市化率被严重低估，如采取城镇化率=1-农村化率这一算法，则中国真实的城镇化率早已超过60%；对比主要发达国家人均国民收入一致时城市化率，也可以支撑这一观点。

主要国家人均国民收入一致时城镇化率比较

从国际经验来看，房地产行业盈利模式与城市化率水平高度相关，未来物业持有和物业

从国际经验来看，房地产行业盈利模式与城市化率水平高度相关，未来物业持有和物业服务都将成为房地产企业最核心的业务内容。

房地产行业商业模式与收益率示意图

就我国房地产开发企业而言，随着市场供需关系的转变，增量见顶，盘活存量成为未来企业发展的重要命题。随着客户需求的变化以及互联网技术的应用普及，房地产行业的业务重心也应由提供楼宇、道路、绿化等硬件开发向以用户为中心提供全方位的便利服务转移。

二是竞争优势的转变。

大数据即是互联网时代的竞争优势之所在 。

互联网时代最重要的变化就是大数据的应用，在 大数据 面前，客户的喜好、痛点、需求、满意等等都是可以被计算出来的，整个互联网企业的发展历程可以说就是对客户数据收集的过程。今天的市场谁掌握的数据量越大，谁获得的竞争优势也就越大。互联网企业对传统企业颠覆的根源也来源于此。

过去，房地产开发商只要能够更多、更快、更好的整合资源，盖更多的房子，更快的销售就是成功的典范。随着消费者主权意识迅速觉醒，以往由商家主导的市场已变为由消费者强势主导，顾客变成真正的上帝，这正所谓“粉丝经济”的真谛。构筑平台，搭建渠道，使用互联网、移动互联网等手段与“粉丝们”进行更多的互动，更多的了解他们才能更好的把握他们。谁与客户更近，谁更了解他们，谁才能在互联网时代立于不败之地。

三是商业模式的转变。

互联网时代的核心商业模式我们可以解读为：以用户为中心，以数据为驱动构造生态系统。阿里巴巴如此，小米也如此，那些以构筑生态系统为目标企业在资本市场都被赋予了极高的估值，这应该算是大众对未来商业形态的一种认同。

对房地产行业而言，房地产的生态系统从哪里构建？答案很简单，我们的业主和我们为业主精心打造的社区。在这个社区生态系统里，业主既是生产者也是消费者，业主在满足不断提高的物质生活基础上会提出更高的精神生活需求。促进业主活跃起来，不断的创造与消费社区资源，地产商需要做的仅仅是创造这样的环境和控制外界资源的不断注入。只要业主满意，挣钱就是捎带的事了。