关于长租公寓的真相：六位地产大咖的一场“吐槽大会”

【编者按】 长租公寓 已然引起了“轰然大波”，资金、形势、规模等与长租公寓有连接的一系列问题的出现，让这块新兴领域不得不思考未来的发展方向和潜在价值在哪里。

本文首发于易居财经；由亿欧编辑，供行业人士参考。

---

大约4年前的8月初，在小米北京的办公室里，雷军听了刘洋5分钟的路演，就决定为 YOU+公寓A 轮投下1个亿，场景和入口的故事从此成为长租公寓广为模仿的模式。只是，时至今日，还没有一家公寓敢说，我的主要收入来源不靠租金差，向其他行业的转化，依然水月镜花。

 2017年起，各地集中投放租赁用地，转型成为房企最重要课题，公寓更是存量房时代无法忽视的方向，自带大资源光环的房企，开始和来自酒店、IT、投行以及二房东领域的的运营商正面 PK。尽管目前大家都盈利困难，都把赚钱的希望放远至3年甚至5年后，但没有领地等于放弃未来，规模无疑已经成为领跑者必过的第一道槛。

 明明是个慢活，资金与形势却容不得多一分迟疑，现在正是长租公寓跑马圈地的时间窗口。伴随着拿房竞赛租金应声而涨，为实现速度目标质量问题层出不穷，过度金融化的公寓频频爆雷，居住升级带来的人口迁徙也引发城市关注。

究竟是长租公寓借政策的船暗渡陈仓，还是房企打着公寓的名融资救急？过去常见的 N+1是否合法游走在政策边缘的商改住、工改住过不过得了报批？长租和散租是不是同一物种，租房贷会不会把公寓租客变成 P2P买家，赔了信用再赔钱？

我们所看到的，是不是真相？长租公寓的未来在哪里？如何走过去？9月21日，针对长租公寓的热点问题，乐居财经推出独家系列策划——《长租公寓真相》，并邀请北京、上海、深圳三地专业人士深入探讨，哪些归凯撒，哪些归上帝。

Q1：长租公寓，究竟说的是什么？

香港曾经流入内地一个字叫“劏”（tang）。就是一套原本40平方米的两房，经过改造分割，可以做成三房、四房甚至五房。包租下来，通过“凤便冰”式的重新装修，或者N+1，甚至 N+N的切割，虽然单个房间的租金下降了，但是整套房的租金往往有30%-50%的提升。“二房东”像是长租公寓无序的前传。

 随着集中式公寓的出现，房企等机构的入场，长租公寓被重新定义。

“长租公寓绝对不等同于分散式公寓。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海表示， 如果按物业形态来讲，长租公寓目前有集中式和分散式，分散式可能是一套、几套的在对外出租，更像是散租或者包租，包括之前大家所熟悉的二房东，但集中式长租公寓，更似酒店管理或者物业管理，但也会面临很多散租、包租没有的问题，比如集中改造带来报批、空置期，以及大资金回收周期等问题。

 乐居财经总经理陈海保认为，当前国家鼓励的，并非二房东式的散租，因为集中式公寓，更能为租客提供生活社交平台，改善居住环境。

  2017年3月，商务部发布的《租赁式公寓经营服务规范》 征求意见稿中，长租公寓首次被定义，指为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间。产品分为集中式和分散式，租赁方式则有整租与合租。其中集中式定义中包含配备统一服务，并为租客提供长期生活服务以及社交、创业等附加服务。分散式则认同了包租托管等拿房模式，提供服务内容则为房屋的运营管理、装修改造及匹配一定的租住服务。

链家研究院《集中式长租公寓白皮书》 数据显示，在全国公寓门店中，平均下来，大约67%仍为个人普租，还有27%为城中村供应，品牌长租公寓占比不足5%。如果参考国际经验，B2C 房源市场占有率平均在 30% 以上，东京大约为90%，纽约为60%，无论如万科泊寓、龙湖冠寓、世联行的红璞公寓的集中式公寓，还是如自如等分布式散租公寓，机构化运营，都是将来的大势所趋。在这不足5%的公寓中，按照中国酒店协会《2018中国长租公寓市场大数据分析报告》统计，在公寓中，起步较早的服务式公寓占到74.56%，分散式占到17.17%，集中式仅为8.27%。

Q2：甲醛房，难道没有人需要负责？

现在是长租公寓跑马圈地的时间窗口，经历过房地产的30年之后，人们更能理解窗口期意味着什么。 租赁本来是一个资金的慢活，却需要速度的狂奔。打磨能力的每一分钟，都是数以千万乃至亿计的资金成本在沉没。

 长租公寓这轮民间关注的引爆点，在于甲醛房流入市场，并且在企业战略和当前法律的夹缝中，似乎各方还没有达成一致，谁需要对此负责，谁能够进行监管？

 《呦呦鹿鸣》创始人黄志杰以北京自如租客任女士案为例，“自如被起诉后，要求法院把房东追加为被告，认为房东也有责任，究竟谁是责任主体？”在他看到过的几十个法院判决中，他认为，没有公司在解决甲醛房的问题上真的有诚意，这个行缺乏令人尊重的担当，“长租公寓目前最需要的，就是重建公众对行业的信任。”

长租公寓的盈利与税赋再次被拎出来，成为当前甲醛房的双面困局。

5万间，是行业公认的第一个“死亡门槛”，不进则退。没有规模，效率和成本的优势便微乎其微。然而通往5万间的路上，做到100间和做到10000间所需要的管理能力完全不同，即便是1万间，和5万间所需要打磨的能力也完全不同。

当前长租公寓利润，好的在10%-15%，但是长租公寓企业所纳税种包括房产税、增值税、企业所得税，整体税率在17％左右。这还是2016年支持租赁行业降税之后的结果。

 钱还在变的更贵，速度还得更快。“甲醛污染从根本上来讲是企业在经营过程中的选择，可能跟行业的盈利能力、成本控制息息相关。”深圳公寓租赁行业协会副会长兼秘书长罗凤鸣理解又无奈，可能不用这样类型的房屋，也很难盈利。

 黄志杰曾经发起《吁请住建部介入自如甲醛房调查书》，最近住建部通过协会表态说正在拟定相关规范。他希望长租企业能够壮大，但是由于对公众健康缺乏敬畏，监管缺位，导致在基本法律义务承担上出现问题，也令他非常担心，“可能真的是太着急了”。

Q3：N+1，是否合法？

N+1是否合法众说纷纭。它曾经合法过，但被检查到时还是会被罚款，它也许在这个城市合法，但换个城市就不合法了。虽然对甲醛房的问题，各位嘉宾都认为应该从严，但是在 N+1的问题上，却一致表现出接受，普遍认为只要在安全基础上，这是增加供应方式之一，甚至是应该鼓励的。

 《21世纪经济报道》编委袁一泓表示，如果没有违反当地政府的有关规定（包括房屋安全和消防等），N+1扩大了租赁供应，应该是鼓励。罗凤鸣也认为，在符合消防安全规范和合理房屋面积的前提下，N+1扩大了市场供应，合理。

 政府对于 N+1的态度，往往随着城市出租屋的安全情况波动。与其讨论 N+1是否合法，不如讨论，租赁居住的底线究竟在哪。

 比如，在2015年，上海《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中规定，使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。“N＋1”明确合法过。

 比如，北京2017年《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中规定，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

 比如，深圳6平方米鸽子笼曝光后，2017年《深圳市租赁房屋综合管理办法》（征求意见稿）中规定，房屋出租人均租住建筑面积不得低于6平方米。这一标准目前被认为是底线。但是在2018年《深圳市住房租赁试点工作方案征求意见稿》中，则明确了，“房中房”、“打隔断”则被明确定义为违法违规的出租行为。

 不过回归到具体操作层面，罗凤鸣说，政府很难管起来，有人投诉就拆，无人投诉照旧。

 《豪言》出品人张文豪认为，如果是分散公寓里的N+1,其实问题还是很大的。“如果你的邻居家每天有几十个小伙子进进出出，肯定有问题，电梯也有压力”。

Q4：租金贷，谁的金融风险？

“对于创业型的长租公寓企业来讲，困境就是，行业利薄，规模是唯一的出路，要想跑得快必须放杠杆，如果经营管理跟不上，风险如影随形。”罗凤鸣认为这种现象并非长租公寓所独有，“不管用P2P的钱，还是用自己的钱，或是用资本、银行的钱，如果冒进，或者经营不善，都有资金链条断裂、企业倒闭的风险，适用于每一个行业，并非长租公寓特例。 

长租公寓主要用到的杠杆分两类，一类是租房贷。

“消费者享受着表面押一付一的租房服务，实际上，租房者绑定本人名下储蓄卡作担保，通过第三方互联网金融公司，向指定银行申请了贷款。这个互联网金融公司将租户需要缴纳的租金总额，一次性转账给住房租赁企业“，陈海保说，住房租赁企业获得了资金来争取更多的房源抢占市场，而消费者需要按月缴纳房屋租金以及服务费。

广州市房地产中介协会统计，从2017年2月至今的短短一年半时间，全国已有8家长租公寓机构先后爆仓，倒闭原因主要为经营不善、资金链断裂等。随着金融化程度的加深，长租公寓的金融风险逐渐浮现出来。

 长租公寓爆仓并不奇怪，令黄志杰担忧的是，在合同的责任链条中，公寓运营机构是不存在的，但它又提前拿到了一年租金，租客按月还款给银行或者信托公司，一旦出现意外，比如崩盘，租客仍然要还贷款，但是和运营者又是没有关系的，“一个没有责任的人，更容易有为所欲为的倾向。”

 另一类杠杆是融资，包括类REITs、CMBS、ABN多种途径在内的资产证券化产品。

2017年是长租公寓证券化的元年，2017年2月，魔方公寓在上交所推出中国首单公寓资产证券化产品，8个月后，新派公寓国内首单长租公寓权益型类REITs产品获批，10个月后，招商蛇口发行全国首单全国首单储架式长租公寓CMBS和全国首单长租公寓ABN。华泰证券房地产首席分析师谢皓宇统计，去年市场上相继推出了10单公寓类资产证券化产品，资金合计超500亿。

海量融资之后，陈洪海认为，资金流向不仅需要运营者持续信息披露、透明化，同样也需要政府 市场监管 。

其实，“长租公寓始终不是赚大钱的生意，也就是美国多一些REITs，主要是因为贷款利率很低”，张文豪说。

Q5：租金涨，是长租公寓的错吗？

长租公寓大规模进入公众视野时，推高租金的声讨就如影随形。对于这一点，嘉宾们接受了现实，并不完全认同背后的原因。

 “不是会不会，而是已经在推高房租。”黄志杰认为，尤其是二房东模式，房东有动机、有能力，并且也的确推高了房租，“城市里合适地段的房源是极其有限的，一旦二房东掌控了房源，租客是没有议价能力的，抬价是必然。北京一个已经被检测为甲醛房的房子，一个在舆论中心万众瞩目的房子，退租当天就被平台挂上去，还公然涨价，这不是一般的嚣张。”

 在万科2018年中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示，在当前租赁市场中，以深圳为例，机构渗透率不足2%，“机构入场推高租金的看法可能存在一点误会。”

 但是黄志杰有关注到机构介入之后潜在的垄断风险，比如今年8月北京要求企业放出的12万间房源中，自如就有8万，在这样的情况下，供求双方的话语权并不对等，价格也并不能够充分竞争，可以说涨就涨，完全和市场脱节。

黄志杰的观点引发了另一个问题，没有长租公寓，租金会不会涨？

罗凤鸣觉得，还是会。“租金价格最终是由市场供求决定，即使没有二房东，房租也会增长，我们可能首先要厘订正常增长和异常增长的概念。” 袁一泓观点相近，认为房租上涨的根本原因还是供求关系，资本收购房源和租金上涨之间没有必然逻辑，即便没有长租公寓，业主个人也一直在涨房租，同时表示，不能因为商业模式有瑕疵，就做好或者不好的道德评判。

 德国的租赁规范常被视为榜样。在德国，一方面，对租金涨幅有约束。2015年生效的《租金刹车法》里，房东每年租金最大上调幅度不得超过当地标准房租的10%，《租金水平法》还规定，3年内租金上涨幅度不能超过10%。另一方面，德国对房东退租有约束。法律规定，房东无权随意终止租房合同，哪怕在符合条件时，房东通常也需要提前“租期年限+1”个月通知对方，如果租期为5年，则需要提前6个月通知，租期为8年，则需要提前9个月，租期超过10年的，就需要提前1年通知对方。

 民众对于规范租金的呼声越来越高，但长租公寓在中国总共也不到10年历史，真正加速是在2015年底，中央经济工作会议明确提出“发展租赁市场”后，酒店、地产巨头纷纷入场，国家队开始布局后，算下来也是3年未满。

沙龙上，陈洪海反问一句，“规范租金更像是在打补丁，可实际上我们还光着 PP 呢，补丁又该打在哪里呢？”

Q6：通往3万亿，什么是长租公寓的可行之道？

虽然长租公寓被认为是盐碱地上开出的花，可既然现在入了场，在路上，大家就坚信未来是光明的。

首先是规模。艾瑞9月17日最新发布的《中国长租服务行业研究报告》称，2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿，未来今年仍将保持持续增长势头，预计在2020年达到1.9万亿，2025年突破3万亿。这一市场规模与链家去年预判高度一致。

其次是模式。袁一泓认为，长租公寓商业模式两个关键点， 一个是资金成本，一个是税收成本 ，在税收成本现阶段不可能降的情况下，必须找到低成本融资渠道。“自己开发建设持有的重资产模式，暂时找不到盈利。”

他看好龙湖。“龙湖的长租公寓目前都是收购改造而来，资产比较轻，同时它与新加坡的政府投资公司GIC、加拿大的养老基金等建立了战略合作关系，资金成本比较低，龙湖长租公寓最有可能、最先找到盈利模式。”

再次是政策。 罗凤鸣建议，政府应该对市场加强监管，要有相应的立法平衡市场各方的利益。控制租金快速上涨，应该从扩大市场供应角度思考，如放开工改居、商改居的限制，同时加强低收入群体的住房保障体系。这一点红璞公寓创始人甘伟也反复提及，在安全的前提下，通过改造，把之前不能居住的空间改为居住，才是新增供应，更能改善供需关系。

最后是监管。 袁一泓建议，住房租赁市场具有一定的公共属性，供应方、运营商在追求利润最大化的同时要兼顾社会责任，政府部门要投入更多的精力和资源进行分层分目标的监管，不能是远动式管理，有舆情了就管一管，其他时候就放任。同时，中央政府尽快出台住房租赁条例，各地尽快出台住房租赁条例实施细则。

张文豪则认为，政府要设定底线管理的界限，比如说安全的问题、密度的问题，这是一定要加强监管的，而且监管到位，按照市场规律来办的要求，不能随着政府的需要，对企业一会松一会紧，像钟摆一样来回摇摆。

本文已标注来源和出处，版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们。