美国养老CCRC模式：机会和挑战并存

【编者按】CCRC（Continuing Care Retirement Community），持续照料退休 社区 ，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。

本文首发于村夫日记，作者Latitude Health；亿欧编辑整理，供行业人士参考。

美国有超过2000个CCRC社区，居住人数超过60万人。平均每个CCRC社区的床位数大约在300张左右，超过500张床位的CCRC不到10%。CCRC社区中通常60%以上是独立居住单元。值得注意的是，在美国， 大部分CCRC——超过80%是非营利性的，大致一半CCRC与教会有联系，获得与教会相关的各类捐赠。

CCRC的收费模式包括两种。一种是入住费模式。 用户在入住前缴纳一笔费用，金额在5万美元到100万美元不等。根据条款种类不同用户还需要缴纳不同金额的租金，有的条款允许用户在迁移到需要更多护理的单元中不额外增加费用，有的则收取较低的入住费，但后续如果需要更多服务，按照服务另外收费，租金也可能更高。在美国，65%以上CCRC要求入住费，2010年平均定金是25万美元。 CCRC还有一种模式是只收取租金，这种模式在一些地区有升温的迹象。

CCRC社区的建造对资金要求很高， 通常只有大资本才有能力做这样的投入。CCRC社区的规划普遍较大，平均300张床位，而单独的辅助生活社区或专业护理机构的床位数都在100到120张上下。CCRC因为要求设有不同类型的单元，包括独立居住单元、辅助居住单元、专业护理单元以及记忆照护单元，设施和服务人员要求都不一样，意味着不同层次的前期投入。

CCRC社区的建立还考验投资方的融资能力，融资成本高低将决定CCRC的发展。因此， CCRC投资方会非常迫切要回笼资金，入住费是他们最理想的模式，但市场条件并不一定能满足他们的期望， 事实上CCRC的入住费模式和房地产市场以及经济大环境发展息息相关。

CCRC的收费方式与多项因素有关，首先是老年人自身的经济实力，尤其是不动产价值。 在房地产市场相对较好的年份中，如果老年人本身拥有的住宅可以在市场上卖出较高的价格，那么他们将更有可能用这笔资金来支付CCRC的入住费。

这种模式主要针对经济状况较好的老年人，他们为未来的打算更多的做好了财务上的规划。 但对于自有房产价值不高，本身退休年金也不高的用户来说，入住费用可能偏高，他们还没有对未来的 养老 财务做好成熟规划，因此偏向于租金模式，给自己留有改变的余地。

房地产市场的走势会明显影响到CCRC入住费模式的发展。房产市场遇冷的年份里，CCRC入住费模式会明显发展放缓，无论是新开工速度还是入住率都会下跌。未来美国市场进入加息通道也可能影响到CCRC投资方的融资成本，导致行业放缓。 除此之外，由于美国一半的CCRC与教会有联系，经济放缓的年份会影响到这些非营利性项目获得捐赠的能力，因此也会导致行业减缓速度。

租金模式虽然更为灵活，而且可接受的用户更广泛，在经济尤其是房地产市场下行中，受到的冲击相对小一些。用户可能不需要卖掉自有房产，只需要出租房产就可以接受入住CCRC的租金。 不过，租金模式也有几个问题。首先是 没有大规模的资金回笼作为铺垫，在设施、服务方面的前期投入会有一定的局限。

入 住费模式下很多用户购买的是一种信任，相信CCRC的运营方能够为老年人未来的养老提供各种类型的服务，这种信任和投资是长期的， 因此对CCRC运营方的品牌实力和市场口碑有较高的要求， 这也是为什么CCRC需要大资本和大公司来做的原因之一。

而租金模式下用户迁移很容易， 他们很可能会因为财务状况或身体原因改变养老的预期， 在短期关系中更有可能选择CCRC的是健康老人，或者认为自己一旦遇到健康问题，会有家属帮忙的老人，因此他们对CCRC服务的预期主要是活力期的，进入护理需求期他们可能会另寻其他的服务提供者。

因此，CCRC总体上来说在美国也是一个狭窄市场，其原因包括几点。首先是CCRC是极重资产的投入， 考验公司融资能力和后期管理能力，只适合大资本投入和运营，尤其是入住费模式，需要公司有强大品牌和财力铺垫。 第二是入住费模式是主要的方式， 适合中高收入老年人，不动产价值更高的年份更适合发展这种模式，发展速度受房地产市场的明显影响 。第三，近年来在局部地区发展起来的租金模式虽然更为灵活，但回笼资金较慢，对资本投入和回报忍耐度的要求较高。

美国市场上CCRC与教会联系紧密的特殊性还意味着CCRC需要一定的公益支持，这一点在中国是完全缺乏的。 单纯的营利性CCRC市场仍然非常小。

总体来说，影响CCRC发展的因素主要是大环境因素，包括： 1、 入住率与经济大环境尤其是房地产市场走势密切相关：主要是用户卖掉房产的可能性和不动产价值； 2、 经济大环境会影响教会组织获得捐赠的能力； 3、 利率政策影响投资方融资； 4、 在房地产市场较冷的地区，入住费模式发展会更困难。