租房分期合作三方机构“资金池”被监管，场景分期经营模式迎来新变化

12月26日，镭射财经从住房和城乡建设部官网获悉，25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》）， 在对租赁金融业务进行管控的同时，也为野蛮生长的租金贷套上一圈紧箍咒。

《意见》提出开展住房租金贷款业务，应当以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

《意见》还明确，加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

镭射财经注意到， 《意见》加强对采取“高进低出”（ 支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、 “长收短付” （收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期） 经营模式的住房租赁企业的监管， 指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户 。 住房租赁企业租金收入中， 住房租金贷款金额占比不得超过30% ，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

《意见》的出台，意味着主打租金贷模式的长租公寓将迎来大考。 同时，以租房分期为代表的 场景分期 ，曾在以往兴盛一时，却又乱象丛生，未来或将步入正轨。

对于 消费金融 来说，场景分期可谓是主流玩法。  场景分期的蓬勃发展，既得益于现金贷新规这一直接因素，也与“三方共赢”的最优模式有关。

2017年12月，互联网金融风险专项整治、P2P网贷风险专项整治工作领导小组办公室正式下发《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》（下称： 通知）。

受到通知中提出的“ 暂停发放无特定场景依托、无指定用途的网络小额贷款 ”的政策导向影响，对于部分金融机构来说，短期来看，开辟新的消费场景，发展场景分期业务成为重中之重。

而从长期来看，租房、 教育 、 医美 等场景分期能够推动金融机构、场景方与消费者实现“三方共赢”的局面。 

具体来说，金融机构可以在消费场景中批量发展用户，在借贷关系中实现盈利； 场景方能够提升用户留存率，实现正向现金流； 用户能免去大额支付的压力，实现“预先消费，分期付款”。

这样来看，场景分期无疑是极为优质的业务模式。然而，在现实中， 资金池、场景方跑路等问题却逐渐暴露出来。

以租房分期为例，“ 租金差的存在成为长租企业建立资金池的重要条件，长租产品开设租金分期业务的目的也是设立资金池 ，用以回笼资金，如果企业收储几十万套房源，那么资金池的规模会非常庞大。”中原地产首席分析师张大伟认为。

自如CEO熊林曾表示，自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流，这部分现金流可以形成一个浮动的资金池，同时，自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率，从而成为自如1号兑付的保障。

但问题在于，资金池因不受监管，实际流向与用途并不明确，一旦挪作他用就会造成经营上的巨大风险。

中国法院网指出，期限错配导致闲置资金在中介公司处形成了巨大的不受监管的资金池。 由于无法监控此部分资金的流向与用度，一些房屋中介公司借此笔资金激进扩张、抢占房源哄抬房价，导致资金链断裂后果。

在这个问题上，栽过跟头的晋商消费金融、海尔消费金融、华融消费金融最有发言权。

上海歆禹 房屋租赁 有限公司（即爱公寓）、上海信息科技有限公司（即寓见公寓）的资金链断裂，使得资金提供方 晋商消费金融深陷踩雷风波。

华融消费金融也曾受房屋中介机构大熊公寓牵连，陷入租房分期套路贷的指责。

而在大熊公寓事件中，有媒体直指分付君提供分期服务但没有放贷资质，与之合作过的金融机构包括海尔消费金融、平安银行、京东白条、北银消费金融、融360 等。

除资金池风险外，场景方跑路等问题也是屡见不鲜。

“金融本无罪，错在使用的主体。它被大量不良机构利用了。 ”房东东公寓创始人全雳表示。

由于场景分期采用受托支付方式，金融机构将借贷资金直接交付商户，客户再向金融机构分期还款。 相较于客户未按期还款的风险而言，商户因经营不善而跑路的风险更为突出。

毕竟，当商户作为场景方跑路后，不能再向消费者提供相关服务时，面对金融机构要求继续还款的说法，消费者会选择对金融机构进行投诉，金融机构也会因合作方经营不善问题而踩雷。

这一幕，在医美、教育等场景分期上屡屡上演。

在医美场景分期上，医美分期机构“乔融金服”的倒闭，使得华融消费金融、海尔消费金融、厦门农商银行等合作金融机构踩雷。

在教育场景分期方面，因韦博英语崩盘，合作方招联消费金融、百度有钱花等消费金融机构也受到牵连。 

在镭射财经看来， 风险的爆发，既是场景分期在一拥而上后注定要经历的阵痛，也为金融机构进行合规整改、探索切实可行又安全可靠的场景分期业务模式指明了方向。

无论是租房、教育等刚性场景分期，还是医美、健身、旅游等新兴场景分期，在 消费升级 的大趋势下，都有着广阔的发展空间。

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