主题公园呈地产化倾向，倒逼运营商深挖IP

5月16日，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮指出，我国 主题公园 市场总体保持较好发展势头，但在发展过程中也出现了部分主题公园盲目建设、低水平重复，以及房 地产化 倾向和债务风险，影响了行业健康发展。

未来，我国将进一步严控主题公园房地产倾向，防范“假公园真地产”项目。业内人士表示，此举将有效遏制主题公园与周边房地产捆绑开发现象，减少恶性竞争与违规用地的发生。

管控措施密集落地

在当天召开的新闻发布会上，孟玮透露，针对盲目发展、同质化竞争等问题，要进一步加强科学论证、合理规划，防止一哄而起、盲目发展、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险；针对盲目建设、房地产化倾向等问题，要进一步严格规范、严控风险。主题公园项目选址应当符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划以及相关专项规划。

近年来，我国主题公园 投资 不断升温。而各地在纷纷上马主题公园项目的同时，也频繁出现各种各样的问题。为此，我国相关部门多次表态并出台措施进行“干预”。今年4月，国家发改委等五部门就发布了《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，近年来，主题公园建设发展中出现了概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题，有些地区还出现地方债务风险和房地产化倾向。

为此，《意见》提出，主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批；禁止占用耕地及填海建设主题公园。防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险；要严控房地产倾向，对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。

北京商报记者梳理发现，实际上，早在2011年，国家发改委就曾明确要严控地方主题公园审批，而后，相关部门也曾不时表态要对这类项目进行严格管理。北京联合大学副研究员杨彦锋向北京商报记者分析，无论是今年4月出台的《意见》，还是此次发布会的再度重申，都是为了纠正开发商借主题公园的外衣，搭载过多房地产项目的现状。

下放部分核准权

值得一提的是，在近期相关部门反复强调严控主题公园项目的过程中，今年4月，北京市政府发布的《政府核准的投资项目目录（2018年本）》（以下简称《目录》）指出，国家下放了部分核准权，其中包含大型主题公园项目等。

据了解，此前我国已将中小型主题公园批准权下放给地方，而本次《目录》修订后，大型主题公园项目核准权进一步从国务院投资主管部门下放至省级政府部门，不过，包括迪士尼等国际知名的特大型主题公园项目仍需国务院审批。另有知情人士透露，实际上，国家早在几年前就已逐步下放主题公园审批权。

近几年旅游业经济环境上行、 消费升级 趋势明显，在此背景下，国内主题公园逐渐成为行业风口。很多地方政府为拉动区域经济、提升当地就业率，把主题公园视为重点招商项目。四川省人民政府对外宣布拟打造竹文化主题乐园；重庆市云阳县人民政府则向全球征集重庆·云阳恐龙地质公园总体规划方案，拟建侏罗纪恐龙主题公园；北京市大兴区樱花主题公园项目获批，年底前完成绿化主体建设。

相关数据显示，目前我国已经有2700多家各类主题公园，且随着市场持续升温，预计到2020年间，国内还将有59个主题公园、5个水上乐园将建成运营，潜在入园人次或可达1.66亿，总投资额可达238亿美元。但需要注意的是，虽然数据反映出国内主题公园市场前景可观，但繁荣的背后，因冲动建设、同质化竞争过度引起的主题公园“速生速死”现象也逐渐显现。

据悉，目前投资额超5000万元的国内主题公园大概有300家，具有一定知名度且运营状况良好的主题公园仅为10%，约有70%的主题公园处于亏损状态，其余20%勉强平衡盈亏。另据《2015年我国主题公园行业发展现状分析》显示，近十年来涌现的本土主题公园中，80%已经倒闭，经济损失总额高达3000亿元。

对此，资深旅游专家王兴斌指出，早前政府下放审批权，可能会使部分地方为拉拢游客冲动建设主题公园。而主题公园属高投资、高风险项目，想要做好特色主题更是颇有难度。因此地方政府应该做好合理的城市规划，避免盲目建设造成局部市场过剩，进而引发主题公园“速生速死”现象。

从地产驱动到深挖IP

目前，主题公园市场规模持续扩大，大量业外资本为谋红利借势入局。据不完全统计，跨界布局主题公园的企业约占整体数量的70%。其中，不少房地产开发商利用“主题公园+地产开发”模式，享受低土地成本和政策补贴的同时变相发展房地产业务，反哺主题公园项目业绩。

有消息称，部分地方政府为吸引主题公园落户，除在一定程度内减免传统税费外，部分还会为主题公园运营商提供资金资助、优惠配套住宅指标用地等。

事实上，在过去十年间，房地产傍主题公园乱象已出现常态化发展趋势。据分析，早年房地产市场火热，资金回报快；主题公园投资大，回收期长，所以对于投资商而言，从经济可行与财务分析上，单纯的投资主题公园不可取。

因此，将房地产与主题公园捆绑，成为当时普遍的投资模式。但当下中国已经进入经济新常态，一味谋求暴利投资时代已经过去，房地产行业也逐渐趋稳。同时，随着政府三令五申严控主题公园地产化倾向，地产开发商利用主题公园拿地的情况开始退出主流市场。

杨彦锋表示，目前国内主题公园市场仍处扩容阶段，更多的运营商把业绩的突破口转向至对主题公园IP的深度运营和综合收益方面。当下国内主题公园在文化IP上仍存在培养时间不足、经济程度不够等问题，打造和积累IP将是整个行业之后持续关注的重点。

政府多次表态严控主题公园用地，一定程度上也倒逼主题公园运营商加速调整发展思路，从原来盛行的地产单一驱动模式转向对主题公园的文化内涵和IP运营的深度挖掘。这也是行业创造精品主题旅游项目的必经过程。

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