代表委员倡议对租房市场减税，长租公寓迎冷静期？

据估算，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下，若没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化。

近几年来，房地产市场已开始由增量市场向存量市场过渡。在房价高涨、部分地区面临去库存的压力下，越来越多房地产企业开始寻求更为长效、稳定的盈利模式。

全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军就在她的两会建议中提出，增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体。 此外，参照商业用地改建为租赁住房的规则，对于目前闲置或半闲置的工业用地，如其区位、配套、交通状况等方面能够满足居住需求，允许将其土地性质调整为住宅用地，按照规定建设租赁用房，避免资源浪费，规划调整后保持土地使用年限和容积率不变，用水、用电、用气价格则按照居民标准执行。对于目前空置的商用住房，允许开发企业将其盘活，改建为 长租公寓 ，进而增加商品租赁住房房源供应。

21世纪经济报道记者梳理两会提案发现，还有其他代表委员也持相关看法。

伟业 我爱我家 集团副总裁胡景晖在接受21世纪经济报道记者采访时表示 ，过往一两年，长租公寓已经进入爆发期，目前行业正处于爆发过后的冷静期。开发商大部分都参与进来，不少经纪公司在转型，也有一些毫无经验的进入者。现在来看有的企业已经很持续，一些原来做管理经营的平台已经转为做管理平台，不再去收房子，而是输出品牌、经验和系统。未来一两年，一些企业会慢慢淡出长租公寓市场，行业集中度会提高。

没有规模很难盈利

从运行模式来说，目前房地产市场上主要分为集中式长租公寓和分布式长租公寓。

集中式长租公寓运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，代表包括 魔方公寓 、YOU+、泊寓、未来域等。分散式长租公寓是从分散的房东手里取得房屋，通过包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，代表有自如、相寓、蘑菇公寓、青客公寓、优客逸家等。

目前经营长租公寓的企业大致有三类： 一是房地产企业。例如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓，以及即将推出的龙湖的冠寓、万达的文旅公寓和旭辉的旭派公寓等。二是酒店集团，铂涛酒店集团的窝趣轻社区、如家酒店集团的逗号公寓、住友酒店集团的漫果连锁公寓。三是互联网创业公司，如YOU+公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等。

相对而言，开发商以开发持有的模式进入长租公寓，具有较多优势，如解决目前长租公寓品牌房源不足、房源品质较差、改造成本较高等问题。不仅如此，相较于非持有的品牌公寓，开发商还能够享有物业增值的收益。

因此长租公寓成为房企竞相开拓的新市场。万科、招商、龙湖、保利、绿城、金地、远洋等纷纷涉足。

胡景晖直言，目前市场上，规模小的、推概念的长租公寓肯定不挣钱。如果没有资金支持，这些小型新进入者在一年之内就会慢慢消亡。

他认为，长租公寓主要需解决规模问题。“规模达不到五千、一万套（不是间）以上，规模效应很难显现出来；其次，行业的新进入者欠缺管理经验和运营效率；此外，很多长租公寓，为了展现给资本市场看，其装修标准、软硬件设施有点过度，市场对于租金的承受有限，市场应该找到性价比合适的产品。”

胡景晖指出，近两年，租赁规模化经营（长租公寓）是资本市场的一个热点，很多大型开放商也进入这个领域，作为自己产业转型的试点。整体比较热闹，但还有很多深层次的问题需要解决。

他认为，目前市场上，租赁规模化试水的成分较大，但真正形成规模，能够持续发展和盈利，进而支撑整个行业发展的大型企业并不多。与之相配套的产业政策和金融创新，包括市场规范和制度等方面也不是很完善。

“市场上想要形成开发商或机构集中式的租赁局面还是很难。当然目前有些开发商拿了地以后建成自持，也有一些商场、厂房和写字楼改成住房，但这些规模有限。而且以前都被经济型酒店扫过一轮，所以真正形成集中式的房源供应，大规模持有所占的比例还是比较小。”胡景晖表示。

倡议对租房市场减税

2016年5月初，国务院常务会议上指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。2016年9月底后，各地出台的房地产土地市场调控政策，也为长租公寓市场的发展提供了良好的环境。

政策支持之外，租房市场发展仍然需要破冰。

胡景晖分析，长租公寓需要解决三方面难点。第一，需要产生规模效应；第二，通过管理来提高效能；第三，要找到市场主流的、合适的产品，进行成本管控。“市场的主流需求其实是比现在的普通租赁更具品质，但这并不是堆砌成本和投入。从商业模式上还是要找到便宜的房，能够有税收方面的减免。”

相比房产交易，出租房屋的收益率偏低，融资成本、运营成本却偏高。 据估算，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。在现有的政策体系下，若没有政策支持，住房租赁市场很难挣到钱，也很难形成规模化。

58同城房产事业部产品总监张芳建议：把租赁市场形成发改委的一个汇集民生的新型产业目录来扶持，如此税费可以大大降低，长租公寓的运营成本也会随之降低。运营成本的降低势必带来收益率增加，必然会吸引社会资本关注，促进租赁市场规模化、专业化发展。实现规模化发展之后，租金通常会降低，租客也会受益。

吴亚军的建议是，制定相应法律法规，明确商品租赁住房运营企业与承租方的权利义务关系，规范房屋租赁市场。 建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向通过认证且经营合法合规的企业提供一定额度税收减免。建议对租金定价实行政府指导价格的运营企业免征增值税款，对租金定价实行市场调节价格的运营企业减免3%增值税款。通过税收优惠降低商品租赁住房运营成本，有效提高合规供给比率，鼓励专业、集中化经营，提升运营和监管效率。

吴亚军还建议，对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力。全国人大代表、复星集团董事长郭广昌也建议，对于租房的人，应考虑租房支出税前抵扣；针对中低收入人群租房，把对房东的征税补贴给承租人，这样也减轻了租房者的压力。