大型房企多元化布局折射行业变局

1月14日， 万达 集团2016年年会在合肥正式召开。按照以往惯例，万达年度会议选址是过去一年最具代表性的项目，所以2016年在新开业的西双版纳度假区举行，今年则在新开业的合肥万达城召开。

王健林照例在年会现场做了近100分钟的工作报告，详解万达年内的经营业绩。尽管营业收入增速放缓、房地产收入下降，王健林在现场为万达的工作如是定性：“基本实现企业 转型 。”

他的理由是，一方面，去年万达商业收入减少25%，净利润却仍在增长；另一方面，集团服务业净利润占比逾60%，首次超过了地产开发利润。“甚至可以说，万达商业也不再是地产企业。”

不仅万达宣布脱离房地产属性，2017年以来多家房企动作频频，不过多与房地产的主业无关。 例如 万科 在1月17日与1月18日接连宣布联手北京北控与长发集团，进军冰雪产业以及养老医疗。此外融创也出人意料成为了科技公司乐视的股东之一。

尽管恒大地产在2016年依靠地产销售带来的3373亿元超过万科坐上“头把交椅”，不过集团在资本市场的战果远远超过房地产板块。虽然去年以来不停重复着收购的步伐，不过 互联网金融 业务成为其未来工作重中之重也已成为公开的秘密。

房企们看到了什么？

从2014年说起

3年前的房地产行业变化成为这场转型集会的导火索。

2014年，房地产市场风云突变，各项指标高位回落，全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整，下半年起，限购措施基本退位，信贷环境持续好转。

土地市场与住宅市场随后呈现回暖的形势，政府积极供地，在各项利好政策以及企业补仓需求的推动下，企业拿地也很踊跃，各地总价地王、单价地王也是陆续浮现，2015年意料之中地成就了一个新的地王年。

2015年35家典型上市房企的平均拿地金额为263亿元，同比增长65%，平均拿地建筑面积为633万平方米，同比增长27%，平均土地储备量增长10%至3215万平方米。

不过市场需求的反馈信息并不理想，这些地王项目在随后的时间普遍开工停滞。以北京为例，2015年7个地王项目一年之后实际开工仅有一家，其余项目一直在观望当中。

这种对于未来市场需求的不确定，交通银行金融研究中心2015年发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》中将之描述为“库存的结构性过剩”“虽然房地产业需求仍有较大上升空间，但城镇化的速度正在放缓”，这份报告同时将2015年定义为“白银时代”来临的元年。

这一年，正是中国楼市从此前长期的高速增长向阶段性调整、分化格局转换的关键节点。这意味着虽然从顶层设计层面不再提房地产调控，然而市场这只看不见的手已经开始发挥它的影响力。

想要持续行业的往日光景，房地产业需要转型与变局。

2015年3月5日上午9时，第十二届全国人民代表大会三次会议开幕，国务院总理 李克强 作政府工作报告。

李克强说，政府着力培育新的增长点，促进服务业加快发展，支持发展移动互联网、集成电路、高端装备制造、新能源汽车等战略性新兴产业，互联网金融异军突起，电子商务、物流快递等新业态快速成长。

在楼市“新常态”下，房企们看到了转型的方向——几乎每家房企的老板都在谈如何发展“互联”与金融，无论是营销方式变革，还是产品升级，甚至在房企未来战略布局中，如何拥抱互联网与金融，怎么完成传统房企与互联网金融融合落地都是其研究的大事。

万达的“稳赚1号”正是在此背景下诞生的：以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，万达集团预期合计年化收益率可达12%以上。

按照万达集团解释，作为万达互联网金融的首个产品，突破了传统商业地产的融资模式，运用创新的互联网金融方式，使资金直接注入到万达广场的建设之中，支持集团实现在商业地产领域的持续快速扩张，加速集团向轻资产的服务型企业转型。

王健林为万达的这一转向提出了三个目标：“第一是2020年万达网络金融覆盖全国至少5000个大型商业中心，其中万达自己500个左右，每年大概覆盖7亿——8亿消费人群；二是万达网络金融2020年力争达到3000亿元；第三是万达的网络金融实现IPO。

同样的时间点，另一条故事线， 复星集团 一份红头文件《关于复星地产核心管理人员任命的通知》在此时曝光。

根据该文件内容，复星地产控股总裁徐晓亮不再担任复地集团副董事长。星浩资本原总裁赵汉忠，将履新复星地产控股联席总裁兼星浩资本董事长。

作为复星地产旗舰公司的复地，这2011年至2014年期间业绩呈萎缩之势。2010年，复地全年销售136亿元，而2011年则大幅下降到94亿元，其后的2012年和2013年，复地销售分别也只有121亿元和128亿元，2014年前三季度比去年同期有较大增长，但全国排名仅第44位，与一线房企的距离在逐步拉大。

复地集团是复星国际旗下的房地产开发业务平台，而星浩资本则是地产基金业务的平台。复兴地产控股相关人士称，在管理层换血之后，复星地产板块2015年或推出围绕新兴业务的新战略。

虽然当时没有披露复兴所要推出的新兴业务的具体方向，3年之后再往回看则不难发现复地的转型路线。

2016年12月16日，复星地产旗下的房地产投资及管理平台IDERA和日本三井物产共同出资成立的REITs正式于东京证券交易所上市。

这已经不是复星地产头一回出现在全球性的房地产投资舞台上了。复地集团3年来在海外市场一路高歌——东京、纽约、伦敦、里斯本、米兰、悉尼、莫斯科、首尔等国际金融城市、核心城市资产投资遍地开花。

“接下来，你将会看到复星地产越来越多的跨门类、跨周期、多策略的投资。”复地CEO龚平如是说。

向产业链纵深进军

对于转型和 多元化 的动机，王健林称“我是商人，肯定赚钱是放在第一位的”。

在商言商，王健林对万达“去地产化”的布局逻辑很简单——利益。他的观点很明确：“地产的现金流不持续、不稳定，不是一个万岁行业。”他继续补充道：“第二点，地产的估值比较低，我们是从长远角度来考虑的。”

这句话的画外音是，房地产行业的周期性调控带给房企的是同样不稳定的资金链。

通过对比近5年来万达集团各部分业务收入情况，记者发现，万达集团的地产收入在2012年至2014年均呈现快速增长态势，但在2014年至2015年间该部分收入增长趋缓，2015年至2016年该部分收入被大幅调减，这种增减与地产调控周期基本吻合。

“特大型企业的身形庞大，往往会有几个支柱性主业。如果它们都具有周期性的话，由于‘大象难跳舞’，企业要想掉头或转向并不容易。这时，除了在每一个分支产业进行反周期运作外，企业还必须采取多元化策略。”资深财经评论员李嘉华告诉中国房地产报记者。

“ 以进入互联网金融案例来说，第一，房地产企业可以通过布局互联网金融实现内部业务的合理延伸，获得新的增长动力和利润来源；第二，寻找新的融资渠道；第三，还可以为产业上下游企业融通资金，还可以加强对产业链上下游企业的把控和资源整合，产生多维影响。 ”他补充道。

这就不难理解万科在2016年8月3亿元入股22家上市公司成立的鹏金所，这也将成为其多元化战略金融布局。

实际上，万科更早之前已经认识到多元化布局对于中国房地产商的重要性。2013年时，万科就提出将由传统的住宅开发商升级为“城市配套服务商”。根据万科第四个10年的中长期发展规划，万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验。此外，万科还将针对养老、医疗、度假等城市发展需求，为城市居民提供针对性的产品和服务。

在多元化这点上，复地集团无疑是幸运的。复地母公司复星集团，20年的产业投资成为中国最大的产业投资集团，业务涉及保险、银行、健康、生活、钢铁、房地产、资源。

“在国内房地产行业，你很难找到像复星地产这样具备多元化产业能力的企业。”这是复地集团对自己贴的标签。

2014年，复地集团提出“蜂巢城市”概念，即是指复星地产运用专业投资能力和产业运营能力，将地产作为物理连接点，引蜂筑巢，在一个个“蜂巢城市”项目中导入全球化的富足、健康、快乐产业和服务资源，形成“地产+”的蜂巢城市商业模式，把更多的复星体系内、体系外的保险、医疗、商业等“蜂巢资源”结合在一起。

不过这种房企多元化的尝试并不是一帆风顺的。

在2015年的工作会议上，王健林曾寄望创新网络金融模式，以 飞凡 覆盖的商户和客流为基础，打造征信、网贷以及类似余额宝的支付理财产品。

但这样的设想在去年一年中并没有实现。王健林曾把万达金融称作“未来价值最大的板块”，如今的进展显然不能令首富满意。

经历了波澜起伏的2016，精力旺盛的王健林又给新的一年定下了资产9000亿元，营业收入2658亿元目标，这部分新增收入目标将主要由新的业务板块完成，在转型这件事上，62岁的王健林看起来依然雄心勃勃。