消费升级下，旅游综合体的风往哪刮？

近些年，随着深圳华侨城、广州长隆等走出当地市场进行跨区域扩张以及 恒大地产 、 万达地产 纷纷涉足综合性旅游地产项目，旅游综合体逐渐兴起。众多旅游国字头企业、房地产大鳄乃至众多资本均纷纷进入该领域。目前我国的旅游综合体还处在早期的发展时期，还需要多方面的探索，其商业模式也尚未成熟。

旅游综合体兴起的原因

根据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国旅游综合体行业开发运营模式与投资战略规划分析报告》显示，旅游综合体源生于城市综合体，而城市综合体这一概念又来自于建筑综合体。

旅游综合体，也可称为休闲综合体或度假综合体，是基于一定的旅游资源和土地基础，以旅游休闲为导向进行的土地综合开发。它以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，形成整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。

根据世界度假经济规律，人均GDP达到3000美元以上，将全面进入度假时代。目前，我国绝大部分城市已超过3000美元，部分城市、省份如北京、上海等地均超过10000美元。这证明我国旅游业已经从大众观光的“门票旅游时代”向深度休闲度假的“泛旅游时代”转变，在此背景下，融合了观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能的旅游综合体成为满足人们多样化度假需求的目的地。原因有以下两方面：

一方面， 随着经济生活水平的提高，我国的旅游市场近年发生了重大的变化 。其中一个重要的变化即旅游需求从基本的旅游需要转为对全新生活方式的深度体验， 由单一观光向观光度假、康体休闲、会展商务等复合需求的转变 。

另一方面， 旅游城市的发展和人口的不断聚集，造成了原有城市旅游区生态环境恶化、旅游产业布局局限于区域观光资源等一系列问题 。而服务业态单一、商业模式僵化到一定程度时，就激化了其与旅游深度舒适体验的矛盾。因此，如何优化旅游区服务产业链、提高旅游区域运作效率，如何将旅游资源与当地居民生活融合，提升游客的品质体验，同时完成对区域内各项资源的旅游化改造，实现旅游用地复合化成为城市旅游发展中的一种迫切需求。在这种需求下，就会导致旅游区内需要出现一种对旅游功能具有极大强化作用的要素聚集体——旅游综合体。

从2015年开始国内涉足旅游综合体的公司就已经超过了100家，这些公司在全国布局了上百个旅游综合体项目，南至海南岛，北到长白山，西至大漠边陲新疆，东沿海岸线蔓延。魔豆认为， 该趋势在未来很长一段时期内必将继续存在，这是中国旅游产业转型的方向、中国地产开发创新的方向，也是政府引导区域升级的方向 。

浅析旅游综合体的模式

近年来，我国旅游业的投资大幅增长，并正在成为中国经济中产业投资的主流方向，引起了市场的广泛关注。在近些年的旅游投资中，有关几百亿、上千亿的投资，主要是各类综合开发，包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等等，新概念新模式层出不穷。

但总的来看，当前我国旅游综合体按照具体的产品或类型来分的话可以大致分为以下几类：

其中，在旅游综合体中的文旅地产领域走得最早也最快的，是商业地产老大万达。从2010年起，大连万达在长白山、大连、武汉、西双版纳、福州多地打造了5个文化旅游地产项目。那几年，万达集团在文化旅游地产上的投资保守估计超过2300亿元。

“万达城”是万达文化旅游城的简称，是集文化、旅游、商业于一体的主题乐园，当中的核心业态包括超大型万达茂、大型室外主题乐园、室内主题乐园、顶级舞台秀、酒店群、酒吧街等内容。王健林曾说过，过去说万达广场就是城市中心，那么现在“万达城”就是中国新的旅游中心。

此外，华侨城、迪士尼、环球影城等中外文旅地产巨头，均在近几年大力布局国内市场。

据了解，重庆华侨城是华侨城集团首度入渝打造的大型文化旅游综合项目，是集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体的综合项目。其中最受关注的重庆欢乐谷是华侨城在国内的第七座欢乐谷主题公园。

在旅游综合体的开发中，主题公园在近年受到商家的热捧。业内人士表示，这种模式深受地方政府欢迎，低廉的拿地成本、市场热情支撑下的稳定门票收益、配套商业及地产项目的快速回现，使现金流很容易得到平衡。

目前在我国城市居民收入中，每增加100元中就有30%用于物质消费，30%用于储蓄，40%用于精神文化消费。美国顾问公司Aecom预测，2020年中国将超越美国，成为全球最大的主题公园市场，届时入场人次将为2.21亿。

旅游综合体的未来趋势

经过这些年的发展，我国的旅游综合体已初具规模，并受到市场的认可，加之在政府和企业的大力推动之下，国内旅游综合体的发展迈入黄金期，我认为其未来可能有以下发展趋势：

1、旅游综合体发展重心转向城郊。 前期的旅游综合体大多以景区为依托，主要分步在海南、广西、云南等自然资源品质极高的区域。但经过几年的发展，企业发现这些区域的旅游地产发展到一定的阶段后会遭遇多方面限制。因此逐步将目光聚集到有庞大客户需求支持和公共配套完善的、距离核心城市2小时车程范围之内的城郊区域，相信之后无论是长三角还是珠三角等地区的城郊区旅游综合体的项目数量会大幅增长。

2、旅游综合体产品开发更加多元。 随着国民旅游度假需求的个性化和体验化发展，“一家通吃”的旅游综合体开发优势逐步散失，而专注于某一领域同时兼顾旅游度假全面需求的主体化旅游综合体开发将成新方向。预计在未来，旅游综合体的跨界创新和多元化产品开发将会迎来爆发点，旅游与文体、养老、健康等业态的深度复合开发将成为市场主流。

3、旅游综合体进入品质竞争时代。 旅游综合体开发已经历过大规模拿地、大金额投入、大手笔规划的硬件PK阶段，后来，这些大规模项目大多数在后期运营中遭遇了各种问题，开发企业开始冷静思考旅游综合体项目的整体开发和持续运营问题。随着国内旅游消费者对旅游度假服务要求的提高以及投资者对旅游综合体“旅游本质”的逐步理解，不少开发企业已把重心从前期的开发和住宅销售转移到后期的运营和长期持有上来。不难预见，硬件投入适中、软性投入加大的高品质旅游综合体将成为城市场的中心。

整体来说，虽然最近一两年旅游综合体在媒体上好像没有之前那么火热，但是依托国家大力发展旅游业的意图和政策的支持， 旅游综合体肯定会加速模式创新，迎来爆发指日可待 ，毕竟在如今 消费升级 的大环境下，国人爱买爱玩的本性将进一步释放！