35万亿房抵市场，互金玩家寥寥无几，为何难以下口？

亿欧网 • 6年前扫码分享

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有数据统计，中国的房抵贷市场巨大，规模高达35万亿。

这里的资产，被称之为“史上最安全的”，因为用房子抵押贷款，还不上款时，房子可以被拍卖——跑得了和尚，跑不了庙。

然而，这片市场的互金玩家却寥寥无几。它们试图将这个市场标准化和线上化，却发现“难如上青天”。

但有趣的是，这个领域也出了巨头玩家，也可以做到年放款数百亿级别。它们是如何做到的？

这片35万亿的巨大市场，互金公司是否还有机会？

01 万亿市场

什么是房抵贷？

就是用户靠现有的住房，去金融机构申请贷款。

目前，房抵贷的贷款额度在几百万到上千万不等，最长的贷款期限可以延长到30年。

佰瑞咨询数据统计， 截至2017年6月底，中国商业银行发放房抵贷的规模，约为39.4万亿元。

2017年，房互网COO侯宇翔也曾表示，中国一线及省会城市房屋抵押借款业务，有近10万亿元规模。

也就是说，房抵贷业务绝对是一片万亿市场。

这片市场的资产，也被业内人士称为“最优秀、最安全的”。

“房抵贷坏账率一般不会很高，就算用户不还钱了，可以将房子出售还钱，实在不行，还可以让法院拍卖。”某房抵贷公司从业者牛明称。

主打房抵贷的泛华金融，在向SEC递交的招股书中显示，2016年末、2017年末和2018年第一季度末，泛华金融的不良率分别为1.5%、1.66%和1.75%。

对比其他金融产品，这个数字很低。比如宜人贷的财报就显示，逾期90天以上的借款坏账率，截至2017年底，2015年促成所有借款的累计净坏账率为9.3%。

对比来看，房抵贷产品的坏账率，远低于一般普通贷款产品。

牛明表示，房抵贷的贷款额度多是抵押房产市价的六成左右，也就是说，只有房价下跌了40%，才可能有坏账风险。

然而，国内的房价表现一直很稳定。

10月20日，国家统计局发布的全国9月70城房价数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格，分别上涨了1.1%和0.8%。

“尤其是一线城市，出现这种风险事件的几率相当低。”牛明表示。

市场巨大，需求旺盛，风险又较低，但如此一片万亿市场，互金企业却寥寥无几。

目前涉及这块业务的知名平台，只有房互网、团贷网、链链金融等。

规模巨大，资产优质，为何互金公司难以下口？

02 标准之困

互联网金融公司并不是没有发现这片市场。

“我们都曾调研过这片市场，但是，发现啃下来实在太难了。”多位互金平台的高管都透露过这个信息。

首先是因为监管。

30年前，中国的房抵贷市场就开始崛起。

在早期，国家希望房抵贷贷款流入小微企业，而非个人。

但是，最近两年，国家却发现大部分房抵贷，居然流向了房市，推高了房价。

贝壳研究院数据统计，2017年，全国居民购房交易的杠杆率，依旧达到了31.8%之高。

而这其中，房抵贷也在推波助澜。

中国房价再加上杠杆，将是一笔多么庞大的金额？

2017年9月，住建部、人行和银监会联合发文监管房抵贷，严控信贷资金用于购房首付款，严禁房抵贷等资金挪用于购房，并加大从业机构的违规查处力度。

在这个领域，监管设置了极为严格的审核标准。

另外，监管对互金的定位，是“ 普惠金融 ”，应该是小额贷款。

所以，监管规定，个人在同一网贷平台上，不能贷款超过20万，而企业贷款，也不能超过100万。

但房抵贷恐怕远远超过了20万和100万。

以北京为例，牛明经手的每笔贷款，金额约在500万元左右，高的甚至可以达到上千万。

所以，第一道监管门槛，就难以绕过。

而第二道门槛，就是房抵这个模式，成本太高，模式太重。

“你需要去全国开展业务，需要大量的业务员去拉客。”资深从业者王亮称，这还只是销售人员，还要有大量的风控人员。

房抵贷有三个必须在线下的流程：第一，下户核查，看房子靠不靠谱，房屋的总体情况如何；第二，去房管局做抵押登记；第三，去公证处公证。

“整个流程，每一步都需要人工参与，而且耗时极长。”王亮称，整个流程中，仅仅不动产公证一项，就至少需要3到7个工作日才能完成。

同时，因为单笔放款金额太高，也需要大量的现金流。

这就出现了第三道门槛：标准化极难。

对于互金公司来说，科技化、线上化、标准化，是它们的强项。

但房抵贷的流程繁杂，很多都需要线下完成，这就导致标准化极难，会严重影响效率和规模化。

而第四道门槛，就是相对来说，房抵贷的风险其实并不低。

因为单笔放款额太高，一旦出现风险，“就可能拖垮一家互金平台”。王亮称，互金平台的抗风险能力并不高。

牛明表示，他们的风控严格，每年只有3笔坏账，但金额却将近2000万。

“坏账金额如此之高，实在很少有哪家互金平台能承受得起。”王亮称。

可见，能玩得转房抵贷的，都是膀大腰圆的金融机构。

所以，现在把控这块市场的，几乎全是银行和信托。

“从始至终，这个市场最大的玩家，就是银行。”王亮对一本财经表示。

目前，四大行都有房抵贷业务，而中信、浦发、哈尔滨银行等银行的业务中，房抵贷也占很大比例。

那么，面对35万亿的巨大市场，互金企业真的毫无机会吗？

03 深耕之道

其实并非毫无机会。

实际上，在房抵贷业务上，也有第三方公司和互金企业成为巨头。

比如神灯金融、房互网。

一位内部人士透露：“神灯金融的年放款量高达数百亿。”

对于银行来说，这个模式重线下、重人工，实在不是轻松活儿。

而大部分银行，已经习惯了“躺着赚钱”，所以，它们会选择和一些渠道方合作。

“就算你去银行柜台问，可不可以抵押房子贷款，它也会给你推荐一个渠道方，让你去谈。”王亮称，繁杂的风控系统和流程，银行并不愿意亲力亲为。

而这些渠道方，通常就会收取2%到10%的服务费，比如，放款100万，就要2万到10万——这些渠道并不便宜。

厚泽金融客服表示，他们会向用户提供年化利息5.8~7.5%的贷款服务，另外再向用户收取贷款总额的2%作为服务费。

要从普通渠道变成行业巨头，如何才能做到？

“最有效的战术就是 人海战术 。”某第三方分析师郭阳指出，互金公司可以参考此前运营车贷的模式。

在这里，强调的不是技术，而是深耕。

王亮曾经在房抵贷行业的一个巨头公司工作过，他发现，这套庞大的金融机器，居然是“靠人工一点一点磨下来”。

线下的“人力三部曲”：下户、房管局、公证处，他们一点点吃透。

比如，房管所的政策经常变更，各个区所需要的资料也各有不同。

“为了拿到一手的消息，我们每天趴在房管所的窗口，有时候业务员被问烦了，不理我们，我们就将头伸进窗口去，死缠烂打。”王亮说。

而很多相关部门的负责人，并不好说话。

“很多人说今天要坐飞机出差，改天再帮你办，这就是刁难。”王亮说，这时候他就赶紧说，自己给他补一张机票，用这种方式变相“贿赂”。

面对如此复杂的关系网络，特别是人情网络，他们就是靠着这种“死磕”精神啃下来的。

“有些行业，科技可能会失效，在数据尚不完备的前提下，只能先通过人海战术。”王亮称，但这些积累并非没有价值，在数据积累到一定程度、关系打通后，就可以开始点滴尝试线上化。

尽管互金公司不能在这个领域独挡一面，却可以和银行合作，开辟出一条深耕之道。

“大部分公司，并不想吃这个苦，或者觉得不可能，就主动放弃了。”王亮称。

但愿意深耕的人，最终可以成功摘下果实。

结语