别想去雄安炒房了，他说疯狂的房产泡沫时代一两年内终结

【编者按】近日，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区，这是继深圳和浦东之后又一具有全国意义的新区。随之引来投资者对于雄安房产的广泛讨论。

本文为一德期货首席经济师郭士英根据3月26日在北京大学经济研究所原富论坛发言整理，对房产投资形势的分析可谓精辟如理，可成一家之言 ，读来收获颇丰 。现由亿欧编辑，供行业人士参考。

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大家下午好！去年10月在这里搞过一次房地产的讨论，也是苏老师组织的，当时我讲了一大堆的东西，后来在北大期刊和《中国发展观察》杂志上也发出来了。在那个时候我不敢强烈看空房地产，我谈了很多的理由，包括货币的增发，土地的垄断，包括人民币贬值和资本管制以及国家对土地财政的依赖等等。

不过今天我要讲的，基本上可以说是一个强烈看空的态度。我不知道对不对，但是在金融投资这个行业里面做了这么多年，我也一直在研究宏观经济，我还是遵从于自己的内心，我怎么想的就怎么跟大家讲。

题目是“中国 楼市 ： 去库存 不如去 泡沫 ”，我计划从六个方面谈谈我对房产市场的认识。目前政府楼市政策主要着眼点是去库存，我们看到价格因此而持续上涨近两年，是房价上涨的去库存。这是有问题的。这样的去库存，去出了政治压力，去出了社会扭曲，去库存去出了大危机的隐患。我们这样的去库存政策还不如把重点转向真正的去泡沫。

去泡沫这个说法也许不受欢迎，因为大家都有房子，都不愿意看到房价跌了。我们也担心如果房价往下走或者干脆泡沫破灭，那国家是不是会有系统性危机?那是另外一回事了，市场最终由基本面决定。从一个负责任的政治高度，从一个国家金融、经济的长远安全的角度来讲，我仍然觉得去泡沫应该优于去库存。

大家都知道，去库存实际上就是原来非市场化主导的房地产开发已经相对过剩，在局部地区严重过剩。这种情况下，中央才想到去库存，以消除地方政府的债务隐患和防备银行的不良资产猛增，所以要强调楼市去库存，就是防危机嘛！结果呢，人民很积极，房价疯涨，泡沫越来越大。这种情况真的符合基本面吗?

楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调，和近期倡导的“去 杠杆 、去泡沫”政策不相称，与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙。所以在这种情况下，我觉得作为从业者，我们自己首先应该有一种理性的态度，带着为国家、为长远、为历史负责的态度来看待视市场并展望未来的方向，看中国究竟应该需要一个什么样的房地产市场，以及未来楼市要走向何处，我们必须要思考这些问题。

1、楼市调控不得要领，价格暴涨撕裂信仰

本次房地产调控开始于2016年9月，至今中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施。仅春节之后，就有超过22个城市出台了针对购房的调控组合拳，但我们看到，不少地方的房价还在上涨，群众购房热情依然不减。

楼市调控从胡温时代就开始了，记得温总理多次信誓旦旦地讲，我在个人任期内一定要解决房价问题。讲的那么好，我们看到的又是什么呢?是国家高层一次次信誓旦旦的政策调控，都被一轮轮价格上涨所淹没。正是因为这样，大家开始怀疑，到底国家怎么想，甚至有人说，是不是阴谋和欺骗?这就动摇了政府公信力。所以一直到现在，群众根本不把调控当回事了。

这就不是好现象了，这样的状态是有隐患的。其所带来的问题，有两条需要注意：一是过去老调控不见效，还一直往上涨这个事情，本身已经积累了巨大的涨幅，这已经不是持续买入的理由，相反要注意风险了。目前的疯狂也有加速冲顶的迹象，冲历史大顶的味道很浓烈。第二，大家都再不信政策调控，这本身使得政府调控的难度成倍加大，产此以往可能导致社会危机。

目前来看，这一轮的上涨尤其疯狂，到目前为止，那些公开数字我就不提了，给人的感觉是什么呢?典型的市场过热！从哪个国家，哪个金融市场，你都无法理解数百万亿市值的市场会这样的狂热。至少从我的信仰来说，我坚决不相信这种狂热是可以持续的。当然我这个题目里面有，我说这样的价格上涨在撕裂社会。我在微博上一发“房价暴涨撕裂社会”，新浪就给我禁止评论了，这一点很有意思。

我说房价涨到这样在撕裂社会，这很刺激人吗?你怎么不说房价刺激人呢?你再去看看加拿大，你去看看澳大利亚，中国人在那儿买房，人家就告你，上街反对你，要求给你加税。可在国内呢，简直是爱怎么炒就怎么炒。中国人要么能忍、要么跟风投机。但是房子如此暴涨，这是一种罪啊。这种罪不去追究，我说“撕裂社会”，反而这个表达有些就受不了，这也是咱们国家的特色吧！

结论就是房价一直在调控中上涨，问题很严重，所以我们的调控就越来越难，难在哪儿?难就难在上涨无法遏制，迟早会失控，这是大背景。

2、去库存效果很意外， 供给侧改革 很尴尬

供给侧改革这两年非常热门，各级政府在积极倡导，也出了一批专家，研究历史、研究其他国家的供给侧改革，也在我们国家去推行。这两年我也学习了学习，我感觉供给侧改革提出之初，我们寄希望更多的是：针对过剩为背景的经济，针对以低质产品为背景的经济模式，以更科学的理论促进中国向更高质量转型，供给侧改革应该是在这方面发挥作用。结果我们发现，破题也好，领先也好，见到的就是去库存和去产能。这个去库存、去产能很容易让行政官员和我们的权力重新找到过去计划经济时的感觉，所以目前的去产能和去库存带来了非常不好的现象，就是干扰了经济关系，干扰了企业的自主权，放大了市场价格的波动。

回到我们的楼市来看，楼市涨这么快，也是从国家开始楼市去库存开始的。这就问题大了，作为民生资源的房地产原本是要限制炒买炒卖的，本来就应该对投机囤积征重税的，至少应该坚持限购限贷，为什么要放开呢?我们的智囊们，我们国家的精英们都在搞供给侧改革，要的就是这种效果吗?如果说收缩供给的话，刚才两位老师也讲了，中国更应该搞的是货币供给的收缩，不是其他方面的，不是限制盖房子。包括楼市和螺纹钢这些大宗商品，去库存导致价格飞涨，虚拟需求制造了繁荣假象。

为什么说供给侧很尴尬呢?我们现在房价的疯狂上涨，正是由于我们国家在供给方面做的不太负责任引起的，比如说保障房、廉租房这些，长期以来严重的供给不足，所以现在人们在恐慌地买房，而且是无拘无束地加杠杆，很多家庭在搏命一样的买房。这不是正经的繁荣，而是扭曲的，这一定不是一种正常现象。并不是真正的需求在带动市场回升，是病态的。从这个角度来讲，大家要想，中国的房地产的供给侧是非常混乱的，是不透明的，是不负责任的。所以我说，楼市去库存让我们反思更多的问题。

当然了，供给侧改革本身，这个理论本身是一个好东西，这是肯定的，后期的深度的东西或许还没有出来。不过我现在担心的是，我们从房产也好，从大宗商品也好，我一一看过来，感觉这个方向好像是让人不乐观的，也就是说，只是容易操作的在改。刚才讲了，我们的行政权力回归计划色彩，让他们更有感觉，这个东西更容易。但凡是有点难度的，比如说降低企业的税费，这个做得就很少。改善生态环境、提升产品质量，这些事情，都是非常慢的。后期我们的供给侧怎么改，还有没有机会让你做，做那种真正意义上的供给侧改革，这都值得打问号！

最近大家也应该看到楼继伟部长接受瞭望周刊的采访内容了，他说：我们国家用这么多财政和货币政策，去稳增长和防范系统性危机发生，这都是在为改革争取时间，结果我们的改革却停滞不前。因此他就讲，现在抓不住机会，是在浪费我们争取的时间，也许有一天货币和财政顶不住了，你再去改革，争议就会很多，难度就会加大。从楼部长忧心忡忡的话里，我们能听到危机的信号是非常强烈的。我不知道大家怎么想，大家可以在网上找找他的发言。

3、调控还会加码，泡沫终会破裂

为什么说调控还要加码?从长远，从历史的高度去看，我们现在处于非常危险的大危机的边缘，各方面都需要有一个交代和反思。所以，这个楼市调控是一定要做下去的，后期肯定要继续加码的。加码到何种地步?刚才也说了，那些调控是某些人推卸责任的手段。因为人人都知道，尤其是我们的决策层知道，楼价就是货币现象。所以后期调控是不是还是依靠限购限贷这样的东西呢，恐怕不是了，这些组合拳都没有用。下一步楼市调控一定叠加货币收缩和信用收缩。

我听到有些人说：“房价与党同在”，当市场上出现这种话的时候，就需要警惕风险了。房价与党同在吗?一旦下跌，房价可以毁掉一个执政党吧?你们再去想一想股灾之前，有人说过"捧着党章买股票"。当一个过热的市场开始与执政党挂上钩，成为民间顺口溜，一定要小心。我自己有这个敏感性，我不知道正不正确。

我自己内心的东西跟大家分享：凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。未来我们的房价如果见顶回落，或者说泡沫破灭，动力来自哪儿?原理很简单，就是房价过高和泡沫本身，这就是它回调的理由。只要货币不再像过去那样疯狂，房价就会往下走。道理很简单，只是你现在没看到、不相信。如果你加杠杆，现在追高了，等你看到我今天的话被兑现的时候，那已经考虑要甩掉房子不要了，可能风险就是那么大。

我觉得目前的房地产市场形势，就和股灾前的那种迹象一模一样，火热当中孕育着中长期的风险。有些人高唱“打死都不卖”，听不进不同意见，不知道自己在“跳火坑”。我本人不相信房价收入比这些最基本的经济学常识和房价的其他衡量指标已经在中国彻底失效;我不相信中国楼市的泡沫可以“钢化”，可以永远不破;

我也不相信对于现在火热投资房地产赚钱的哪些人，他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的，不相信他们盲目加杠杆的行为永远是福利，加到一定程度的时候，杠杆是双刃剑;我更不相信日益膨胀的中国资本，按照目前的这个速度，真的能够买下全世界。其次就是政治和舆论压力，我认为高层会考虑，他们还要推房产税，他们不可能认识不到以持续疯涨让老百姓“为国接盘”的政治后果。

在这样的背景下，我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策，只有不到位的决心。如果我们想从历史、国家和长远的角度去看，我觉得我们的当局迟早是要下这个紧缩的决心的。我相信领导周边的高参比我更有大局观，比有更有责任感，比我更有理性和远见，所以我相信，這次我看跌房地产应该是正确的。

现在我走到哪儿去，都听说很多小地方的人，收入并不高的人，还在集合几代人的钱到北上广去买房，听到这些话的时候，我真的是不寒而栗。收入最低端的人在追逐全国价格最高的资产，这不是过热还有什么可以叫做过热和荒唐?所以，无论从哪个角度来讲，我觉得泡沫终究要破灭。

前几年我提出过大周期的下半场，目前是金融下半场的下半段。根据本人的预计，在这后半段，因为货币超发和流动性过剩的原因，所有的金融资产都会经历一个先涨后跌的过程，是 泡沫堆积和破灭的能量拆解过程 ，会产生一些危害以促进政策的反思和觉醒，此后才能脱离虚拟过热和过度投机，开始实体经济的真复苏。

两三年来，我们已经看到股灾、债灾和意犹未尽的汇灾，将来，我们还会看到更深入的、更大规模的金融市场调整，而楼市就是大周期系统见底前的最后堡垒，直到自爆或被爆破。退一步讲，假使我们的政策不选择持续紧缩信用和货币，那么，人民币汇率就可能变成更为前沿的核心堡垒，预计届时会与楼市同步出现非常非常难看的死相。(注：本段为后补。)

像我这样说不看好楼市这样的话，是有风险的，也希望不会误导大家。咱们国内有一批专家在过去已经因此倒下了，为人唾骂，因为他们的看空，耽误了别人发财。然而我还是说，从今年开始，就是拐点了，对看多的言论，我认为要格外小心。在过去由于过分谨慎，不少人看错房价，错过了买房的机会;未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错。我今天开诚布公地说：从今往后，大家要对中国房地产市场保持应有的警惕。

4、资产兴衰看货币，信用收缩进行时

这一点我就不多讲了， 大数据 表明，楼市的兴衰确确实实就是一种货币现象。1990年中国M2只有可怜的1万5千多亿元，到住房市场化元年的1998年，M2还不到10万5千亿元。那么，截至到今年2月的最新M2数据是158万多亿元，大约是1998年的15倍。由此，我们就不难理解楼价的持续上涨了。十七年十五倍，可以理解！事实上，房价涨幅远远跑赢了M2。

很巧，今天我来之前，看到 周小川行长在博鳌论坛上的一个讲话 ，不知道大家注意到没有。他的讲话我高度认可前半句：“全球货币宽松已经到了周期尾部，不能再过分依赖货币政策了”，我特别佩服周行长在敏感时刻的政策导引和风险提示，敬佩他在退休前明确地讲出来了。周行长说：“现在认真去考虑何时以及如何离开宽松货币环境，这是非常大的挑战”。

可见，其实高层认识到货币和泡沫的严重性了，这样下去是不行的！但是，事情弄到了如此棘手的地步，未来怎么样安全地脱离这个险境，是他们下一步的政策重点，预计今后所有的智囊都要围绕这个来工作。就是再难也要过，十九大今年开，在下届政府工作前把这些问题解决掉，这是最大的政治，以便让新的五年不再有这样的烦恼和包袱，所以，这也是我为什么一直说后面一两年房地产非常危险的深层次的原因。

5、经济周期加速奔底，流动性会持续收缩

我认为一个市场，一个市值很庞大的市场的见底，一定有意无意伴随另一个经济大周期的底部。加速奔底的经济大周期与目前中国楼市的表面的如火如荼反差极大，是极不相称的。所以，我觉得我们必须要清楚，这有可能是，我都不愿意说出这四个字：“末路狂奔”，也是极为不祥的系统性危机的一个征兆。

首先，刚才讲了，“影子银行”的疯狂扩张很危险了，你们去读读一行三会领导最近的发言就知道了，他们在打土豪，说那些人是“老虎”、“妖精”和“害人精”，说他们的那些话很严厉很难听，资本市场里查处违规的情况也是越来越多，这种情况下去看，对“影子银行”的打击是先于其他领域的。

只不过因为今年要维稳，要开十九大，5月份还要开“一带一路国际峰会”等等，稳字当头嘛，所以不敢轻易地升息升准，但悄悄地打击“影子银行”的力度是非常大的。有一天市场会找到那个敏感的触发点。

回归到实体经济，我们看什么?非金融企业的债务率260%，哪个经济体到这时候都会爆发大危机，甚至有一些大大小小的经济体，发生经济危机的时候，负债率都达不到我们现在这么高。

所以，这条路在这一刻，100%是走不通的了。而且我相信想明白的人，高层的人和决策层，会越来越意识到这一点。在我们国家，关键经济指标碰到天花板了，我们的经济肯定不再允许这种货币扩张的。周行长和楼部长，他们两人的话，我今天都读给大家了，是个提醒和验证，或许一个疯狂的时代即将结束。

6、远期价值毋庸置疑，三四线市场仍有潜力

我把话收回来一些，房地产远期的投资价值，仍然是值得关注的，中小城市仍然有潜力。

我一直在说，现在最大的泡沫在一二线，连小地方的人都在凑钱买一线的房子，你就知道最大的危机在什么地方了。但我去湖北鄂州以及回我们老家定州，我看到那个房子才三四千块钱，或者四五千块钱，我就说你们应该在这上面投资，将来都是要赚钱的，可能比做什么都赚钱。因为所有的成本都在提升，因为比价效应，因为大城市的发展预期至少被当今的购房人全部透支了，再往下就是小地方的发展了。三四线城市，你去投的话，我其实还是勉强同意的，从稳健的角度来讲，你可以等一两年。

发达国家的历史数据表明，房地产繁荣的大周期就是18-20年，我们国家特殊，走上限，从98年算起，20年对应2018年年底，所以我严重相信房价即将走入大拐点的回落期。不要被任志强们给忽悠了，他们对过，但不可能总对。再强的市场也走波浪，等两年，等房子都回落的时候，你再去抄那个小地方或一二线的房子，那才是更划算的。现在如果从稳健的角度来讲，所有的房子只能卖，不能买，就是这个概念。

中国这些年，从1998年房地产市场化算起来到现在，应该是十八九年了，大家 买房子实际上买的就是土地。实际上相当于共产党在把国有化的土地重新私有化了 ，类似。因为70年产权，《物权法》基本上规定了可以顺延。房地产发展过程就是土地私有化的一个过程，我大概就是这样的认识。在这种情况下， 如果你不去跟随，老在每一波房地产涨势之外，也是很危险的，因为你可能要沦为无产者。

我最后总结几句话：低买高卖的房地产投资大原则不变，但是我们需要审时度势，因为时机的选择有时候很要命。

作为政府，绝不能欣欣然于房地产去库存的效果，鉴于过高的楼价正在扭曲经济，异化社会，所以政府要特别言行一致地优先去泡沫和去杠杆，坚定不移地把本轮的房地产调控执行下去，同时让货币政策回归理性，让信用市场重建秩序，否则转移到家庭部门的房地产杠杆一旦崩溃，其所带来的社会风险可能远远超过市场风险本身。谢谢！

【延伸阅读】周小川最新给出五大新论调

周小川在博鳌论坛上就货币政策谈了很多干货，小编在此梳理以下要点：

1、宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫：预期到的后果

周小川称，关于货币政策的负面影响，他在国际清算银行会议、国际货币基金组织会议等场合参加了许多讨论。

2、货币政策量化宽松已到周期尾部

周小川表示，货币政策在经过多年的量化宽松之后，目前全球已经到达了这次周期的尾部，这意味着货币政策将不再是宽松的政策;因为全球经济的复苏在不同国家以不同的速度进行，因此货币政策也不是完全协调一致的。

3、认真考虑何时、如何离开宽松的货币政策，这是很大的挑战

周小川表示，全球的复苏经过了很多曲折，我们看到欧洲主权金融危机仍然没有解决，还有一些问题在发生，这是一个渐进的过程，货币政策也需要逐步改变，变成审慎的货币政策，这里存在很大的挑战。

4、货币政策不是万金油

周小川说，在3年前澳大利亚G20峰会上，20国集团领导人当时号召GDP在增加2%作为复苏目标。按照他的观点，货币政策造成资产泡沫是不预期的后果，的确让政策制定者过度依赖于货币政策本身，但现在央行知道了，货币政策不是万金油，不要认为量化宽松可以治好每个国家的不同疾病。

5、市场对货币政策的反应似乎有些过激

周小川认为，这几年公众过度关注货币政策，包括消费者、投资者，他们对股市、房地产市场进行投资，买一些金融产品，因此市场对货币政策反应似乎有点过激，这也是最近的情形。某种意义上来说，货币政策造成的后果是非预期的后果，这段时期后，人们会更合理理性认识。