长租公寓大败局：品牌、平台、风投、银行、酒管公司都将滑向深渊

【编者按】 长租公寓 ，这个名词讲出来非常高大上，略显不接地气，但实际上就是“租房”。运营商从房东手里拿房，经装修以后租给用户。自2014年起，国内兴起了一阵长租公寓的飓风，企业、资本、媒体纷纷将目光转向这个行业。可这个拿了这么多钱的行业，究竟过的怎么样呢？不知道。但是小编就住在一个品牌公寓中，几个月以来最明显的感受就是“入住率低”，我想，这应该不是个别现象。

本文发于公众号“旅游商业观察”，作者是张起灵；经亿欧编辑，供行业人士参考。

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互联网式大忽悠和他们的泡沫

一切似乎要从在公寓行业莫名高潮的资本开始。 

莫名高潮的资本吸引了一批互联网大忽悠——事实上，各行各业都少不了这批“To VC”的互联网式大忽悠。这帮哥们言必估值、上市，今天出现在某个创投沙龙，明天在某个行业峰会侃侃而谈。看似高深莫测、忙忙碌碌，实际上就是造概念讲故事，蒙到一个VC给投资是一个，然后烧钱刷数据找另一个接盘侠。

可惜的是，他们所有的商业构思都只活在逻辑上，搞了几年公司账面还一毛钱没赚。到了今天，资本一谨慎立刻歇菜。有人会问，公寓就是拿房租房，一个吃差价的行业怎么就能亏损呢？

这是一个蛮神奇的话题。互联网过来的这帮哥们喜欢讲规模效应，你问他怎么赚钱，没有人跟你讲业务、经营层面的东西，他们会告诉你，“我用几个亿砸出几万个房间，这些房间就是价值，就是流量入口，赚钱还是难事么？”

事实上，赚钱对于他们来讲还真是难事。 当一切以增速为核心的时候，整个行业便开始出现畸形。 当年YOU+拿到顺为的 融资 之后，一举将公寓行业推上资本风口，那么风向标公司的一举一动自然起着引导行业的作用。YOU+在规模的道路上跑偏了吗？这真心是个值得探究的话题，我个人的看法是小米的布局没有丝毫问题，但操之过急了。 

另外，资本助推行业实现大跃进的同时，病态却在更细微处不断蔓延。 

我在上海见过两家公寓争房源，一方久居帝都背靠地产商与大中介，算是猛龙过江；另一方则是刚刚拿了大笔融资的品牌公寓，雄踞上海滩多年根基稳固。 

房子是上海的这家公寓先谈的，一间正常租金6000元/间的房子，上海的这家公寓二话不说给房东报价7000元/间。房东哪见过这阵势，还以为对面脑子有病——但合同还没来得及走完，北京的公寓就找上门来了。他们也没什么废话，直接跟房东说8000元/间，7000元给房东，多出来的1000元给上海公寓负责拿房的哥们。 

就这样，一间租金6000元还有水分的房子，被北京的过江猛龙花8000元拿了下来，类似的案子比比皆是。拿完房之后就是装修，这里又有故事。 

有这么一家蛮高大上的公寓品牌、融资拿的是美刀，品牌名也很锻炼智力。这家公司有两个部门，一个部门负责拿房，另一个部门负责采购装修，故事就发生在这里。 

拿房部门与采购部门沟通好。一间房子拿下来后，明明里面家电、家具齐全，拿房部门直接把这些东西全部卖掉。采购部门再通过自己的渠道铺进来一批货，两面油水对分谁都有好处，花的都是投资人的钱。 

为什么讲这些？ 如果整个拿房链条这样滚动下来，一间租6000元都费劲的房子，算上采购成本、拿房成本、人工成本等等，每间房成本要1W+。怎么租？谁会租？这就是亏损的原因。  

当然有人会说，这是下面人搞的，与创始人无关，创始人都是有情怀有追求的，只是御下无方。那你就太天真了，猫有猫道、狗有狗道。在怎么把投资人的钱洗出来这个事上，很多创始人比小弟们还要积极。 

单说一个简单的例子。智能门锁原来几百元的东西，这几年突然都千元左右了，成本涨没涨不好说，返点是上涨的。品牌公寓一次几千把的采购，拍板的权利显然还是在创始人那里。 

谁跟我说从上到下这么一批人能把企业做好，我特么第一个不信。

枭雄们的折戟之地

互联网式大忽悠仅仅是依靠融资在行业里玩票，这帮人在公寓行业什么德行，在其他行业也是一样。 除此之外，还有那么一批跨界进入公寓行业的人，他们有资金有决心，但唯独缺乏最核心的资源——懂公寓行业的人。

平安好房是一个典型案例。依照马明哲的“吃穿住行”战略，要介入消费者“吃穿住行”中所有与金融服务发生关系的业务，公寓显然是房租中介业务中值得布局的蓝海。 

然而，这个行业中，无论是老牌劲旅还是行业新贵，都早早握紧了自己安身立命的法宝。

搜房拥有最广阔的业务布局和用户认知，安居客有巨大的外部流量投入和最好的产品体验，新浪乐居有老牌门户导流，房多多和好屋中国则牢牢控制着地方上最好的开发商资源。而不论这其中的哪一项，都是既不接触房地产也不接触互联网的平安好房尚未掌握的。

事实上，这与苏宁做不成京东，万达飞凡做不成淘宝几乎是一样的逻辑。而更尴尬的是，我身边的一大批人，听过平安好房名头的居多，但你问他这家做什么业务的？答案就很有意思了。 

重视公寓的不仅有马明哲，还有58同城的姚劲波。姚劲波曾在58同城的租房频道上为公寓行业辟出了一个入口。从商业逻辑来说，这里没有丝毫问题，每天有这么多人在58同城上租房，58同城给一些有实力的消费者提供更有品质的房子，有什么不可以？

事实上，租房频道曾经为公寓带来可观的流量。而随后，事态却没有向理想中的方向发展。 在合作了一段时间之后，58同城表示为了确保排名的公平性，取消竞价排名的合作方式，改为打包形式的统一端口付费，例如：公寓每月付给58同城1000元，可以在频道中展示60套房源。

调整后该入口像是公寓的广告展示平台。而令部分公寓方不满的是，不搞竞价之后流量获取直线下降。当然，姚劲波有着更深的考量。

今年7月，姚劲波亲自站台58同城的品牌公寓馆。事实上这是一个与原本公寓入口类似的产品，但又有不同。按照姚劲波的说法，“ 品牌公寓馆针对合作伙伴，采用的是完全免费的模式，盈利来源主要通过一些增值服务和到家服务来盈利，未来不排除从交易额中收取一定的服务费用，现阶段没有考虑盈利。 ”

事实上，产业链中的增值服务更多是金融业务，今年下半年，正值公寓行业贮备资本见底、缺乏持续输血的窘迫时刻。58同城用金融切入公寓的时机很巧妙，并率先在西安等一些地区试水。 

然而，结果却似乎不尽如人意，目前的品牌公寓馆又重新变成了收费频道。例如，公寓方每个月支付58同城1万元，可以在品牌公寓馆中展示100套房源。

单独以平台而论，还不足以说明跨界者对于公寓的一无所知，这里还有一个更贴近业务层面的故事。

上海有这样一家公寓，创始人出身于上海一家手眼通天的集团。 创业 之初，资金、房源、人脉集团一次性解决了。占尽天时地利人和，结果入住率不忍直视。 

为什么卖不出去？一些小细节可以很好的解释其中问题，这家公寓的房间几乎都是商业物业，其中一家店颇为极端，盘踞在某个商城的2、3层，空调是中央空调。商业水电加中央空调，一个尴尬的问题就是，公寓开业之初入住率低，多出来的电费由谁承担。

这家公寓选择了让消费者承担，消费者住了2个月之后，不堪重负换了其他房子——公寓的入住率永远提升不起来，住户流失频率也越来越高，从此陷入恶性循环。

酒管公司进军公寓也比比皆是。 事实上即使拿经济型酒店与公寓业相比，酒店也是一个重服务的行业。而公寓尤其是长租公寓，以月租金倒推单房单间夜房价，你会发现即使以经济型酒店的人房比来看，公寓仍旧是亏损的。

而许多人没有弄清楚的是，公寓与人口经济、房地产才是强关联性，与连锁酒店充其量是模型对标的关系，并且业态之间有极强的差异性，简单的经验复制很难成功。

二房东 与金融精英的两败俱伤

从目前来看，这个行业中经营略显良性的品牌公寓，实际上是二房东转型居多。然而，最最尴尬的是，这个行业里少数做事情又懂经营的人，最终却掉入了金融这个坑中。 

事实上，不能说金融坑了二房东。 金融只是撬动行业规模的一个手段，这其实是一个缺乏长远战略目光的草根经营者滥用金融工具，最终导致自身与金融机构双输的故事。 

一般来讲，住客与公寓的结算方式是季度结算。金融机构为住客设计一款贷款产品，住客只需按月付款，省去一次“押一付三”的资金占用。对于住客来讲，这显然是一个很好的 创新 体验，然而谁都没有想到车翻在了公寓这一端。

在这类贷款产品中，住客虽然按月付款，但公寓却收到了金融机构一次性给到的一年房租。假设一家公寓有200个住户用这个金融产品，月租4000元，则意味着公寓一次性收入近千万元的现金流。

然而， 公寓经营者并没有弄清，这突如其来的大额资金实际上是透支了自己一年的租金流水。这近千万元的现金流中，有金融机构的利息需要偿还，有房东的利润需要扣除。  

但更多的公寓经营者没有看到，或是直接忽视了这些问题，而选择孤注一掷的扩充规模。事实上，以目前市场普遍价格来看，如果选择拿取整栋楼，租金加装修支出就在1000万左右。

显然，如果公寓创始人缺乏操盘大笔资金的经验，并且对新门店进入成熟期时间点拿捏不稳，就很容易出现资金断层的危险。 当然，还有选择贷拿房款、工程款等等花式贷款的行为，利率在12%以上。 

但事实上，公寓整体信息化程度落后，以目前的人房比来看，盲目扩张只有亏损。并且今年下半年宏观经济萎靡，一线城市人口外流严重，别说高于12%的利率，公寓自身存活都是问题。  

在这个时间节点上，试图用金融手段冲刺规模，本身就是一种错误的战略。事实上，这类翻车的故事已经在行业中比比皆是，一部分金融机构目前已经收窄了对公寓的贷款。

从目前来看，这个行业缺乏既懂行业又有大局观的高知识型人才。在这即将大洗牌的前夜，一句话最适合形容目前的局势——“有些人死了他还活着，有些人活着他已经死了”。这个行业看似渐变红海，事实上一切繁华都是假象，整个行业才刚刚发芽，还远没有到开枝散叶的程度。 

公寓行业的这场溃败才刚刚开始。不信咱们就拭目以待。

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