15家地产商转型进军医疗都在干嘛？巨头主要布局这4大领域

【编者按】随着传统房地产面临着经济下行的困境，房地产商开始调整战略方向，其中 医疗健康 行业前景看好，于是布局医疗地产成为地产商选项之一。地产商的医疗产业投资布局，主要分四个领域，包括（1）医疗地产开发、（2）医院投资运营、（3） 医疗器械 、药品与服务和（4）非诊疗服务。

本文首发于蛋壳研究院，作者蛋壳研究院；亿欧编辑整理，供行业人士阅读。

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随着中国经济步入“新常态”，房地产整体降温，不少房企面临较大的生存压力，一改过去专注住宅建设的策略，纷纷转型，通过不断调整战略方向，投资布局，涉足更有前景的地产细分领域。医疗健康行业因其反周期和高回报的特性，吸引了不少地产商的注意。

2016年3月初，动脉网搜集整理了国内约15家布局医疗健康领域的地产商，总结了四点：1）均属上市公司，现金流充沛；2）积极响应政府需求，投资兴建医院；3）试水互联网医疗，意图占得先机；4）回报周期长，做大规模仍需时日。原文可见《土豪房地产商进军医疗健康界，战果如何？》。文章发布后，后台收到读者热烈反馈，故推出续篇。

一、传统地产商面临经济下行的困境，调整战略方向，医疗健康行业前景看好，布局医疗地产成为地产商优先选项之一。

虽然全国固定投资额总体保持增长趋势，而投资增速自2012年开始有所下滑，投资增长趋于平稳化。同时房地产投资增速更是呈急速下滑态势。从住宅投资占房地产开发投资比重来看，住宅投资额比重呈现逐步降低的趋势，2008-2014年间住宅投资比重下降4.5个百分点，这反映出住宅投资的增速不如房地产投资增速，反映出资金投向正逐渐从住宅建筑投资向其他专项建筑投资转移。

另一方面，中国医疗健康市场需求巨大。 随着全社会对健康的重视度随生活水平提高而不断提升，国内市场对医疗健康服务的需求不断增长，医疗支出逐年递增。根据国务院《中国居民营养与慢性病状况报告(2015)》，近年来慢性病、肿瘤患病率不断上升。加之，老龄化、饮食结构改变、运动不足以及不生态环境恶化，各种常见疾病发病率均有所上升，且短期内难以逆转。

从政策面看，“十三五”规划建议将“健康中国”上升为国家战略，开启万亿级市场，国内医疗行业将成为新的经济增长极。 近年来，国家层面也出台各类政策利好社会资本投资医疗产业。最后，医疗产业不仅前景看好，利润空间也较为可观。2014年全年行业营业收入6846.36亿元，同比增长13.57%，营业利润633.86亿，同比增长17.71%，相比房地产业被挤压的利润空间，医疗行业利润丰厚，成长看好，于是吸引了不少地产资本涌入。

二、地产商转型医疗，首先考虑协同性较高的业务，如医疗地产开发和医院投资等重资产属性且开发利润高的领域。

地产商的医疗产业投资布局，主要分四个领域，包括（1）医疗地产开发、（2）医院投资运营、（3）医疗器械、药品与服务和（4）非诊疗服务。

医疗地产开发 ：因与地产商的传统业务有非常高的协同性，很早就有地产商涉足。传统模式的医疗地产开发中，地产商仅负责开发环节，随即退出。而在本轮转型中，地产商除了承担早期开发，也开始尝试在项目中期与相关医疗投资机构合作，签约 医疗服务 机构进驻，增加项目中的医疗元素，并且在后期与专业的医疗管理集团合资组建管理公司。这显示了地产商转型途中谋求深耕、扎根的策略，通过增强自身的专业性，获取更大的溢价。

医院投资运营 ：资本正在从口腔、眼科、体检等范畴慢慢流入糖尿病、肿瘤、骨科、神经外科、肛肠、肾科等细分领域，后者对医疗专业性的要求更高。与医疗地产开发不同，进入该领域的地产商介入医院管理运营的程度更深，常见的介入手段包括收购医院运营管理公司、合资组建运营管理公司、管控医院运营管理公司等。以地产商的体量而言，目前的医院投资很可能仅是初步尝试，组建规模化、连锁化、品牌化的医院集团才是其长期战略。

医疗器械、药品与服务 ：目前可以看到，一些发展遇到瓶颈的区域性小型地产商偏好进入该领域。一是因为其体量较小难以支持医疗地产开发或医院投资运营的巨额投入，即使进入，由于医疗地产开发的长回报周期，中小地产商相对全国性的地产商，更易面临流动性层面的困难。避开巨擘们的锋芒，另辟蹊径是相对机灵的战略路径，但由于业务协同性较差，最终能否成功整合标的公司并跨界转型，有待市场验证。

非诊疗服务 ：非诊疗服务包括医院后勤服务和医疗供应链金融等。以宜华健康为例，几年来不断剥离地产业务，彻底转型医疗健康领域。2015宜华健康收购众安康，后者是国内医院非诊疗业务服务企业的领航者之一，主要业务包括为医院提供包括物业管理、医疗设备养护、医疗辅助、医院餐厅、配送等后勤服务。另一个例子是华业资本，其投资方向之一是收购医疗机构的应收账款债权，然后将债权资产证券化。

以上四点中，（1）和（2）是主流地产商的优先切入路径，机遇与挑战并存。（3）和（4）相对而言比较小众，其中（3）属于脱离地产、彻底转型，代表意义较低。此外，在进入方式上，小型地产商更偏好采取并购的手段，但其是否有详尽的并购策略、完善的尽职调查以及良好的并购后整合（如设立专门的整合部门），是个有意思的题目。

三、参照美国，医疗地产已经形成了一套较为成熟的体系，中国的医疗地产投资模式则显著不同。 从医疗不动产投资信托的数据来看，在美国养老地产和护理院模式较受机构投资者推崇，但投资医院并非主流，这与中国正好相反。

虽然文化背景、保险支付环节缺失等因素使中国养老地产和护理院等重资产投资短期前景不明，但由于老龄化社会的巨大需求，二者未来很可能类似美国市场，占医疗地产半壁江山。

同时，医院投资正成为国内地产商近年新风向，但高质量医师招募、医院管理运营和医院品牌建设是长期重难点问题，政府层面积极推动的PPP模式或许能在一定程度利好投资者，但成效仍需市场检验。 在美国，因要满足医疗流程、合规性、设施设备等要求，大型医院机构通常选择自建医院，而机构投资者较少涉足。